已到2019中期，房地产市场如何崛起？

很难相信2019年已经过了一半了。
在这一年，所有的目光都集中在房地产市场，因为它在*近记忆中首次显示疲软的迹象。库存急剧上升，再次加息的论调以及2018年第四季度房价涨幅收窄，创造了不确定性。
“房地产市场表现良好，”全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯•云说。“但考虑到充足的就业机会以及目前抵押贷款利率处于历史*，房地产市场应该表现得更好。”
为了理解这个过渡时期，是时候进行年中市场脉搏检查。以下是*的行业经济学家共同总结2019年*阶段房市的情况以及未来房市发展。

负担能力的挑战阻碍了价格的增长
Zillow经济研究部主任Skylar Olsen说：“很长一段时间以来，我们开始看到价格正在走向正轨。房市价格走势改变的重大原因是负担能力的挑战。”
她解释说，当房屋价格如此积极地超过收入时，两者“*终必须重新符合”，这实际上就是房市价格目前所发生的情况。
4月份，标准普尔Case-Shiller房价指数连续第13个月下跌。要明确的是，房屋价格仍然在全国范围内上升;他们只是以更加适中的速度上涨。4月份的年化涨幅为3.5％，低于3月份的3.7％。
但在某些市场，这种转变更加戏剧化。
以西雅图为例。两年前，价格增长速度比全国其他任何地方都快。然而从2018年4月到2019年4月，价格年增长率从13.8％缩减到0.0％。同一时期，旧金山的年增长率从10.9％下降到1.8％。
是否注意到一个趋势？增长*快的市场跌幅*。一反常态的例外是拉斯维加斯，菲尼克斯和坦帕，他们反弹的程度取决于于2008年房地产危机的打击程度。
“我会说3％的价格增幅是一个健康的发展，”Yun补充道。

贷款利率下降，但买家并没有马上行动
在2018年四次基准加息之后，美联储暗示计划今年又增加两次。这让分析师们完全有理由相信贷款利率变为5.5％。
但在3月份，美联储放弃了那个意图，甚至显示出降低利率的迹象。随着预期的变化，2018年11月至2019年6月期间贷款利率从5.09％下降至4.09％。
然而，对于房地产市场来说，低利率并不像咖啡因一样能直接引起振奋。“这不会影响预付定金，”奥尔森说。“这才是真正的难事。仅仅贷款利率下降并不意味着我可以突然重新进入房地产市场。“
需求也与购房者情绪有关，现在购买情绪不一定强烈。根据美国经济咨商局的数据，由于贸易战的紧张局势，截止6月，消费者信心已经下降9.8个点，到达2017年9月以来的*水平。
Realtor.com的首席经济学家Danielle Hale表示，“消费者正在逐渐认识到经济前景的不确定性。低利率并不一定能激励他们进行像房子这种的大项采购。”

低端市场上库存仍然是个挑战
今年整体库存已经开始有所增加，但是不区分市场的两个部分就试图判断状况是欺骗性的。
“高端市场存在大量库存，因此住房短缺在于中等价位和低端市场，”云说。“由于房产税减免受到限制，所以拥有房子的愿望比以前更少，经济负担比以前更多，因此高端市场似乎普遍较为疲软。”
此外，专家表示，房地产商在加大新建筑建设上面临许多障碍，包括高地价，劳动壁垒，材料成本以及获得许可证的程序繁重。
所有这些都给利润率带来压力，所以当房地产商商建造新房时，它往往更多地往奢侈的方向走。
*后，由于人们移动频率较低，而且更多的婴儿潮一代决定在原先地方养老而不是搬到更小的地方，“这一定程度会占用大量的库存，如果不是这样，整个房地产系统会增加更多流动性。”奥尔森补充道。
因此，结合这些动态因素，两个不同的市场会有不同的故事。
“如果你正在卖入门级住宅，你可能仍然会看到大多数地方竞争激烈，”黑尔说。“但如果你要卖更贵的房子，你可能需要调整你的期望。”

生活成本和税收影响了当地的市场条件
在全国范围内，房地产可谓是从卖方市场逐渐向有利于买方市场转移。
深入到区域或地方层面，它会有所不同。首先，主要城市周边的一些都市区的房价持续升温，因为这些地方抓住了寻求低价的买家。充足的就业机会和合理的生活成本使得中西部市场像路易斯维尔和印第安纳波利斯这样蓬勃发展，类似中西部市场的一些经济实惠区域也是同样情况。纽约罗切斯特就是一个很好的例子。
但总有例外。你去芝加哥，就会从经纪人那儿听到一个非常不同的故事。
“这绝对是买家市场，”位于伊利诺伊州Barringto的芝加哥郊区的Baird＆Warner房地产公司经纪人Kim Alden说。“库存要高得多。因为有很多人想要出售房子，所以买家根据这一点进行艰难的谈判，以此获得*价格。“
Alden表示，65％-75％的房源来自那些想要完全离开伊利诺伊州以逃避新的和现有的州税法的人。
随着供应量的增加，她看到卖家正在经历绝望，他们无法以预期价格卖掉房子，但有一个例外：翻新的小型房很快售罄。
“我以178,000美元的价格挂出了一个小型三居室，有一个半的浴室的房子，而在*个周末我们就有33个来看房的，”奥尔登回忆道。
显然，在任何地方，一个经济实惠的房子仍然是热门商品。
但高端房子卖家需要淘汰油漆，并精心装潢房子外观以吸引买家。

接下来这一年房地产会怎么样？
房地产专家对2019年下半年房屋的前景保持乐观。奥尔森表示，即使国内生产总值增长减缓，工资增长减缓，房地产市场也可能出现某种反弹。
造成这种情况的*原因是，随着大量千禧一代持续到了买房子的年纪，这不仅会对今年，甚至对未来几年的房屋需求产生压力。长期人口统计数据说明了这一点。如果经济衰退在某个点爆发，房地产市场将受到影响，但可能不是毁灭性的。
在经历长期的经济衰退之后，房地产*终突破。希望下一次楼市缓慢升温，从而进入某种常态。目前，我们认为这是一个短期的调整，并希望市场上有更多人可以负担得起房屋。
“完美情景正在发生，”云说，“在未来几年内，如果新房建设能够大幅增加，房地产市场将成为整体经济的亮点。”

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