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下半年这个重磅项目!买不买,你都必须盯着︱张大伟

来源:大伟看楼市   发布时间:2019-07-11

时间太快,7月过去了一周多,在2019年下半年,大部分人都会关注北京市场的风向,下周一的一宗不限价地块预计热度将非常高!10多家企业参与。

市场为什么会对不限价地块这么关注?

其实这代表了2017年开始的本轮楼市调控,进入了一个新的阶段:

从2017年开始,北京商品房住宅地块合计供应106宗,其中限竞房地块为97宗,也就是说不限价的纯商品房住宅地块,只有9宗。占比只有8.5%。

但如果只看2019年来,北京成交的20宗商品房住宅地块,其中有8宗是纯商品房住宅不限价地块,占比达到了40%。可以预期的是,按照土地供应结构,2020年开始,土地市场限竞房一家独大的现象,将会改变。而过去很有争议的限竞房一些问题,在后续也会逐渐改变。

限竞时代,房价稳定的3大后遗症

从楼市调控看,北京是全国最平稳的城市,其中限竞房的作用最大。

2019年上半年过去了,北京楼市这几个月的市场可以说告别了2018年的四季度的低迷。在2019年上半年,北京的限竞房,可以说所获了一个不错的结果。

在刚过去的2019年2季度,北京限竞房网签成功了6102套,平均一个月2000套。环比涨幅高达97%,数据表现的确不错。从市场均价看,一直保持了平稳。

在成交量上行的背后,依然是限竞房同质化井喷供应等问题,而从入市项目的市场表现看,分化趋势分析明显,有些项目去化不足一成,也有项目接近日光。

限竞房目前看,虽然也有不少项目热销,但整体看,存在明显的3大后遗症:

1:限竞房的换房问题。

简单的统计换房数据,房地产平均换房周期在6年左右,限竞房限售5年,按照正常的买房到交付办房本,全流程大约限售周期在8年左右。这种情况下,对于买了改善型面积的购房者影响不大,但对于买了140平米以内的部分购房者,很可能面临换房难的现象。

2:限竞房的品质问题。

限竞房是成本定价,因为售价没有想象力,所以对于部分溢价率高的地块,因为成本高,基本都面临利润难题,这种情况下,限竞房的品质问题就会比较突出。

3:限竞房的区位问题。

对于限竞房来说,最大的问题是交通问题,距离地铁的远近基本决定了项目的热销程度,但大部分项目交通通达性都不尽如人意。

具体的限竞房价值划分伟哥单独写过一篇文章:

重磅!北京历史97个“限竞房”投资购买评级︱张大伟

下半年这个重磅项目!你必须盯着

这种情况下,今年第一宗招拍挂成交的纯商品房土地,项目将在下半年入市,不论对于房地产业内,还是购房者,很可能都必须提高关注度了。

2019年2月1日,北京市门头沟区永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-061地块出让。

作为最近几年一个地铁上盖住宅不限价纯商品房地块,这个项目定名为中骏长安世界城•天峰,当时中骏居然底价获得了土地,除了2月初市场冷清,谁也没想到会在春节后开启小阳春外。与地块本身有8万多平米的一个大比例商业有关。

这商业部分对于开发商来说是双刃剑,位置的确不错,北京地铁上盖的商业,肯定有价值。但因为严格的调控,基本上都要求开发商自己有运营能力,运营好了,这么大体量的商业对于住宅部分而言,将是巨大利好。

因为这些独一无二的土地属性,所以不论是房地产市场从业者,还是购房者,都在关注甚至期待这个项目的入市。

一:对于房地产业内来说。

中骏长安世界城•天峰作为第一宗不限价地块上市,将考验全北京对预售价的预期,还能指导未来土地市场上如何定价拿地。另外这宗地块的住宅部分因为属于地铁上盖,去化难度很小。但商业部分开发商会如何运营,也值得关注与学习。

二:对于购房者来说

1:项目所在的门头沟是北京过去历史上,房价变化最明显的区域

从新房看,2009-2018年北京市新房均价从1.4万元/平上涨至5.5万元/平,上涨3.9倍,远高于全国新房均价涨幅的1.9倍,高于M2涨幅的3.0倍.门头沟区、昌平区和顺义区年均涨幅分别以23.8%、21.7%和21.4%居北京市各区前三。门头沟区为最接近中心城区的生态涵养发展区,磁悬浮列车S1线开通提高内外通达性;

中骏长安世界城•天峰,作为纯商品房住宅项目,这个面积段在区域内目前已经稀缺。

2:从规划利好看,这里将是未来2年,北京变化最大的区域。

作为献礼工程,长安街西沿线已经确定国企前通车。另外这个区域的规划也非常高等级。

按照北京新总规中对首钢“传统工业绿色转型升级示范区、京西高端产业创新高地、后工业文化体育创意基地”的定位,作为首钢工业区复兴先行区的北区提出了“打造新时代首都城市复兴新地标”为总体目标。

未来这里将包括冬奥广场片区、工业遗址公园片区、石景山文化景观区、城市织补创新工场片区、公共服务配套区。

这个区域对于大部分购房者来说,其实相比东部的副中心、南部的大兴国际机场已经变现落地,西部的利好现在还在不断落地过程中,这带来的价值想象力更高。特别是按照惯例,奥运会前3年是区域变化最大的时间点,距离北京2022年冬奥还有3年,未来这里将日新月异。

3:这是一个真正能做到“佩奇”的项目

中骏长安世界城•天峰项目本身的商业部分将会运营成为一个标杆综合体:

对于中骏来说,这个项目也将成为一个标杆,之前已经有多个成功商业案例:位于CBD核心区的世界城,已成为全北京知名的商业消费场所之一。这里有海底捞全球首家智慧门店,国内首家标准影厅+威士忌酒吧——沃美影城全国旗舰店,首进北京的米其林主厨餐厅——滨江1918,百胜集团咖啡品牌北京首店——COFFii&JOY等大批网红打卡店。

世界城实景图

这些都将可能在这个项目落地。中骏长安世界城•天峰将是中骏FUN+幸福生活生态圈的完整体现。既有FUNLIVE长租公寓,也有FUNWORLD世界城,以及“天字”系住宅产品线——中骏住宅产品系列的“最高等级”。在此之前,中骏天宸、天璟等项目,已经在北京和全国范围内,赢得了良好的口碑和销售业绩。

地块自身还有1.2万平米的公交枢纽,叠加地铁S1线上盖,无缝衔接1号、6号线,交通可以说是西部最好的项目之一。

周围的教育资源也非常丰富,北京八中京西校区、首师大附中、北京第二实验小学,大峪第一小学及附属幼儿园等名校在侧,一站式优质教育系统

2019年7月20日,被称为“合力之门”的新首钢大桥,即将迎来“牵手”合龙,随着最后一道世界级的技术难关被攻克,长安街西延线的全线贯通进入倒计时。京西的发展加速可期,中骏长安世界城•天峰售楼处也将同期开放。

89-113㎡纯商品房住宅,齐全的配套不仅仅可以长期居住,商品房属性更可以从容置换,对于购房者来说,这的确是一个下半年最值得盯住的项目!

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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