探盘侃楼：淌过“黄河”来看楼！毛坯贵过精装修，它凭什么卖这么贵？

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Part1

探盘时间及交通

大家好，新一期侃楼又来了。

应上期粉丝留言需要，我这次专程前往市政绿城桂语江南探盘。这个盘，地处望城，是真远。在去之前，我曾拨打售楼中心电话询问具体位置，电话对面的工作人员告诉我，“您要来必须开车，我们这里没有公交。”

好吧，还没去就知道你们够偏了。

好在前湖快速路已开通，从红谷滩前往新建、湾里也大大节省了时间。故而我们也将出发地选址于秋水广场地铁站，上午9：40分，我们准时驱车前往，途径枫生高速、前湖快速路后，半*左右便抵达售楼中心。

不过大家都知道，南昌东西外环仍处于待建设当中，我们来路周边要么是一排排的灌木、要么是分散错落的农民公寓。这里说句题外话，枫生高速果真俨然一条界限分明的楚河汉界，仅仅半*，高楼林立的城市景观便迅速褪去，速度之快令人惊叹。

来看一张沿途图片。

来的前一天，南昌下了一场大雨。不清楚是排水渠道有问题或是其他，售楼中心下的坡道宛若一条“黄河”。我心里在默默嘀咕，“就这么不注意门面形象的嘛...”

探个楼盘需要淌过“黄河”

除了开车，真没法上去

Part2

具体信息

路途远、位置偏，加之那条坡下的“黄河”，我们的体验感其实不好。

但这是绿城在南昌的首个项目，我们依旧抱了足足的期待。好在沿坡而上，绿城味道终于显现。售楼中心玻璃幕墙+钢结构的组合，简洁、高级，设计感与现代感较强。

售楼中心设计感很强

市政绿城桂语江南，听名字就知道，是市政与绿城携手合作打造的楼盘。总面积1280亩，分两期开发。一期即现在看到的市政绿城桂语江南，二期大多不对外销售，为团购房或福利房。

项目共21栋楼，6栋高层、10栋洋房、5栋合院，交付时间2021年1月。绿化率30%，容积率1.4。高层主力户型89㎡-125㎡，目前仅余4层以下的123㎡与125㎡在售。高层均价11000元/㎡，洋房均价13000元/㎡，均为毛坯交付。物业即绿城物业，高层2.8块，洋房3块。

户型上基本没有大问题，我这里就对89㎡户型点到为止说两句。

中间户、半通透，没有北阳台设计。桂语江南所有高层卧室皆不带飘窗，加之这个户型南阳台不算很大，出于我个人原因，不太喜欢这点。

还有一点值得吐槽，卫生间窗户对着厨房窗户，很容易串味。其他地方还好，中规中矩。

Part3

周边配套

配套还真是需要好好吐槽。首先是交通，桂语江南位于前湖快速路与昌西大道交汇处。的确，上了前湖快速路，前往城市主干道挺方便，中介宣传“10*可达朝阳新区、15*可达红谷滩万达”，但这仅限于开车，目前周边无公交、无地铁，出行并不方便。

项目周边的农民公寓

商业的话，目前看得见的，是开车5*左右即可到达的新城吾悦广场、麦德龙商超。为什么我要强调看得见，因为小区内自带的农贸市场、小镇商业中心建成时间均未知。

小区内部有*用地，但这属于政府规划，具体*未知、何时落地也未知。但如果小区交付后，*依旧没建成怎么办？置业顾问告诉我，附近有望城镇中心*、新建三中等*资源，届时会依据就近原则就读，这点大家可以自己品味一下。

我注意到，周边还有一个大型主题公园。但这还是属于政府规划，建成时间未定。

Part4

侃楼

1. 我听到的*多一句话，“我们不做承诺。”

“商业中心何时建成？”

“我们不做承诺。”

“*何时建成？”

“我们不做承诺。”

“那你们到底什么做承诺...”

因为该地块隶属市政，接待我的置业顾问直接表明，自己对另一边的福利房情况处于未知状态，周边配套何时建成也基本未知，对我说的*多一句话是，“这个我们不做承诺”。

商业、*仍处于规划当中，加之周边的发展情况比较落后，很多东西，我们只能打一个问号。

2. 高层无样板房依旧售罄，难道皆因绿城效应？

当我提出想参观样板房时，置业顾问却告诉我，桂语江南未开放样板间。

但我们看到，目前桂语江南一期所售高层基本售罄。我询问了在场一位买房者，他告诉我，在没有样板间的情况下，自己仍旧信赖绿城口碑。毕竟，绿城在全国的成绩有目共睹。

再说望城作为南昌为数不多的不限购区域，的确吸引了许多外地投资客，加之绿城效应在此，虽然周边基本无配套，但依旧有不少人对这里寄予期待。

项目所在地

毕竟在郊区拿地，随后建造一处迥然于四周环境的住宅群，对绿城而言，也不是*次了。

3. 11000元/㎡毛坯贵过精装修，绿城凭什么卖这么贵？

高层毛坯11000元/㎡的均价，在望城这个板块不能算便宜了。往前开十五*左右的湾里，同样是高层，均价11000元/㎡，带精装修。

前文也说了，这是绿城首进南昌的*个项目，这次与市政合作，更是让我嗅到了一丝傲气，大有一种“你不买总有人买”的架势。

较之桂语江南，均价不相上下且带精装修、配套更加成熟、学区（二十八中）落定的湾里无疑更吸引人。再者，比较望城，湾里近些年恒大、恒茂以及万科等多家房企的入驻，让这里更像一个宜居区域。

绿城讲究的“生活体验”曾经让一大批粉丝追随，绿城二字的入驻也的确缔造了许多奇迹，但这次在望城，南昌人对绿城的信心是否值得，我仍抱着观望态度。

市政绿城桂语江南将物有所值，还是水土不服，你怎么看？欢迎在留言区评论。

楼盘概要

项目 市政绿城桂语江南

地址 南昌市新建区望城镇贤德路

产品 占地约1280亩；

一期共6栋高层，10栋洋房、5栋合院；

高层主力户型89-125㎡；

洋房主力户型116-144㎡

销售 高层均价11000元/㎡

洋房均价13000元/㎡

1.绿城在南昌的首个项目，绿城口碑好；

优势 2.前湖快速路开通后，开车前往红谷滩、

九龙湖半*以内；

3.望城不限购

1.周边配套几乎没有；

劣势 2.地铁、公交尚未开通，目前交通不便；

3.相对周边不远的湾里，价格较高

交通看房必须驾车前往；

贴士 *近下雨频繁，大家出行看房要小心哦~

本期的楼盘测评到这里结束，如果你也有探盘需要，还请于下方留言，我们择日便探~

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总编 | 夏侯俊杰 作者 | 钟小旋

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