深圳、苏州楼市，传出了一些微妙的信号

当全社会还沉浸在全民炒股的热潮里的时候，楼市也随之异军突起。一线城市里，深圳放量大涨，关外地区拍出地王；二线城市中，苏州忽然爆发，房价呈阶梯式上涨，各区同样频出地王。

我说的不是今时今日的情况，而是2015年的情形。

太阳底下没有新鲜事。近期的楼市，似乎又走出了一个轮回。

6月24日，深圳史诗级土拍，80家房企参拍、130余轮竞价、保证金超过1000亿元，5宗宅地均触及限价上限成交……位于龙华民治街道的宗地楼面价超过6.5万元，成为龙华新科地王。

而就在5月份，深圳新房月度成交重回4000套，创3年新高。

不只是深圳。苏州的吴中区、工业园区等区域，在上半年纷纷诞生了新地王。4月24日，苏州也是一口气出让了5宗涉宅用地，揽金137亿元。

仿佛是一夜之间，苏州人民突然发现工业园区的二手房挂牌价已经普遍达到了4万-6万元/平方米的区间。

一位陈姓投资客在2018年3月以2.3万元/平方米的价格买了一套苏州工业园区的商品房。一年多过去，即使以4万/平方米计，房子的总价也已经升高了一百多万元。

表面看起来，这已经不是“小阳春”，而是直接入夏了。

正如我们所知道的，在上一轮楼市上行周期之中，深圳和苏州分别拉开了一线城市和二线城市。这会是历史的重演么？

01

史诗级的抢地大战，压不住的冲动

尽管不少人判断今年房地产市场整体将有所回落，但是部分城市楼市的热度，却和气温一样节节升高。

比如深圳。

我看到中原的数据说，5月深圳一手住宅成交套数达4605套，创近三年新高。成交套数相比4月上涨70.3%；成交面积44.2万平方米，环比增加超过七成。

*能反映市场真实情况的二手住宅，此前才经历两连涨，5月成交量依旧在高位震荡，成交6943套。二手均价小幅上升0.2%，为5.29万元/平。

就连久违的拍地市场，也重新登场。

6月24日深圳的这场土拍盛宴，3*内5宗住宅地块使用权拍卖，拍获223.84亿元，相当于深圳去年全年土地总成交额的一半

位于龙华民治街道的A817-0609号宗地竞争激烈，多家知名开发商频频举牌，前后竞价近百轮。在增配人才房面积达到18000平之后，28号中海和19号龙光近30轮的连番举牌紧咬对方，将拍卖时间拉长近1*。

拍卖结果是，算上人才房成本，此地块可售楼面价每平方米近6.5万元，刷新龙华地价记录

此情此景，不由让人想到2015年的另一场土拍。当时宝安区尖岗山片区2块宅地入市，华润、中海、招商、金地、碧桂园、龙光等28家开发商参与竞拍。泰禾与融创死磕数十个回合，*终以79907元/㎡的楼面价拿下，成为2015年全国楼面价地王。

02

似曾相识的苏州楼市

往北走，城市首字母缩写同为“SZ”的苏州也不遑多让。

截至今年5月9日，苏州土拍总成交价已达482.6亿元，比去年同期增加了305.64亿元

1月4日，在2019苏州土拍首秀当中，10宗地狂揽129亿，新力、旭辉、阳光城、中铁等大牌房企补仓苏州，青剑湖地块飚价175轮。

1月11日，苏州4宗宅地揽金78.8亿，延续了首场土拍的热度，独墅湖西地块从2018年31.5亿流拍，到竞价81轮*终40.6亿成交

4月24日，苏州主城区出让5宗宅地，其中位于吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的2宗宅地均成为板块新“地王”

4月29日，中海以3.03万元/平方米的楼面价拿下园区湖东板块一处宅地，宣告苏州园区诞生首宗楼面价“破3”土地的同时，打破了绿城保持了十年的工业园区单价地王纪录

5月9日，河北房企荣盛首入苏州，以68%的溢价率拿下了吴中区新地王

在疯狂的开发商面前，“面粉”仿佛不要钱似的。难怪有人戏称，苏州是梦回2016。

2016年是地产商的狂欢年，也是地王诞生*多的一年。有数据显示，这一年全国诞生了约350个地王项目。

也是这一年，苏州诞生了1个总价地王（106.28亿）和6个区域单价地王，几乎“逢土拍必出新地王” ，不少地块的楼面单价几乎接近旁边在售房源的价格。

在2016年5月24日，苏州15宗地13宗成交，共收金约241亿元，其中39号和41号2宗地块未成交，是因为超过“限价”标准被迫流拍。

而在新房市场和二手市场，“抢房模式”似乎又在蠢蠢欲动。

苏州楼市的躁动在2018年底早有端倪。2018年10月、11月园区出现了一波小热潮，楼盘开盘当天基本就可以去化完毕。

很多人没想到的是，2019年的苏州楼市快速跳过了回暖的阶段，直接发起了“高烧”。

3月18日，苏州吴江三千邑项目350套房源，216套高层在1*售罄

3月25日，姑苏区仁恒公园世纪项目，836个家庭单位争抢196套房

3月30日，吴中区南山维拉项目开售，2000人深夜排队抢房

4月6日，吴江万科翡翠公园千人抢408套房源，开盘不到2*售罄

克尔瑞数据说，三月份苏州市区13个住宅或类住宅楼盘开盘，整体认购率达到84%，创*近半年来新高，多个楼盘开盘日光

二手房同样火爆。3月苏州市区二手房成交了5888套，同比2018年的3092套增长43%。

到了4月份，量价齐升势头延续。根据贝壳研究院的统计，今年4月，苏州二手房成交均价为2.83万元/平方米，环比上涨5.4%，同比上涨17.4%。

按5月的数据来看，工业园区白塘、玲珑一带，二手房交易均价分别达到5.3万元/平方米和6.5万元/平方米，比去年下半年上涨了近万元

链家的价格走势显示，2019年5月苏州园区的玲珑片区二手房挂牌均价达到6.71万元/平，较去年6月的4.68万元/平上升了2.03万元/平！几乎相当于涨出了相城区或是吴江区的一套房！

2018年1月，白塘壹号一套4室2厅的141平米的房子以2.94万元/平的价格成交，总价415万元。

到了2019年，一个同户型的以625万元成交，单价4.43万元/平，直接多了210万元。

03

岁岁年年人不同：普涨时代难再

复盘2014年开始的那一轮全国性房价上涨周期，深圳率先领涨，北上广随即跟上，随后板块轮动效应传递到苏州、杭州等二线城市，*后才形成普涨的局面

2015年的330之后，深圳楼市直接坐上火箭飞上了天，住宅新房成交均价同比大幅增长39.4%，新增供应也环比上涨28%。

全年二手住宅成交量达到了1063.8万平方米，为2014年的两倍之多。有些人或许还记得，疯狂的深圳楼市之下，众筹买房、联合炒房都是常态。

当一线城市涨完之后，则是以苏州、合肥、南京、厦门为代表的房价四小龙拉开了二线城市的大幕。

2016年春节过后苏州楼市忽然爆发。在当年的“小阳春”里，工业园区湖东几块土地拍卖价格飙升。此后，苏州工业园区房价突然开始暴涨，带动苏州其他区域一起上涨。

一位购房者在2015年夏天在苏州工业园区榭雨街附近买了一套140平方米的大房子，当时的房价为1万元出头，3个季度之后房价已经接近3万元。

2016年年初，一位企业家要为自己的儿子买房置业，初步选定了苏州金鸡湖畔的绿城御园小区，这里*的也要上千万一套，但到售楼处一打听才知道早已全部售罄。

一直到2016年末，这股热潮才被多项调控政策抑制下去。

那么，当前苏州、深圳的楼市走向会是未来全国楼市的一个先行指示灯吗？是否又意味着又一个楼市上行周期的来临？

答案可能是否定的。

从苏州的情况来看，楼市一抬头，限售等调控立马跟上，而且不留转圜余地——全年房价涨幅必须控制在5%以内

按照传递出来的信息，如果7月前苏州楼市的几大指标仍未得到控制，苏州将从扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等方面再度加码调控

从某种程度上说，楼市是个政策市。反应灵敏的政策等若抽掉了支撑房价上行的底板，堵上了暴涨的可能性。

从全国范围来看，来自中原地产研究中心的数据显示，5月全国房地产调控高达41次，年内突破205次，较2018年同期上涨30%。

5月17日，银保监会官网发布了银保监发1〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，全面收紧房企融资

一系列的收紧政策使得楼市风向迅速转变，情绪有所降温，不少二线城市均走向下滑通道。

再者，深圳苏州等城市的楼市情况并不具备普适性

拿深圳来说，早已密集出台政策限购限售限贷，在投机性需求得到抑制的情况下，支撑楼市的实则以刚需为主，外溢效应不明显

4月份，北京深圳广州新建商品住宅成交量都在上涨，到了5月份，北上广深商品房成交面积环比仅深圳上涨一枝独秀，上海、广州、北京成交面积环比均下跌。

二手房更能说明问题。5月广州二手住房成交4025套，较2018年5月的8846套，下滑54%，直接腰斩。

苏州的情况和深圳类似，刚需释放比较猛烈，撑起了半边天。

有分析认为，苏州城市基本面好且气候环境佳，吸引青年人才持续流入，商品住宅市场需求相对旺盛，近几年土地供应体量较少，市场持续处于供不应求局面，这对苏州房价的韧性提供了支撑。

再加上，受限价限签等政策影响，打新优势突出，大家都喜欢买新房。随着比较高端的改善项目得以顺利入市，苏州囤积近两年的改善需求正常释放，才导致房价出现一定幅度的上涨。

也就是说，在调控之下，投机需求退场，更多是内生动力。这就决定了非理性情绪不会过度蔓延。

*后想说的是，在诸多房地产宽松周期中，房价上涨部分是一种货币现象。2015年，央行共进行了5次降息、4次降准，宽松的货币政策为房价上涨提供*“坚实”的基础。

从当前的政策基调和金融环境来看，房价再次大幅度上涨的可能性不高。当然，跌的可能性也不高。

值得注意的是，6月13日，银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛致辞中表示，靠投资投机房地产来理财的居民和企业，*终都会发现其实都很不划算。他还说，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，*终都要付出沉重代价

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