银城国际刚上市4个月，黄清平再谋资本布局，物业公司银城生活赴港IPO

4个月前，伴随着一声清脆的锣鸣，发迹于江苏的区域性房企银城国际正式登陆港股，然而，公开发售认购不足、平淡的交易量均映射出香港资本市场对于投资这家偏安一隅的房企的迟疑。

银城国际不温不火的股价表现并未影响银城国际董事局主席黄清平再谋上市的脚步。近日，黄清平控股的物业集团银城生活向港交所递交招股书。

接连将旗下公司推向公开流通市场，黄清平谋的是什么局？

图片来源：图虫创意

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南京是大本营

与银城国际一样，银城生活的体量并不大。

2018年，按收益计算，银城生活在南京和江苏省的物业管理服务供应商中分别排名*和第五。截至2019年4月30日，其物业管理服务涵盖10个城市，其中7个城市位于江苏省内，其余3个位于长三角城市群的杭州、合肥及商丘，在管建筑面积约达1962万平方米，管理项目197个。

虽然从版图上来看，银城生活已跨出江苏，但其所管项目中，165个位于南京，从在管建筑面积来看，南京以外的项目仅占25%，营收仅占16%。

南京，抑或是江苏的重要性在短期内或难以被撼动。银城生活在招股书中表示，其已在南京设立总部并在无锡设立分公司，促进业务地域范围的扩展。地域垂直深耕似乎是银城生活的策略，但其业务布局及知名度的局限性是否将会影响资本市场的判断还有待观察。

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母公司项目仅占22.6%

因同属于黄清平控制，且名称中均带有“银城”标签，外界对银城生活的*印象或是由银城国际分拆而来，且业务会过多依赖母公司，缺乏自身造血能力。但记者发现，与别的房企物业平台不同，银城生活很“独立”。

招股书显示，截至4月30日，银城生活来自银城国际的开发物业有38个，在管建筑面积409万平方米，来自独立第三方地产开发商开发的物业项目则有159个，对应面积为1552万平方米，由此可见，营收分配上，银城国际的开发物业仅占银城生活的22.6%。

在上述来自第三方的物业项目里，有147个项目来自业委会。据介绍，这种形式的协议为物业业主透过业主大会选择委聘银城生活，由业委会代表业主与其签订物业管理协议。

此外，银城生活的“胃口”并不局限于住宅市场，而是将其触角拓展至整个存量市场。

招股书中，银城生活表示，2016年至2018年及2019年前四个月，其非住宅物业的物业管理服务营收分别占当期总营收的34.9%、36.9%、37.7%和40%。值得一提的是，截至2019年4月，银城生活在管非住宅物业有5项政府设施，包括省政府办公室及机构；10个高速公路服务区及在江苏省的15间金融机构总部及分支机构。

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高毛利业务营收占比递减

记者注意到，银城生活已行走在增长的快车道。

从在管建筑面积来看，2017年、2018年，银城生活同比增长63%、44%，收益方面，其近两年及2019年截至4月的营收分别为2.3亿元、3.7亿元、1.5亿元，对应利润分别为1982万元、2709万元和991万元。不过，2019年前4个月，银城生活的毛利率从17.5%下降至15.3%，其中，生活社区增值服务从49.3%减少至38.3%，导致公司当期在营收增长的情况下，净利润反而下降。

目前，银城生活物业服务的收益来源主要依靠保洁、保安等毛利在10%上下徘徊的基础服务。招股书显示，家居生活服务、快递服务、升降机广告位置出租服务等高毛利社区增值服务的收益占比逐年递减，2016年至2018年及2019年前4个月，生活社区增值服务营收占总营收的25.7%、23.9%、21.4%、16.3%。

与此同时，其现金流也在大幅减少。截至2019年4月，银城生活的现金及现金等价物为7110万元，较2018年底减少41%。

事实上，黄清平曾在2016年将银城物业服务打包至新三板上市，但在2年后选择自愿退市，原因在于新三板流通性弱、缺乏融资能力。基于此，董事会决定将战地转移至联交所。

招股书显示，此次上市募资将用于银城生活未来收购物业、专业服务等方面的公司、投资智能系统、升级内部信息技术系统、招聘人才等。这看似是个全方位扩张计划，但新瓶装旧酒下，资本的东风这次是否会吹来？

编辑 沈玉洁

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