用三宗地块 看透芜湖楼市的发展格局

正如预期的那样，位于城南的芜湖1903地块的出让公告发布了，拍卖时间定在7月23日。这个时间也带出了芜湖目前的供地的节奏——一个月只卖一宗地。当然不是芜湖不想快节奏卖地，只是市场条件不允许。

迄今为止，芜湖市区今年一共公告了3宗地块，2宗已成功出让。以下鱼眼会通过这些地释放出来的信心，来聊一下芜湖目前的房地产市场格局，以期从中看到这个市场的一点门道。

年初芜湖公布了2019年的供地计划，28宗地块共计2980亩。鱼眼的公众号曾在计划公布的当天做过分析，在过去的半年时间里，芜湖土地市场上发生的情况跟当时的解读基本相符。然后是6月中旬芜湖到合肥做了一场土地推介会，有55家房企参与。与年初的28宗地块相比，这场推介会只主推了12宗地块，共计1565亩。

这半年里的情况有些重点需要提出来：

一个是年初的28宗2980亩变成了年中的12宗1565亩，说明供地节奏和面积发生了某些变化；

一个是6月的合肥推介会发生在两宗土地热卖之后，是趁热打铁还是未雨绸缪，值得市场解读；

一个是6月推介会上的地块主要集中在鸠江区，年初的供地计划中的弋江区地块似乎更受房企青睐，是否说明城东仍是东道主今年力荐的热门区域？

如果各位能从这三个方面切入，有可能就摸到了脉络。但从鱼眼看到的情况来看，可能会事与愿违。西方有谚语曰：上帝归上帝，凯撒归凯撒。市场的发展有时候是不能被一些主观需求所左右的。

目前公布的3宗地块两宗在城南弋江区，这个推地计划似乎更接近市场本真。

镜湖区作为主城区，除了拆迁地块基本没有纯粹的市场地块可上市。因此，镜湖区的某些地块背负的条件是政府和房企都难以承受的；

鸠江区是过去十年里东道主力推的区域，尤其是政务新区。从之前刚需扎堆到恶性竞争，到过去两年的高端盘扎堆，竞品竞争激烈。因此，在目前的行情下，可能不是房企的首选之地。

三山区偏远，有融创，华强等房企开发的多个楼盘在售，完全可以满足当地市场的供求。此时在三山推地可能会破坏相对平衡的供求关系；

目前只有弋江区的各种条件更接近市场和房企的需求。弋江区在政务新区之前基本完成布局，加上近十年的发展，俨然是芜湖第二大成熟区域，尤其是滨江地块。经过滨江板块，高校园区板块的发展，元亩塘板块正成为热门，被个别房企极力营造成小乔浣纱的塘居概念。

竞品不多，房价保持在芜湖主城区的中间线左右，俨然成为市场的香饽饽被房企追捧。15家房企争夺的1901地块就是一个例子，但近7000的楼面价也限制了想象的空间，未来的产品将更受市场考验。而即将拍卖的1903地块就在1901旁边，各位可以密切关注一下它的动向。

芜湖下半年的房地产市场发展将取决于1903的动向。多少房企参与，能拍到什么价格，房企怎么炒作，都将是一个风向标，预示着芜湖下半年的楼市发展。

接下来，重点要聊的是城东。城东目前已经成为芜湖楼市的根据地，大后方。这个在合肥推介上重新包装亮相的12宗地块就可见一斑了。近年来东道主在城东政务新区用力过猛，政务资源，教育资源，医疗资源，文娱资源全部集中在城东投放，因此目前芜湖所有的高价房源基本出自城东。

而高房价正是当下房地产市场的命门。

它，控制着市区楼盘和楼市的成交量；

它，分配着购房者的置业区域和位置；

它，决定着业主的资产是否保值增值；

它，还暗示着东道主供地节奏和数量；

它，还是各级政府所有调控政策的归宿；

也正是因为高房价，才让普罗大众对楼市念念不忘，痴念不断。回归到芜湖楼市的本身，回归到政务新区的未来，几乎已经被高房价所垄断。

也就在这个时候，芜湖的1902地块被安排在了城东，也还在核心位置，还拍出了近8000的楼面价。这是城东地块的新高度，也将是未来城东房价的新高度。那么，靠走量、靠高周转、靠布局、靠扩张的房企会在这种高度的区域进驻拿地吗？反正，鱼眼是不指望此类房企的。眼见它是一个深坑，还要跳下去搅和一下。不是非死不可就是被同伙推下去的。

什么叫非死不可？就是为了生死大局，为了企业发展布局，而不得不在一些城市落下一颗棋子。这也是芜湖目前还比较受外来房企青睐的原因，毕竟是承办过长三角峰会的城市。说生死，或许过于悲观了。

1902成功出让的时候，我就说过有本地房企顶着，芜湖市场倒不了。眼下已经是下半年，芜湖楼市的下半场才刚刚开始。如果你还对芜湖楼市有些兴趣，那么1903地块值得你关注。因为在鱼眼看来，它会是芜湖楼市下半场的风向标和晴雨表。

-End-

欢迎“点赞”“留言”“转发”

历史推荐

●宜居之城 教育名城 稳预期下的芜湖楼市光环

●房价两万 甚嚣尘上

●芜湖房价一直涨？恐怕是中毒太深了吧

●抵制高房价 荒唐的三年不买房

扫描下方二维码，关注作者公众号