楼市下半年未必凉

也就在这么几天，有关楼市的舆论又转了方向——唱衰盛行。原因是银保监会请了一些房地产信托机构喝茶，茶会上再次传达了“房住不炒”的精神，坚决抑制资本过度流向房地产。因此一些媒体和自媒体开始吆喝：下半年楼市要凉！

两者有直接关系吗？诚然房地产是一个资本高度集中的行业，是典型的三高——高负债，高杠杆，高周转。如果没有资金的水源，房企还玩个什么呢？*近因道德危机引发的新城危机，说到底就是资本的危机。因为董事长管不住下半身而亵渎未成年小孩，这种无耻下流的行径，*终表现为资本的出逃。

失血的新城就是资本断流的房企*真实的写照。只不过前者是自作孽，而后者是因为宏观调控的缘故。那么，是不是楼市下半年就真的要凉呢？

我看也未必。

稳字当头的中国楼市，不会允许楼市彻底的凉下去。更何况请房地产信托机构喝茶根本也算不得什么大事情，不过是楼市调控要经过的一个环节，没必要发挥放大，甚至武断地解读成下半年楼市要凉。

如果我们真的非常关心楼市的发展，应该会记得二季度的三个月里，类似资金违规流向楼市的消息不在少数。银保监会的罚单也开了不少，也一再声称要控制居民过快增长的杠杆率。不过依然挡不住各地的地王频现，土地热潮在很多城市表现为一浪高过一浪。

所以我才说这次请信托机构喝茶不过是必经的一环，是对二季度过热的土地市场的一次警告。如果说此番动作能带来什么影响，它可能会制约房企拿地，给过热的土地市场降降温。但暂时还不会对楼市造成多大的影响，更谈不上凉快。

做出此种判断基于几个方面，首先就调控的难易程度而言，搞房企比搞购房者要容易多了。政府有很多办法来制约房企，只要控制好房企的资金通道，房企就会束手就擒，动弹不得。这就是房企在去年下半年获得的待遇。因为融资通道被卡住，很多房企的土地计划都没有完成。

但调整政策在制约购房者方面似乎就有些投鼠忌器了。当老百姓的财富绝大部分都沉淀在楼市里面的时候，任何过激的政策都会影响他们信心和情绪，稍有不当就会波及到其他领域。因为购房者是社会的细胞，活跃于社会经济的每一个毛孔，如果让他们失去信心和预期，后果就有些不妙。

控制居民的杠杆率就是出于这个因素，不能让老百姓在楼市里陷入的太深。我们要考虑后期的房地产税的实施，这是一个要从既得利益者身上征收的税种，如果他们对房产没有很好的预期，就会增加其实施的障碍和难度。

因此鱼眼不建议媒体见风就是雨地对楼市作出非理性的判断，慎谈大跌，要凉之类的词眼。当下房地产运营的形势要比我们看到的要复杂的多，不能基于某一个因素就作出言之凿凿的判断。

比如我看了很多关于楼市要凉的文章，几乎没人考虑过一个关键性的因素——地方政府。在一城一策，强调地方主动性的楼市调控格局下，对地方政府发挥的作用视而不见是不客观的。上半年有些城市松绑楼市政策，有的城市加码楼市调控，让整体上的中国房地产市场表现的精彩纷呈，甚至有人直呼看不懂。

那是因为，我们没有非常认真地看待地方政府在楼市里的作用。楼市之所以出现起起伏伏，在于地方政府所发挥作用的大小。地方政府的动力来自于土地财政的依赖，这是中国楼市表层的现状。

这让我想起发改委专家李铁对当下中国房地产问题的一次表述：地方政府在发展房地产上的积极性大于市场和企业的积极性。本来房地产市场存在稳定的波动，但一旦地方政府积极干预之后，这种波动就会被放大很多，可能会导致一发不可收，也会导致严重的过剩。

当我们谈及楼市趋势的时候，不应该在忽略掉地方政府作用的情况下做出盲目乐观的判断，轻言楼市要凉。况且楼市真凉下来，也不见得是件好事。因为作为经济主要重要组成部分，稳预期才*符合当下发展的形势。

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