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探盘侃楼:瑶湖1.2万一平,你觉得有投资空间吗?

来源:南昌楼市情报   发布时间:2019-07-12 00:00:00

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Part1

探盘交通及时间

大家好,又是一期探盘侃楼。

这次的探盘地点选址于新力水投锦瑶府,南昌东端。这宗地块作为今年*拍,由新力与水投联合拿下,溢价率55%,折合楼面价5383元/㎡,限价9000元/㎡。

南昌航空城自前些年规划以来,从荒无人烟到绿地、力高、蓝光、新力等多家开发商入驻,这又是一座新城的拔地而起。每有新城再现,争议也接沓而至,瑶湖组团的投资价值到底几何,同样是多数买房人所抱有的疑问。

今天我便以新力水投锦瑶府为首站,来探一探这座航空城。

途经瑶湖大桥

从艾溪湖东站地铁口出发,驱车前往,途经紫阳大道、航空城大道,二十*左右即可抵达。瑶湖周边仍待发展中,沿途人烟较少,好在空气倒是不错。得益于航空路与天祥大道建成,附近出行方便许多,但对于主城区,还是相对远了些。

Part2

具体信息

新力作为本土企业,在南昌地产的强势可谓有目共睹。近乎全南昌覆盖,数量之*,令其余品牌房企望尘莫及。

新力水投锦瑶府已是新力在瑶湖片区第二个盘,首个项目于去年开盘,也在附近,名为新力公园壹号,均价9500元/㎡,毛坯交付,目前已售罄。

锦瑶府占地面积大一些,共209亩,是目前航空城面积*社区。共25栋小高层,16栋洋房,2206户。容积率1.8,绿化率超过30%,*楼间距50米左右。户型较为简单,高层户型97㎡、110㎡,得房率81%;洋房户型128㎡,得房率88%。高层均价12000元/㎡,洋房均价13500元/㎡,皆为精装修。

新力在物业与园林方面皆有口碑,小区内部人车分流,专设萌宠乐园、360无死角摄像头以及门禁入内,使其安全系数及私密性值得称赞。地下停车场带有新能源汽车充电桩,这点还挺超前。

锦瑶府的高层户型适合刚需。因为可选户型不多,我便将高层97㎡与110㎡户型稍作对比。

97㎡,中间户,半通透户型,三房两厅两卫,是时下较为流行的小三房。不得不说,新力在细节方面把控地不错,门高2.2m,全包边,视野效果好,厨房的倒挂式推拉门我比较喜欢,方便平日打扫。

但这两个户型,细细对比,还是能看出一定差异。同样是三房两厅两卫,110㎡户型拥有6.7*1.5的南阳台,相比97㎡的5.1平米阳台,要大上许多,且前者因是端户,特别在北边设计了一个飘窗,既能避免北阳台使用不多、常沦为杂物堆放处的尴尬,又可做到南北通透。

此外,110㎡每个房间均有飘窗,但97㎡儿童房则未有设计。在主卧方面,我们也能看到,更大一些的户型将主卧设计为套房式,两侧设有衣帽间,直接连通主卫,极大拓宽卧室空间。仅仅是一小处的变动,视觉感官便大有不同。

仅两个户型,非常方正,大体上没有出错之处。细节方面挺加分。

Part3

配套

相对于配套成熟的城区而言,新城诸多配套还需仔细观望。

交通方面,置业顾问告诉我,锦瑶府将享受地铁三号线东延以及地铁一号线东延利好。我查询了一下,原定末尾站于京东大道站的地铁三号线,的确传来东延消息。此前,网上曾公布三号线延长线规划图,但具体落站点仍处于规划当中。

一号线东延线麻丘站原计划2021年建成,目前因东延工程沿线开发不足,东延建设也将延后。

这意味着,2021年交房时,很有可能面临两大地铁站仍处于规划、尚未建好的尴尬。

*状况又将如何?锦瑶府周边有九年制义务教育用地以及*教育用地。但当我询问何所*将落地于此时,置业顾问却告知我周边有一所航空城*今年九月将开学。我再次查询了一下航空城*的地理位置,它在这里。

航空城*在瑶湖机场附近

目前航空城*招收学生为中航瑶湖郡业主子女、瑶湖新城洪都职工房子女。很明显,这是一所几乎与锦瑶府不搭边的*。但为何置业顾问这样提及?

原因是今年有消息称航空城*将引进师大附中,名校加持,周边自然也沾光。但尴尬的是,目前相关网络消息几乎皆被删除,航空城*具体引进哪所*目前仍处于未知状态。

商业的话,锦瑶府西北边将规划7.6万方商业用地,但问及何时建成,置业顾问这样回复,“随着人流量多了,(商业)自然而然就会起来了。”

Part4

侃楼

1.都说航空城引流,何时才能见效?

商业、*以及交通这些配套与人气息息相关,故而置业顾问于我的说辞几乎离不开对航空城引流作用的肯定。

在这里,航空城可谓被寄予厚望,规划面积约25平方公里,计划5-8年内打造综合航空产业产品、教育、旅游、文化于一体的航空产业新城,预计人口引流50万。

但是人口引流是一个缓慢过程,这一点九龙湖费时五年仍饱受诟病。当然,这并非将瑶湖与九龙湖相比,只不过一切基于“人口多了,配套自然会起来”的说法,会何时如愿实现?又该相信多少?

2.南北包围,新力如何突出重围?

锦瑶府西北边为力高悦景台,楼面价5000元/㎡,目前在售均价同样为12000元/㎡。但力高可选户型为89-120㎡,相较于新力*小的97㎡户型,总价还要更低。


南边,在新力年初拍地不久后,弘阳紧跟拍下相邻锦瑶府的南边地块,楼面价5797元/㎡,毛坯限价9000元/㎡,与前两者差异不大。

要再往南,华勤湖畔花园成交价同样在12000元/㎡左右,而蓝光林肯公园8号目前在售的少量洋房,均价在13000元/㎡上下。

可以看到,无论是与锦瑶府地理位置相差微乎其微的新盘也好,还是位于紫阳大道以南区域也罢,整个瑶湖板块的房价目前并无太大差异。

价格不占太大优势,新力水投锦瑶府能否凭借良好口碑与细节化突出重围,这个问题抛给大家讨论。

3.刚需可下手,开盘热销

相较隔壁艾溪湖部分新盘突破16000元/㎡的价格,瑶湖周边这个价格算是很可观了。加之非常适合刚需的户型,只要交通能跟上,下手自住没有问题。从首推热销便可看出,新力水投锦瑶府受刚需欢迎,目前也仅余少量楼层在售。

至于投资,目前瑶湖多家房企入驻,但配套与学区仍未跟上,尤其是*,想当初艾溪湖区域在三中与二十八中入驻后,周边房价水涨船高,瑶湖这里不由显得孤零零许多。加之同样隶属高新,此地限购,也限制了许多投资者脚步。

但12000元/㎡房价相比南昌其余区域,上升空间肯定有,不过至于多少,那就不得而知了。以上为小编看法,你怎么看?欢迎在留言区评论~

楼盘概要

项目 新力水投锦瑶府

地址 南昌市瑶湖新城航空城大道与翔鹰路交汇处

产品 占地约209亩;

一期共25栋高层,16栋洋房;

高层户型97㎡、110㎡;

洋房户型128㎡

销售 高层均价12000元/㎡

洋房均价13500元/㎡

1.新力口碑好,细节方面值得称赞;

优势 2.户型设计得不错,适合刚需;

3.价格相比艾溪湖便宜许多

1.周边配套仍处于规划中,地铁延期;

劣势 2.航空城人口引流仍需观望;

3.整个瑶湖区域目前发展较为缓慢

交通看房建议驾车前往;

贴士 公交可乘坐226路、838路

本期探盘侃楼到这里结束,如果你也有探盘需要,欢迎告知,我们择日便探~

☟☟☟

总编 | 夏侯俊杰 作者 | 钟小旋

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