上半年，哪些城市楼市成交回暖，哪些在转冷？

文｜叶书利

中国楼市，自2016年930后，伴随价格体系的失灵，便进入了混沌阶段：分不清哪里有价值，哪里没有价值？不过，2019年是中国楼市价值回归年，上半年哪此城市楼市成交在回暖，哪些在转冷，有助于你在迷雾期看清哪里值得投资，哪里只是销售的忽悠。

一二三四线城市成交量开始分层

近期链家旗下的贝壳研究院对于上半年全国各地重点城市楼市成交量的统计数据显示，中国城市链阶层越高的城市，上半年楼市成交量回暖力度越大，然而是二线城市、三四线城市，以此类推。

A,北上广深等四个一线城市上半年新房成交量同比增长35%。

贝壳研究院统计数据显示，上半年的1-5月（因为6月的*新统计数据尚未出来），作为调控*早的四大一线城市，成交量回暖*快、*，其中调控*严的北京领涨回暖：四大一线城市1-5月新房总成交同比增长35%，其中北京今年前5月新房成交同比增长高达162.9%。

与一线城市大幅回暖有点不一样的是，今年媒体中极受关注的二线城市，市场表现并没有大家想像中的火热：32个二线城市1-5月新房总成交量同比下滑6.1%。这样成交同比下滑的二线城市中包括市场较关心的西安、重庆、青岛、大连、沈阳、石家庄、合肥、长沙等。这些城市的新房成交同比下滑，主要缘于调控时间在2017年下半年到2018年，晚于一线城市，上半年在紧调控和市场需求乏力的压力，成交下滑。

*晚调控的三四线城市，上半年1-5月60个三四线城市新房总成交量同比下滑10%。

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）注意到，上半年的中国楼市，调控*早、*严的一线城市，缘于长时间压抑后的需求释放，上半年楼市成交大幅回暖，二线城市因需求乏力，成交量开始下滑，而三四线城市，调控*晚，现在正进入向下调整期，所以成交量下滑*。

上半年中国楼市成交量的分层，与2018年年中左右壹书生当时的判断一致：接下来，*先调控的一线城市率先回暖向上，而调控*晚的三四线城市在需求被透支后进入向下调整，从此中国楼市在行政强行涨价去库存后喜迎价值回归。

B,当潮水正在退去时，大量的三四线城市正露出底裤。

2016年930后，大量三四线城市房价上涨的主要推动力是棚改的货币化安置，目前棚改正在后撤，大量的三四线城市正露出真实的残酷面目，详情可见下图，包括过去一年左右风头不小的威海、大理等，成交量皆已大幅下滑。

有关三四线城市楼市的残酷真相，可见此前的文章《》、《》。

C,大量非都市圈的三四线城市楼市接下来大概率会“成交量逐渐冻结，房价开启漫漫的阴跌路”。

2016年930以来，大量非都市圈三四五线城市楼市房价上涨，缘于地主的涨价去库存所致，但这样的上涨与经济下滑、人口增长乏力的城市基本面相违背。这样上涨的房价注定只是一场割韭菜的财富抢劫幻觉。

事实上，这样的幻觉已开始破灭，以涨价去库存的网红城市威海为例：1-5月，威海新房成交量同比大幅下滑47.2%。

近日《每日经济新闻》记者在威海实地调查发现，过去一年威海海景房新房火热的成交背后，购买完后的业主会发现，自己刚买到手的海景房，在二手房市场的价格竟至少贬值一半以上，价格秒跌回10年前。

很搞笑的是，目前还有不少无知的外地客涌入威海、秦皇岛、云南等地抢旅游房。

切记，旅游房是房产投资中的四大坑之一，详情可见此前的文章《》。

威海楼市在过去一年从火热到冰冷的快速切换，将成为大量非都市圈三四线城市楼市的缩影:地主抢劫过后，留下一地鸡毛。

D,环京成交量回暖*。

贝壳研究院上半年全国各地成交量的统计数据显示，上半年，环京东南片区的成交量同比回暖力度*，其中香河1-5月成交量同比增长438.3%，固安同比增长279.8%，廊坊同比增长122%，而其他环京城市，该统计数据并没有相应的数据，所以空缺。

环京东南片区的回暖，主要原因应该有二：

首先，自2017年6月实行三年社保式调控以来，需求压抑已久，因此一些需求在这波成交回暖中快速入市。

其次，目前环京东南片区的房价，已严重低于其正常价格，因此对于价值投资者还是刚需来说，皆已是入市的难得良机。

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