205次高频调控，郑州房价下半年或将下跌！

毕竟西湖六月中，风光不与四时同。

六月不仅是毕业学子们回头看的时间，也是众房企回头看、年中总结的时间。过去的半年，楼市*响亮的声音便是“小阳春”的到来，在这个难得的春光沐浴下，房地产市场究竟催生了哪些疯涨？春天结束之后，是直接入夏还是在严调控下重复2018下半年的严冬？

我们不妨也来个回头看，了解过去，才能更好预判未来。

为期一个月的楼市“小阳春”

2018年是中国楼市疼痛的一年，熬过那段艰难岁月，从2019年3月开始，房地产业终于迎来了渴望已久的春天，呈现全面复苏的态势。

政策上：“一城一策”给地方更大的自主调控权。土拍取消限价蠢蠢欲动，苏州、徐州土拍爆火；房贷利率连续6个月回落；呼和浩特大学生可半价买房！

销售上：全国房地产销售面积和金额全线增长，降幅收窄。南京抢房、无锡抢房、杭州“万人摇”网红盘刷屏！

房价上：整体稳定微涨，个别区域和项目涨势凶猛。据国家统计局公布的，5月份70个大中城市房价显示，一、二、三线城市新房价格全线上涨。

但表面繁华的背后，实则暗流涌动：楼市调控持续收紧，房地产各项指标从5月开始回落，楼市降温初现端倪！

严格意义上说，上半年的“小阳春”只出现在3月份，4月是余温笼罩期和调控政策出台期，5月房地产市场便出现各项指标回落，6月调控继续深入。

5月，是上半年楼市的一道分水岭。

政策上，4月中央和地方出台房地产调控措施高达60次，5月调控41次。东莞土拍调整为以“*接近平均价者得”，杭州将主城区涉宅用地溢价率下调了20%。

销售上，5月开始多项指标增速出现下滑。土地成交面积同比大幅下降、房地产开发投资增速小幅回落、商品房销售面积降幅小幅扩大。

房价上，商品房成交均价涨幅逐渐收窄。西安房价连续6个月领涨全国，不出意外地在6月份升级调控。

上半年的楼市风向标有两个：五月看苏州，六月看西安。

通过苏州和西安楼市过热而升级调控，以及北京、合肥、长沙、丹东等市场波动较大城市接连收紧调控来看，“稳地价、稳房价、稳预期”的决心不会变，房价不允许剧烈波动！

多项利好，助燃郑州复苏

将目光收回我们的中原腹地郑州，就会惊奇的发现，任尔东西南北风，郑州楼市从3月开始，就一直发挥地相当稳定：既没有在“金三银四”过度疯狂被点名，也没有因为5-6月的严打过分紧张。

郑州楼市的回暖是小心翼翼的，在短暂的3个月内，房价也大致经历了从降价到微涨的过程，而促使房价、市场从回暖到火热，*的推手也是“一城一策”的调控放松。

1、*分期。

回暖初期，*分期几乎是郑州所有楼盘的标配，尽管这是房管局明令禁止的违规行为，但是市场下行期为了刺激需求，也就不拘小节了。

随着市场逐渐升温，*分期现象有所收敛，但直到现在也并没有绝迹。在一定程度上能够刺激部分需求，对楼市推波助澜的作用明显。

2、利率下调。

在全国房贷利率普遍下调的背景下，郑州首套房贷利率也出现了短期内多次下调。从基准利率上浮30%不断下调至25%、20%，甚至出现了上浮15%。

利率下调意味着每月月供少还，这项实打实的利好政策，对购房者诱惑更大。

3、限购变相放松。

郑州曾经谣传过部分地区可能放开限购，后来被官方辟谣，但是市场上却流行“写承诺书豁免社保和学历”的操作方法。

第三方机构曾统计，2019年3月郑州市购房人户籍中，有将近7成是省内市外人口。地市突然大量涌向郑州，与购房门槛降低不无关系。

4、降价促销。

3月的回暖伴随着低价大甩卖的声音而来，尤其是大热的北区，成为回暖降价的重灾地：

网红盘正商家河家，从14500元/㎡的精装房变成12000元/㎡的毛坯房，强烈的价格差为项目带来了持久而良好的去化；

锦艺金水湾当初开盘均价16000元/㎡，年后不停推出12800元/㎡左右的特价房；

正商河峪洲同样精装改毛坯，均价从12000元/㎡下调至8500元/㎡左右

……

5、分销给力。

著名分销机构某壳，在郑州大大小小的知名和不知名的楼盘，分别轮番上演“特价房活动”“某壳专场”，每次都是限时折扣，给出平时比售楼处低1-2个点的优惠来促进成交。

这波市场回暖行情中，分销“功不可没”，他们就是有本事在集中的时间点内带来那么多人头，给市场输送恐慌的同时，也促进了客户的成交。

即使不成交也烘托气氛，别管这人是不是托，动摇人心的效果立竿见影！一定程度上也搅混了地产市场。

开发商主动降价+*分期+利率下调+强大的分销，郑州的楼市就这样撕开了口子，照进了春日的阳光。

调控前夕，疯狂抢收

房地产市场向来见风就长，遇见阳光就更加野蛮向上。不过惮于外部严格的调控高压，北京、合肥、长沙、丹东等都先后出台调控政策，郑州各区域还是暗戳戳地涨了几百块钱！

以今年热度*的常西湖新区为例：

4月份，融信奥体世纪和永威西郡还都是14000元/㎡；

5月18日，融信奥体世纪加推均价14700元/㎡；

6月1日，永威西郡加推，均价14500元-15500元/㎡。

常西湖新区由于运动会的东风，地铁加持等利好消息，不到两个月，区域内新房均价上涨1000元/㎡，90%以上的去化率，也说明人们对片区的接受度在提高。

5月和6月，苏州和西安先后遭严打，很多城市也相应升级调控，在此背景下，郑州依然迎来了火热的六月！

截止到6月*后一个周末，郑州共计开盘项目34个，推售9070套房源，当天去化7007套，去化率达77.25%。

其中前三周开盘去化基本都在80%以上，尤其是第三周推售房源*多，有12个项目集中开盘，共计推出3570套房源，当天去化2855套。

其中美盛中华城在朋友圈赚足了流量，一张张人山人海的海报画面，隔天涨价300元/㎡的宣传口号，将中华城首开的火爆推到了顶点；正商智慧城也宣称当天去化达到91%，再加上其他三个项目85%以上的去化率，南龙湖继去年地王事件之后，罕见的集体火爆！

但*抢风头的要数南阳建业春天里的开盘数据：均价12000元/㎡，当天售罄！

继6月21日南阳曝出单价破千万的地王，成为所有地市土拍新标杆后，南阳该楼盘1.2万的房价，也成为地市房价新标杆！

郑州楼市6月抢收背后的原因大概有以下几点：

1、各房企面临年中总结，为了冲刺业绩，集中推货，且多呈现低价跑量现象，急于回笼资金；

2、外部环境恶劣，从中央到地方的调控还在持续，在不知道明天和意外哪个先来的情况下，开发商选择尽早出货收钱，说不定下一个目标就是郑州；

3、政策收紧、利率触底反弹等利好消息收缩，在利好变成利空之前，*程度进行收割；

4、7、8月是楼市传统淡季，天气炎热，人们看房意愿降低，成交下滑，必须把淡季的业绩提前完成，下半年有任何变动都有足够应对空间，也才有希望保证全年业绩按计划完成。

在调控到来之前，在淡季前夕，大家都在用时间换空间，河南地市已经逐渐浮出水面，郑州发文整治“假离婚”、房贷利率触底反弹、公积金政策也由宽变紧。

6月*后一周整体去化骤降，仅为57.17%，之前话题度*的正商家河家和美盛中华城，一个去化49.02，一个22.44%，数据出奇惨淡！

调控的靴子，随时都可能正式落地郑州！

2019下半年预判

全国楼市已经开始降温，郑州还能坚挺多久？

5月新房价格环比上涨的67城中，西安以2.0%的涨幅位居70城市之首，成为上半年第二个楼市调控风向标的城市。

河南洛阳以1.8%的环比涨幅紧随西安，这对河南、郑州和洛阳来说，都已经拉响了警报！

根据上半年楼市的表现，灵儿对楼市下半年走向有这样几点预判：

调控持续深入

6月13日，人民银行党委书记、银保监会主席郭树清表示：过度依赖房地产*终会付出代价！再次为稳定楼市站台。

去年的楼市冰封期也决定了今年不会再走回头路，“一刀切”的做法不可取也不会再出现，“一城一策”将是调控的核心原则。但是上半年的整肃行动也表明，“一城一策”并不是放松的意思，因地制宜才能更好地保持稳定。

所以，在政策的指引下，6-8月调控或将持续深入，重点整治楼市过热城市或区域，维护稳定大局。

房价变相阴跌

6-8月本来就是房地产淡季，天气炎热，人们看房热情骤减，售楼处拼命做花样暖场活动来刺激到访。

但是由于调控深入，前期市场并没有根本好转，淡季接踵而至，没有完成半年任务，又迫于全年业绩压力，开发商恐将再次上演“团购房”“特价房”等活动，变相降价。

湖北恩施“断崖式”降价促销和随之而来的“止跌令”，已经敲响警钟。你可以说这只是个例，那么去年的大规模降价、维权事件，不也是从个例撕开的口子吗？

房贷利率触底反弹

房贷利率基本已经触底，下半年继续下调的可能性不大，房价波动较大城市甚至会出现回调上浮。

而且房贷利率收紧已经出现：安徽蚌埠，上调！南京，上调！南宁，上调！深圳和合肥，额度收紧……

金九银十回归

2018年的楼市寒冬标志性事件就是“金九银十”全面熄火，今年根据“稳预期”的工作原则，加上“金九银十”的传统购房旺季，开发商的促销节点等，今年下半年的旺季节点应该会比去年收成要好。

相应地，下半年推货量也会加大。

写在*后

2019年已过半年，春天早已远去。

短期内国家层面的调控政策不会放松，前期集中释放的利好或面临收紧，房企资金压力依然较大，未来几个月或将整体保持稳中有降局面，但应该不会出现去年下半年的悲剧。

对开发商来说，昨日之事不可追，正常推售并全力备战，冲刺金九银十，今年或许会好过点

对购房者来说，房企日子不好过的时候，就是你捡漏的时机。7月已经开始，下半年究竟怎样，我们拭目以待！

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