土拍新高+大湾区三年行动计划来袭，深圳这类盘去化惨不忍睹！

7月5日，《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》和《关于贯彻落实粤港澳大湾区发展规划纲要的实施意见》正式公布！

深圳利好多达20项，其中加快光明科学城建设被列入深圳优先发展，这就不难理解为什么光明土拍地价高达4.3万，接近同区域新房在售价格，楼市顿时一片喧嚣，片区有的楼盘更是直接封盘待涨！

土拍火热，这些楼盘销售却惨不忍睹！

这是分别位于横岗和沙井两楼盘销售惨淡情况，销售不超过2成，其中一家销售竟然一年了！

为什么这类楼盘销售这么差？因为这些连商务公寓都不是，而是是产业用房的类住宅产品，也被称作类住宅公寓。

深圳的类住宅公寓非常复杂，既有办公产品改建的商办公寓，产业研发用房改建的产业公寓（须用企业名义购买），商业产品改建的商业公寓，以及与商务配套可以居住的商务公寓。

刨除商务公寓，这些类住宅公寓，存在诸多困扰。

1

市场风险大

相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。因此，“商改住”一直被视作违建行为，商办公寓也一直在打政策擦边球，存在一定的市场风险。比如北京和上海对商改住管控极为严格。

北京去年7月出台规定商业、办公类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途；新报建商办类项目，*小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准；开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。在公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

深圳规土委于2017年5月12日发布《关于进一步加强办公商业研发用房建筑设计管理工作的通知》中，明确强调：对商业、办公、研发用房进行细化管理，严控此类用房违规改建、改变使用功能，避免产生建筑结构和消防安全隐患等。

去年10月，坪山区规划土地监察局贴出告示称，某40年产权4.5米层高办公公寓项目，在销售时以LOFT公寓宣传，入伙后近500户业主在装修时未经审批擅自对房屋进行加建,严重影响工程规划,存在重大安全隐患,属于违法建设行为；要求业主拆除加建部分，否则将对其产证办理、房屋交易、学位申请、房屋出租、供水供电等行为进行限制，直至拆除搭建。

这引发该办公公寓业主们去开发商在售项目售楼处维权，要求开发商承担违建责任。

2

税费多 转让困难

提醒大家，购买公寓的时候，你会发现契税等相关税费高，这是因为没有住宅的契税优惠了，比如住宅契税规定是3% 。但执行中大部分降低为1% ，对于数百万总额，这2%就是几万元！

住公寓的时候，众所周知，水电费是按照商业或者工业用途计算，水电费和物业费高出住宅一大截；再次出售时，要交评估价与原价差额的土地增值税，而且是实行四级超率累进税率（差价越高交的越多），征收至少30%*多60%。

再加上5.5%的营业税，各种杂七杂八的费用加起来，一般能达到物业交易总价的15%左右。这些高额税费，导致公寓的流动性较差，转让困难。

3

产权年限不同 续期不同

住宅可住70年，商业房只能住40年。按国家规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，工业用地50年，居住土地使用年限为70年。

同时，《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。如果真需要继续使用土地，土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的，则土地被收回。

4

享受资源 配套不同

商改房无法迁入*，无法就近入学。商改房无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。这主要是由于纯粹商改房和住宅建设规划目的不同。而且，一般商改住项目往往都不具有*迁入、在附近*就学等资格。

5

容积率高 绿化低 居住体验差　

纯粹商改房大多容积率较高，不需要建设普通住宅小区的配套设施，相对住宅而言，商业房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。公寓的居住体验较差，电梯里经常充斥着送货的商户，噪音较多。

当然还有其他因素，比如公寓只能按揭贷款10年，贷款*多5成，加大客户购房成本等等。

公寓缺点说了那么多，是不是意味着所有公寓不能买呢？大错特错！对于具备独特资源的商务公寓如深圳湾壹号、深圳北站附近商务公寓、福田、南山地铁口商务公寓还是可以入手的， 对于那些目前仍然偏远，比如沙井松岗的产业用房等类住宅产品，请务必谨慎购买！

这首先是宝安北部区域经济较弱。南方日报7月8日数据显示：2018年宝安区十个街道中，松岗GDP为225亿元，全区倒数*；航城GDP为234.21亿元，倒数第二；燕罗GDP为250.77亿元，倒数第三；新桥GDP为266.91亿元，倒数第四。其次是区域城市建设落后。北部片区发展水平低于宝安区区平均水平，而且缺少地标性建筑，商业、公共文化等用地不足，产业人口质素相对较低，各类问题时有发生，片区整体处于“无核”状态。南方日报称：从北部片区驱车至宝安中心区，不免让人产生穿越三线城市到达一线城市的感觉。

地产凝眸郑重提醒，大湾区规划快速推进下，深圳土拍还将迎来新的地王，但是投资客户尤其是刚需和改善客户千万慎重选择上述类住宅产品！贪图便宜惹来十年痛苦！

特别注意那些需要以公司的名义购买的产业用房，这些产业用房每年要交总价0.84%的税费，一般投资客户不建议购买。

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