刚刚回复完年报事项，香江控股再遭新“拷问”，机构投资者调研事项惹“麻烦”

图片来源：图虫创意

曾凭借“锦绣香江”品牌住宅在业内颇负盛名的香江控股，随着房地产行业的竞争加剧以及多元化业务转型的失利，如今也是尽显疲态。

7月2日，刚刚由于年报事项被上交所进行过“灵魂拷问”的香江控股，再次发布公告称，公司日前收到上交所关于机构投资者调研事项的问询函，问询内容主要包含企业投资性房地产项目、土地储备以及正在开展的科创相关服务业务具体内容等问题。

今日，香江控股开盘即飘绿，不过尾盘有所拉升，*终报收2.47元，上涨0.41%。

01.

新的“拷问”

在此之前，香江控股曾披露，机构投资者于6月28日对其进行调研的记录。公告中，不论是对公司的土地储备、投资性房地产，还是正在探索的科创业务，香江控股均表现出信心十足。未曾想“乐极生悲”，香江控股的这一举动再次引来上交所问询。

对于持有的投资性房地产物业的情况，香江控股表示，旗下的香江家居是全国前五的综合性家居连锁卖场，目前公司自持的投资性房地产物业建筑面积约104万平米。以成本法计量，2019年*季度财报显示，公司投资性房地产科目为32.9亿元，平均价格约为3000元/平米，远远低于目前物业当前市场的公允价值，因此目前公司持有的投资性物业具有较大的潜在市场价值。

对此，上交所表示疑问，要求香江控股列示公司各投资性房地产物业的面积和具体区域分布，说明对其公允价值及较大市场潜力的具体判断依据，并充分提示可能风险或不确定性。

地产业务方面，香江控股在调研记录中表示，未来公司还有大量优质储备用地，例如广州番禺项目，位于万博中心区域，目前还持有住宅、商铺及车位等已开发未售面积合计约8.24万平方米，未开发土地计容建筑面积约36万平方米，周边市场价38000元-48000元/平方米。

但对于这些土地的获取方式、获取时间、相关开发计划与进度、大量土地尚未开发的原因及合理性等具体内容，香江控股并未披露。据此，上交所要求企业予以补充说明。

此外，在科创业务方面，香江控股向机构投资者表示，公司已在南沙建成香江国际科创中心，致力于打造为“云大物智”（云计算机、大数据、物联网、人工智能）领域的国际孵化标杆。对此，上交所要求香江控股对开展科创相关服务业务的具体内容及业务模式进行补充披露。

02.

转型困境

前不久，上交所刚刚向香江控股发出了年报问询函，主要针对公司及合并子公司的经营质量和资金、业务往来情况，以及房地产开发业务中项目去化、开发进展、产权证书办理等方面的压力问题要求它作出说明，同时就一些诉讼信息及若干滞纳金、违约赔偿金等事项是否对公司生产经营造成影响，要求香江控股进一步补充披露信息。

在经历了两次申请延期回复上交所问询后，香江控股终于在6月上旬对上交所下发的问询函进行了回复，针对问询函中提出的资金压力较大、资产负债率较高、天津房地产项目销售等13个问题进行了一一解答。

根据2018年财报，三年前开始谋求从房地产业务转型的香江控股现在主要以物业销售、商贸流通运营为主营业务，这两项业务的营业收入占到它2018年总营收的89%，但二者相较去年同期都出现了比较大幅度的下滑。

事实上，由于业务转型，*近几年香江控股在国内土地市场上的动作比较少，仅有的布局也只是集中在珠三角、长三角地区。2018年5月，香江控股获得广州翡翠绿洲十六期优质地块，增加土地储备25.2万平方米；在长三角地区，香江控股先后在江苏如东拿地；2018年，它与苏州吴中区、扬州瘦西湖管委会、南京、南通、济南高新区、青岛胶州市空港经济区等签订了战略框架协议。

据财报披露，目前它在天津、广州、成都三座城市的规划计容建筑面积储备比较多，且在当地城市均位于行业前三位。但在储备了160.6万平方米规模的天津市场，它在2018年可供出售面积却仅为24.03万平方米，销售面积更是只有1.9万平方米，销售比例非常有限。

数据显示，2018年，香江控股实现总营收41.4亿元，较去年同期下降了12.2%；其中，商品房商铺卖场收入约23.2亿元，占营业收入的56%，较去年同期下滑了11.9%；商贸流通运营收入约13.8亿元，占营业收入的33%，较去年同期下滑了25.2%。

无独有偶，在主营业务收入纷纷下滑的同时，香江控股的各项成本却“不降反增”。2018年，公司营业总成本同比上涨了0.7%，原因在于其2018年的财务费用大涨151.1%至3.4亿元，其中更是包含了3.8亿元利息费用，这直接导致香江控股的净利润大幅下降53.6%。

需要指出的是，早在几年前，香江控股就将自己过去以住宅类房地产开发销售业务为主，商贸物流地产开发销售业务为辅的经营重点转向以商贸物流地产开发销售及运营为主。

但从香江控股近几年的财报数据来看，商贸流通运营业务始终未能挑起香江控股的经营“大梁”，整体表现不尽如人意。除了2018年的相应营收出现下滑，2016年到2018年之间，香江控股商贸流通运营业务收入占总营收的比重分别是55.8%、40%、33%，一年比一年低，明显没有承担起转型重任。

住宅地产业务布局减少、“新兴业务引擎”商贸物流业务一直无法实现突破，这让香江控股陷入了多线失利的境地，转型之路也因此变得异常艰难。

编辑 沈玉洁

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