为什么90%的郑州人买公寓都会买错？

郑州有多少公寓在卖？

答案是200.72万㎡。按40㎡一套计算，就是整整50000套。

▲ 数据来源：贝壳新房郑州公司

足够郑州卖18个月，是普通住宅去化周期的3倍。这还不包括接下来的巨量供应。

不算不知道，一算吓一跳。

这么多公寓，将来租给谁？谁会接盘？

或者说，这么多公寓，都能给买家带来高收益吗？显然不可能！

更现实的是，公寓市场质量和水准参差不齐，大坑、小坑连绵不绝，购房者稍不留神，就会入坑套牢。

郑州80%的公寓项目都没有投资价值，剩下的20%，考验眼光，更考验智慧。

01

买公寓究竟为了什么？

没想清楚这个问题的，占公寓买家的90%。

用买住宅的逻辑买公寓，往往出手就是错。

住宅向左，公寓向右。

一句话概括：买住宅，看规划，比发展潜力；买公寓，看配套，比租金收益

再细化一点，公寓至少要具备3点核心要素。

1.区域。区域内有没有足够的人口红利，能否带来长期稳定的租房群体？换言之，就是附近有没有办公区、商业区、*等，可以吸纳人口聚集。

2.地铁。公寓租客主要依赖公共交通出行，地铁尤为重要。

按照“100米差10%的售价，100米差10%的租金”的“地铁定律”，无一例外，地铁上盖物业价格、租金都要高于片区内同水准物业。

3.配套。交通便捷可以将成熟片区的人群外溢过来，但是小区域内的配套也得完善。

对现在的年轻人来说，周边生活的便利和舒适已经是他们*看重的需求之一，公寓附近配套有餐饮、健身房、购物中心、电影院等*不过。

一个公寓项目，满足其二，就不愁租客；满足三点，则收益可以保证。

这样的公寓项目，大幅跑赢市场没有问题，但离*优还有一点距离。

我们之所以买公寓，是因为看重其长期租赁收入的回报率，所以，拥有持续、稳定租金收益的项目，才是*优选择。

02

公寓法则千万条，租金*条

公寓收益主要来自两部分，其一是租金收益，其二是溢价收益。

租金和溢价之间又呈正相关，产品租金越高溢价越高，产品租金越高投资回报率越高。

公寓投资，法则千万条，租金*条。

郑州公寓租金与城市发展息息相关，东高西低，大体情况如下：

▲ 数据来源：盛励集团

即便是同一区域，月租金差额也有四五百，这牵涉到品质、配套、物业等诸多方面……

但有两类产品，明显溢价能力更强，租金回报率更稳定。

1.酒店

有些公寓买家，一买就是一层两层，然后做成快捷酒店出租。

也有一些开发商会与酒店品牌合作，销售直接带酒店租约的公寓。

这类产品收益如何呢？

如果单套面积为30平方米，投资30套，单价12000元/平方米，出租价格是150元/天/套，出租率是50%。

成本：12000*30*30=1080万

每套月租金：150*0.5*30=2250元/月/套

每平方米月租金：2250/30=75元/月/平方米

投资回报率：75*12/12000=7.5%

这样算下来，大概13年就能收回成本，投资回报率已经非常高。

2.民宿

民宿是公寓市场近两年的新物种。

以郑州锦艺城一套40平米的LOFT公寓为例，做成民宿后，可以租到200元/天/套左右，明显高于一般公寓。

该公寓当初售价大约12000元/平方米。

同样以出租率50%来计算：

月租金：200*30*0.5=3000元/月

每平方米月租金：3000/40=75元/月/平方米

投资回报率：75*12/12000=7.5%

同样13年左右*。

如果算上装修成本、人工成本、加盟成本等，投资回报率也能达到6%—7%，高于一般公寓的4%—5%。

03

一个集齐“四条神龙”的项目

显然，无论购买公寓自用，还是出租，做成酒店或者民宿，租金收益更高更稳定。

那*理想的状态是怎样的？

当然是买带租约的公寓啊，交房即收租，不用费心装修，不用苦心找租客，一路开挂，一路躺赢。

郑州有这样的公寓吗？

不仅有，而且同时满足区域、地铁、配套核心三要素。

像不像同时集齐了四条神龙？

这个项目就是鑫苑国际新城

1.区域：管南数十万人口红利。

管南进驻的项目基本都是千亩大盘，鑫苑国际新城、永威城、中州城、融创城、富田城等。这些项目新流入人口和原有居民，加起来的数量将达七八十万之众。

未来几十万人口的涌入，带来的不仅是人流量，更是海量的租住客群。

这些人将来会哪去儿聚集和消费？鑫苑时代广场，管南片区目前*的大型集中商业。

庞大人流+集中商业+商务办公，鑫苑国际新城将形成“消费、居住、商务”之间的生态闭环。

对投资者而言，这就是机会。

2.地铁：离2号线地铁口20米。

郑州地铁2号线向南*新郑国际机场，在紫荆山站又与1号线换乘，连接高铁站和火车站，让管南片区实现真正意义上的“上天入地”。

鑫苑国际新城的公寓产品，距离地铁2号线南三环站，仅仅20米。

新开通的5号线南五里堡站，离项目也只有一站路。通过这条环线，你可以快速通达全城各个角落。

3.配套：57万方商圈+7万方集中商业。

前首富王健林曾说，万达到哪里哪里就是中心。其实，就是资源到哪里，哪里就是中心。

▲ 鑫苑时代广场效果图

鑫苑国际新城坐拥57万方繁华商圈，包括一个7万方的集中商业和9条风情商业街。其余业态涵盖高端国际公寓、主题旗舰商业、时尚公寓、SOHO等。

其中，商业中心规划的有4-6层的主题购物中心、LOFT公寓、SOHO公寓等产品。就像万达广场、大商新玛特那样的集大型商超、特色餐饮、旗舰店、运动体验主题店、亲子教育、儿童乐园、星空影院、KTV等具有活力时尚的商业MALL。

这些不仅是公寓客源的保证，也是租房群体的完善配套。

04

公寓带租约，躺着也能赢

鑫苑国际新城公寓的第4大利器，也是*强杀手锏，就是带租约，建面约36㎡酒店托管式精装公寓。

普通公寓，交完*干等两年，好不容易熬到交房，还要再花费时间和金钱去装修，终于达到可租标准了，又苦苦找不到租客。

但如果是鑫苑国际新城的公寓，自带酒店租约，你完全可以翘着二郎腿说上一句，“你爱行不行，我一路躺赢！”

当初，鑫苑为了保证公寓品质，考察了很多酒店品牌，*终选定了“3+1”方式：三大全球知名酒店品牌（铂涛集团、首旅如家、百达屋酒店集团），一个长租公寓品牌（魔方公寓）。

希岸酒店Xana Hotelle（铂涛集团）：全国⾸家拥有⼥性客房区域的中端连锁酒店。目前全国已有超过700间⻔店，是轻奢的代表性品牌。

如家精选酒店（首旅如家）：如家⾸个全智能酒店品牌，定位中端市场。目前全国超过300间⻔店。

美国熙琳酒店Shilo Hotel（百达屋酒店集团）：源自美国，于1974年由马克S.Hemstreet先生始创。现已成为美国西部*的酒店集团，主打美式风情。

魔方公寓：中国首家连锁集中式长租公寓。致力于通过打造以公寓为核心的生活服务平台，为都市白领提供长期独立居住的解决方案，经营规模位居行业首位。

背靠大树好乘凉，跟着大咖稳赚钱。

根据粗略测算，鑫苑国际新城公寓建面约36㎡，酒店托管返租约2300元/月，年投资回报率6%以上。

如果再算上租金递增以及资产增值带来的收益，基本可以轻松跑赢90%的竞品。

▲ 鑫苑时代广场效果图

扎根大城市，财富是根基。

虽然阶层固化，但家庭跃迁和生活攀升总有机会。

正如莱昂纳德科恩在《颂歌》中所唱的那样：万物皆有间隙，那是光照进来的地方。

位于管南核心，地铁2号线上的鑫苑国际新城，就是这样一道光。

更何况，这次是酒店托管式精装公寓这样的“硬通货”。不出意外，又将是一次“拼手速”！

入驻管南核心原始股，以小投入赚动大未来。

这是2019，郑州人*的投资机会之一！

-End-

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