又一个四万亿？对改造老旧小区的深度思考

这两天关于利息上浮的消息多了起来，宁波除了交通和兴业银行外，中国银行据说也加入了上调房贷利率的行列。比较荒谬的是，银行首先想到的，是上调首套房利率。

不是房住不炒么？首套房不是炒房，为何首先要打压？

不要认为老司机很专业，很多时候我也看不懂。

我们看到了很多很好的概念，但在落实的时候缺乏细则。比如前两年提到要多渠道发展租赁房。租赁房可以解决中下层收入者的居住问题，但谁来建，怎么建，谁来管，如何赚钱，全部都缺乏细则，所以提出到现在，并没有看到实质性成果。

还有的是落实的时候念歪了经，结果与初衷背道而驰。比如经济适用房，*初的目的同样是解决一部分人买不起商品房的问题，但*后变成了权力寻租的盛宴，开宝马拿房票的事在各地屡见不鲜，有权有势的人，把经济适用房变成了中饱私囊的工具。

与之类似的限价房、人才房等，也都摆脱不了寻租的嫌疑。

*近我们又看到了一个很好的概念。半个月前，总理到杭州考察，提出要改造老旧小区，强调这不仅是民生工程，也是促投资扩内需的重要抓手。6月19日，国务院召开常务会议，部署落实老旧小区改造试点。

此次国常会可以被看做老旧小区改造的发令枪，会议主要明确了以下四个方面:

1.今年要试点。*近宁波划船、白鹤两个小区被推荐成为省级试点小区，据说这两个小区的二手房价已经闻风而涨了，悠着点。

2.改造重点是附属设施。水电气路和光纤是改造重点，有条件的小区还可以加装电梯，配建停车位，以及居民户内改造。所以，改造和拆迁不是一回事，很多并不会拆。

3.创新投融资体系。将安排中央补助资金用于老旧小区改造，毫无疑问，地方配套的补助资金会更多。当然单纯补助不是办法，如何引导社会资金参与改造才是关键，核心在于改造工程如何盈利，有钱赚资金肯定愿意来。

4.改造的同时完善社区服务。引入社区养老、托幼、医疗、家政等配套服务，进一步扩大消费和投资，增加就业。这也可以看成改造主体获取投资回报的一种方式。

毫无疑问，老旧小区改造是一件利国利民的大工程。住建部初步统计的结果是，全国有超过4200万个家庭，超1亿人口的住房急需改造，预计投入金额高达4万亿元。

4万亿，一个让人记忆犹新又浮想联翩的数字。

但如果除以4200万户，平均每户不到10万元，所以，改造不等于拆迁，钱差的有点多

我们都记得前几年的棚改，*后演变成了一场拆迁的狂欢，许多地方的楼市，纯粹就靠拆迁拉起来的。房子拆了发房票、搞货币安置，创造了大量的拆迁暴富神话，也造就了巨量的购买力，推动楼市起飞。

但拆迁的难度也与日俱增，老司机不止一次听到官员说拆不起。房价上涨带动拆迁补偿走高，补偿走高带动地价上涨，地价上涨又带动房价上涨。

是不是一个自我强化的完美螺旋？

现在各个地方都在压负债率，中央也在压缩棚改资金，所以就算很想拆，很多地方也有心无力了。

2019年全国各省报上去的拆迁计划，仅相当于2018年实际完成量的42%。

拆迁造富的黄金时代，结束了。

老旧小区改造会是棚改2.0吗？

老司机认为不能过度联想。棚改说白了就是拆迁，但老旧小区改造，恰恰可能是不拆迁。

一个拆，一个不拆，这就是区别。

通过升级改造，赋予老小区以新功能，以适应居民们不断提高的生活要求，这才是老旧小区改造的要义。

也就是说，以前大家都认为要拆迁的小区，今后可能很多都不拆了，而是改造。

怎么改造？

以前那种把外墙刷一遍肯定是不够了，可能管路要更新，道路要翻修，绿化要重建，辅助设施要配齐，甚至可能要加装电梯。

说到装电梯，宁波两年前就开始推行老小区加装电梯，政府每部电梯补贴20万元，相当于平均每户人家补助了2万，力度非常之大。

但两三年下来，加装的社区屈指可数，到现在总共可能只有一百余部，对于数以万计的无电梯居民户来说，覆盖面是远远不够的。

主要的原因还是钱。

尽管政府补贴力度很大，但每部电梯还需要自筹20多万元，按每个单元6层10户居民计算，每户平均还得拿出2万多元，筹款是一项极其艰难的工作。

老旧小区不少是老人居住，出资困难，顾虑很多，另外也有不少房屋是用来出租的，业主自己不住，自然也不愿意拿钱装电梯。

只要一户人家不肯出钱，加装就可能会流产。

这也从一个侧面反映出，老旧小区改造的核心问题——谁出资？

靠居民出资？无论多少，执行起来始终会比较难。家门口的电梯尚且如此，小区其他公用设施，投资更大的话，筹资会更难执行。

昨天看到有住建部专家提出让居民自筹一部分，这难度相当大。不仅钱不好筹，怎么花也是个大问题，搞不好会好心办坏事。

靠政府出资？杯水车薪，4万亿不是个小数目，资金缺口不是一般的大。

靠社会资金？比如开发商来搞，这方面资金是*充足的，关键开发商如何赚钱？足够的利益才能驱动。

在老司机看来，居民自筹和政府补贴都靠不住，只有社会资金大量参与，老旧小区的改造才能够大面积铺开。

资金如何从改造中赚钱，是老旧小区改造能否顺利推进的关键。

一种方式是从小区日后的使用中收费，比如电梯费。但这种收费不一定能收回成本，而且收费难度很大，估计没有资本愿意这么干。

另一种方式是原拆原建，全部拆掉或部分拆掉，提高容积率，比如6层住宅推到后改建30层，增加社区商铺等。在安置完原居民之后，剩余的房租用于出售或出租。这对于一些容积率不高的老小区，具有较大的可行性。

第三种方式是政府采购，用土地换资本。开发商出钱改造老旧小区，政府用土地补偿开发商，类似于用地铁上盖的土地补贴地铁投资公司。

老司机认为，目前第二种和第三种方式都有可能。

采用第二种方式，意味着有部分小区可能会被拆掉，或者小区内的一部分房子被拆掉。只是拆迁户不会搬走，待新房建好后，继续住在原小区。

多余的房子卖给社会，收回投资。

采用第三种方式，本质上仍然是政府出钱。说不定今后在拍地时，政府会要求开发商竞拍老旧小区的改造面积，就像现在竞拍人才房一样。

老旧小区改造才刚刚准备试点，后面怎么做还不得而知，老司机希望这项民生工程能真正推行下去。它可能不会产生拆迁户，更不会造成拆迁性购房，甚至可能还会推迟老旧小区居民换房，但它对社区，对居民，对城市，是尊重而温柔的。

对于老旧小区，不能一再的一拆了之，每个时代的建筑，都代表着独特的意义。我们现在看到现在许多地方在挖掘五六十年代的建筑，在改造八九十年代的工厂，因为之前的都拆光了。一个五千年文明史的古国，满大街都是二三十年的房子，不能不说是一种分裂。

不过老司机也注意到，有拆迁题材的老旧小区，有些价格已经高得离谱了，希望借老旧小区改造捞一把的投机客，搞不好会砸在手上。

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