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几个数据告诉你,上海的高端客户爱买什么房?

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2019-07-11

在上海,什么样的房子可以称之为高端住宅?上海人到底喜欢什么样的高端住宅?我想绝大多人都会对这两个问题抱有好奇。今天,我们将通过克而瑞的大数据,来具体分析一下在上海,什么样的高端住宅最受欢迎。

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以目前上海市新建住宅的成交均价来看,地段稍好的改善型住宅基本都要达到千万总价。如果是在传统市中心,在售新项目总价都是千万以上的。克而瑞数据显示,自2017年1月至2019年6月,上海总价1000万以上高端住宅成交热度持续上扬,2017年成交5889套,2018年成交7040套,同比上升19.5%。此外,2019年1-6月的成交数据就已达到4178套,预计全年成交数据也会有一个较为明显的同比增幅。

一方面,近两年上海千万级高端住宅的供应量有所提升;另一方面,上海拥有全国最旺盛的高端居住需求,这对于高端住宅库存的消耗是个利好。单从总价超3000万的高端住宅来看,上海2017年、2018年的新房成交量分别为722套和888套,数据呈现明显上涨。3000万-5000万和5000万以上两个区间也都有明显增幅。

此外,从2000万到3000万这个区间来看,2019年仅上半年的成交数据就已达到725套,逼近2018年全年成交数据。2019年上半年新房总价1000万到2000万的成交数据,相对于2017年全年也同样如此。

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通过上面的分析,我们基本可以圈定在上海最受欢迎的高端住宅总价段范围。那拥有这样的预算,财富阶层能买到一套什么样的房子?如果非要有一个基本标准,我认为核心地段、优质产品和高端服务这三个要素是最基础的。

虽然从如今上海的城市规划来看,已经是多核心发展模式,各个行政区都有自己的高端商务区和高端住宅聚集区。但说到核心地段,不得不提到的一个是以新天地为代表的法租界,另一个就是市中心的黄浦江两岸。

这两个核心区,包括了新天地、南京路、淮海路、人民广场以及陆家嘴等多个商圈,覆盖了日常购物消费全部所需。而且在医疗、教育、交通等各类生活配套上,也汇聚了全市乃至全国的优质资源。

在产品层面,我们选取了总价3000万以上不同面积段的高端住宅成交数据,可以发现,其中250㎡到300㎡面积段最受市场欢迎。具体来看,2017年成交207套,占比28.7%;2018年成交301套,占比33.9%;2019年上半年占比超过35%。无论是横向占比,还是纵向增量,此区间段的数据都最为突出。

从客户群来看,基本集中在两类人群。一类是以95后为代表的二代,还有一类就是年龄在40-50岁左右的,家里有两个小孩的中产。他们对户型配置和周边配套都有相对较高的要求。95后最看重的是地段和品质,交通、逛街、吃饭要方便,房子住起来要舒服。而对二孩家庭来说,四个房间是刚需。目前市面上,面积段250-300㎡的户型配置,基本以4房为主,刚好符合他们的选择。

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由于同类型产品竞争激烈,高端住宅的产品力也在不断提升。自十多年前汤臣一品在滨江问世以来,黄浦江两岸的高端楼盘便不断涌现。这让房企在上海打造高端住宅时,格外注重产品品质,形成了“没有最好,只有更好”的良性效应。

对于高净值人群而言,地段价值和产品硬件只可满足最基本的人居需求,站在更高的角度去考量,高端物管和服务的价值得以凸显,也受到了房地产企业的广泛关注。譬如近年来,多家房企的物业板块相继上市,这在一定程度上反映出房企对于服务领域的重视程度,以及业主对于该板块内容的巨大市场需求。

此外,服务价值的持续输出也对后续的产品营销环节产生重要影响,比如部分楼盘出现一期火热,二期三期产品滞销的现象,除了交房后可能出现的产品问题外,其服务口碑的优劣也起到了推波助澜的作用。事实上,这样的情况很少发生在例如总价3000万以上的高端住宅身上,本质上它们都提供了超越一般住宅的超级服务,这些都是产品的加分项目。

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由于市中心的宅地资源有限,目前在上海高端住宅市场中能满足上述所有条件的新房产品,可以说是屈指可数。

以上海外滩金融区为例,仅有融创外滩壹号院正在销售。



这座建立在外滩金融聚集带上的董家渡板块的高端大盘,地理位置相当优越。值得注意的是,这是外滩最后一块宅地。项目主推约290-334平的四房精装大平层,总价3000万以上。以克而瑞的数据作为参考,在户型设计和总价控制上,融创都充分考虑了市场的主流需求,这也利于产品的后续去化。

在户型打造上,以约328平和334平的四房三厅五卫户型为例,都采用了全总统套房设计。在精装设计上,融创外滩壹号院拥有中国首个美诺ArtLine系14件套厨房电器,具有除湿加湿功能的新风系统,双重净水系统,以及每家每户的入侵警报系统等配套设施,这为产品增加了直观实用的附加值。

在服务层面,从客户签约到正式入住,融创都能充分满足客户需求,提供快速响应,并且每年都会举办公益健走、果壳计划和邻里计划等品牌活动。

总而言之,融创外滩壹号院这样的经典高端楼盘,开发商通过对产品形式和市场价格的准确把控,将为其营造了一个持久的市场热度。作为外滩最后的宅地,融创外滩壹号院的价值是显而易见的。


本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
丁祖昱评楼市
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