- 旧念何挽:时代倾城好不好?
- C.yy:对比周边,性价比高
- 约瑟:准备入手一套
- 孔龙飞:时代倾城户型采光好
- 黛子:你买了哪个户型啊
- 小丸子:大家组团去看看呀
南昌楼市情报
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Part1
探盘交通及时间
大家好,又是一期探盘侃楼。
这次的探盘地点选址于新力水投锦瑶府,南昌东端。这宗地块作为今年*拍,由新力与水投联合拿下,溢价率55%,折合楼面价5383元/㎡,限价9000元/㎡。
南昌航空城自前些年规划以来,从荒无人烟到绿地、力高、蓝光、新力等多家开发商入驻,这又是一座新城的拔地而起。每有新城再现,争议也接沓而至,瑶湖组团的投资价值到底几何,同样是多数买房人所抱有的疑问。
今天我便以新力水投锦瑶府为首站,来探一探这座航空城。
途经瑶湖大桥
从艾溪湖东站地铁口出发,驱车前往,途经紫阳大道、航空城大道,二十*左右即可抵达。瑶湖周边仍待发展中,沿途人烟较少,好在空气倒是不错。得益于航空路与天祥大道建成,附近出行方便许多,但对于主城区,还是相对远了些。
Part2
具体信息
新力作为本土企业,在南昌地产的强势可谓有目共睹。近乎全南昌覆盖,数量之*,令其余品牌房企望尘莫及。
新力水投锦瑶府已是新力在瑶湖片区第二个盘,首个项目于去年开盘,也在附近,名为新力公园壹号,均价9500元/㎡,毛坯交付,目前已售罄。
锦瑶府占地面积大一些,共209亩,是目前航空城面积*社区。共25栋小高层,16栋洋房,2206户。容积率1.8,绿化率超过30%,*楼间距50米左右。户型较为简单,高层户型97㎡、110㎡,得房率81%;洋房户型128㎡,得房率88%。高层均价12000元/㎡,洋房均价13500元/㎡,皆为精装修。
新力在物业与园林方面皆有口碑,小区内部人车分流,专设萌宠乐园、360无死角摄像头以及门禁入内,使其安全系数及私密性值得称赞。地下停车场带有新能源汽车充电桩,这点还挺超前。
锦瑶府的高层户型适合刚需。因为可选户型不多,我便将高层97㎡与110㎡户型稍作对比。
97㎡,中间户,半通透户型,三房两厅两卫,是时下较为流行的小三房。不得不说,新力在细节方面把控地不错,门高2.2m,全包边,视野效果好,厨房的倒挂式推拉门我比较喜欢,方便平日打扫。
但这两个户型,细细对比,还是能看出一定差异。同样是三房两厅两卫,110㎡户型拥有6.7*1.5的南阳台,相比97㎡的5.1平米阳台,要大上许多,且前者因是端户,特别在北边设计了一个飘窗,既能避免北阳台使用不多、常沦为杂物堆放处的尴尬,又可做到南北通透。
此外,110㎡每个房间均有飘窗,但97㎡儿童房则未有设计。在主卧方面,我们也能看到,更大一些的户型将主卧设计为套房式,两侧设有衣帽间,直接连通主卫,极大拓宽卧室空间。仅仅是一小处的变动,视觉感官便大有不同。
仅两个户型,非常方正,大体上没有出错之处。细节方面挺加分。
Part3
配套
相对于配套成熟的城区而言,新城诸多配套还需仔细观望。
交通方面,置业顾问告诉我,锦瑶府将享受地铁三号线东延以及地铁一号线东延利好。我查询了一下,原定末尾站于京东大道站的地铁三号线,的确传来东延消息。此前,网上曾公布三号线延长线规划图,但具体落站点仍处于规划当中。
一号线东延线麻丘站原计划2021年建成,目前因东延工程沿线开发不足,东延建设也将延后。
这意味着,2021年交房时,很有可能面临两大地铁站仍处于规划、尚未建好的尴尬。
*状况又将如何?锦瑶府周边有九年制义务教育用地以及*教育用地。但当我询问何所*将落地于此时,置业顾问却告知我周边有一所航空城*今年九月将开学。我再次查询了一下航空城*的地理位置,它在这里。
航空城*在瑶湖机场附近
目前航空城*招收学生为中航瑶湖郡业主子女、瑶湖新城洪都职工房子女。很明显,这是一所几乎与锦瑶府不搭边的*。但为何置业顾问这样提及?
原因是今年有消息称航空城*将引进师大附中,名校加持,周边自然也沾光。但尴尬的是,目前相关网络消息几乎皆被删除,航空城*具体引进哪所*目前仍处于未知状态。
商业的话,锦瑶府西北边将规划7.6万方商业用地,但问及何时建成,置业顾问这样回复,“随着人流量多了,(商业)自然而然就会起来了。”
Part4
侃楼
1.都说航空城引流,何时才能见效?
商业、*以及交通这些配套与人气息息相关,故而置业顾问于我的说辞几乎离不开对航空城引流作用的肯定。
在这里,航空城可谓被寄予厚望,规划面积约25平方公里,计划5-8年内打造综合航空产业产品、教育、旅游、文化于一体的航空产业新城,预计人口引流50万。
但是人口引流是一个缓慢过程,这一点九龙湖费时五年仍饱受诟病。当然,这并非将瑶湖与九龙湖相比,只不过一切基于“人口多了,配套自然会起来”的说法,会何时如愿实现?又该相信多少?
2.南北包围,新力如何突出重围?
锦瑶府西北边为力高悦景台,楼面价5000元/㎡,目前在售均价同样为12000元/㎡。但力高可选户型为89-120㎡,相较于新力*小的97㎡户型,总价还要更低。
南边,在新力年初拍地不久后,弘阳紧跟拍下相邻锦瑶府的南边地块,楼面价5797元/㎡,毛坯限价9000元/㎡,与前两者差异不大。
要再往南,华勤湖畔花园成交价同样在12000元/㎡左右,而蓝光林肯公园8号目前在售的少量洋房,均价在13000元/㎡上下。
可以看到,无论是与锦瑶府地理位置相差微乎其微的新盘也好,还是位于紫阳大道以南区域也罢,整个瑶湖板块的房价目前并无太大差异。
价格不占太大优势,新力水投锦瑶府能否凭借良好口碑与细节化突出重围,这个问题抛给大家讨论。
3.刚需可下手,开盘热销
相较隔壁艾溪湖部分新盘突破16000元/㎡的价格,瑶湖周边这个价格算是很可观了。加之非常适合刚需的户型,只要交通能跟上,下手自住没有问题。从首推热销便可看出,新力水投锦瑶府受刚需欢迎,目前也仅余少量楼层在售。
至于投资,目前瑶湖多家房企入驻,但配套与学区仍未跟上,尤其是*,想当初艾溪湖区域在三中与二十八中入驻后,周边房价水涨船高,瑶湖这里不由显得孤零零许多。加之同样隶属高新,此地限购,也限制了许多投资者脚步。
但12000元/㎡房价相比南昌其余区域,上升空间肯定有,不过至于多少,那就不得而知了。以上为小编看法,你怎么看?欢迎在留言区评论~
楼盘概要
项目 新力水投锦瑶府
地址 南昌市瑶湖新城航空城大道与翔鹰路交汇处
产品 占地约209亩;
一期共25栋高层,16栋洋房;
高层户型97㎡、110㎡;
洋房户型128㎡
销售 高层均价12000元/㎡
洋房均价13500元/㎡
1.新力口碑好,细节方面值得称赞;
优势 2.户型设计得不错,适合刚需;
3.价格相比艾溪湖便宜许多
1.周边配套仍处于规划中,地铁延期;
劣势 2.航空城人口引流仍需观望;
3.整个瑶湖区域目前发展较为缓慢
交通看房建议驾车前往;
贴士 公交可乘坐226路、838路
本期探盘侃楼到这里结束,如果你也有探盘需要,欢迎告知,我们择日便探~
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总编 | 夏侯俊杰 作者 | 钟小旋
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