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北京刚需,该何时下手,又该选择哪个板块?

来源:米宅北京   发布时间:2019-07-15
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不知不觉,2019年上半年已经过去一半了。那么,这半年来,北京楼市表现如何呢?

我们先来看整体的成交量:

据云房数据研究中心统计,2019上半年北京市二手住宅共成交6.9万套,处于历史较低水平,较去年同期减少9.6个百分点。

6月,二手房成交量为11820套,与5月份相比,环比回落14.5个百分点。

2019年6月北京市二手住宅均价59242元/㎡,而去年同期,二手房均价为62186元/㎡,同比下降4.7%。

实际上,从2017年3月调控以来,北京房价就一直在阴跌了。现在的价格和17年高点相比,平均降幅达到20%,个别远郊区降幅更厉害,可达30%以上。

从目前这个成交量趋势来看,如果后期没有利好释放的话,下半年依然不容乐观,留给刚需上车的窗口期依然很长。

那么,具体什么时间下手合适呢?笔者的建议是,先观察一下7、8月份的成交量再说,如果成交量有所回升,第三季度末或许是个机会。

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上面我们已经讲到了,6月份,北京总体成交量下滑很厉害,环比回落14.5%。那么,具体到各个行政区,情况又是怎样的呢?

请仔细看下面这张图:

除了门头沟环比微升0.6%之外,其他区都出现了大幅下降的情况。

从整体成交量来看:朝阳、海淀、丰台这三个区成交量比较大。当然,成交量大,并不一定代表成交活跃,因为这个成交量,跟区域面积也有直接关系。

来举个例子:

东西城作为核心区,面积比较小,而且有一些房子是不能交易的。自然,它们的成交量就不会太大。

除了东西城之外,石景山的面积也很小,而且还有23%的面积是山地,可开发土地不多,楼盘也不多。自然,石景山的成交量也不会太大。

所以,区域总体成交量只能作为参考,成交量大,并不能说明一个区域成交活跃。

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细分来看,一个板块、或者片区成交量大,能不能说明成交活跃呢?

答案是肯定的!

那么,北京成交最活跃的板块是哪里呢?

我们还是来看数据:

这是六月份各个片区成交量排名表,从这张表中,我们能看出,排名前十的片区分别为:黄村、房山城关、黄村南、昌平县城、北苑、顺义城、天通苑、回龙观、长阳、良乡。

为什么这些片区成交量比较高呢?我们一一来分析。

黄村片区,是大兴的老城区,配套齐全、生活便利,直面南城刚改。而且这里距离大兴制药产业聚集区“生物医药基地”不远,产业的辐射也为这里带来了人流量的支撑,再加上大兴新机场试飞成功,利好不断,成交活跃是必然的。

房山,因其相对较低的价格,直面南城刚需,成交量还是比较可观的。

房山城关,是房山比较偏远的地方,生活配套也不完善,但胜在价格较低,均价只有2.2万,这个价格,差不多是房山最低的了,甚至在整个北京,想找到均价两万出头的片区,也是十分不易的。地铁燕房线开通之后,这里的交通条件方便了不少,由此也带动了大批的成交量。

黄村南,指的是从义和庄到天宫院之间的片区,这里有天宫院的大型商业中心凯德MALL,交通和生活配套也挺齐全,但房价却不算太高,均价3.7万,可以说算是一个价值洼地了。如今,再遇上新机场的利好,许多刚需群体都开始关注这个片区了。

昌平县城,是昌平的老城区,这里有很多八九十年代的老房子,居住体验感很不好,但老城区配套齐全,房价也便宜,大批北城的刚需,选择在这里安家。

除了老城区之外,北城性价比比较高的板块,就是回龙观和天通苑了,这里有地铁5号线、8号线,还有规划中的地铁17号线,配套齐全,离上地、西二旗、望京、五道口商圈都不远。其中,回龙观板块聚集着很多码农,成交非常活跃。

天通苑,虽然大多数房子是经适房,小区品质差、物业差、而且小区大多都是租客,周边更是黑中介聚集,但这里价格低啊,天通苑房价在3-4.5万之间,一套两居室,总价350万左右就能拿下,一居室价格更低,因此,天通苑一直以来就是北漂们在北京置业的首选。

朝阳北苑,楼盘品质高、整体规划也比较好,交通便利、生活配套齐全。关键是,这个区域的教育,在朝阳算是不错的了(排名第四),著名的朝阳外国语学校就在这里,因此北苑的房价比较高,均价在6.8万左右。

而且,和那些教育好的片区,和平街、安贞、望京比起来,北苑性价比还是蛮高的,这里成交也很活跃。

顺义城,是顺义的老城区,现状类似于昌平的老城区,房子比较旧,但是价格便宜,能够吸引资金紧张的刚需。

长阳、良乡是房山发展最好的两个片区,这里有大型商超和不错的教育配套,房山的刚改群体,一般会选择这两个板块。

另外,从以上的成交区域和成交价格中,我们不难看出:北京刚需盘的需求量依然是最大的!

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最后,来总结一下:

南城成交最活跃的两个区是大兴和房山。其中,大兴成交最活跃的板块是黄村、天宫院。房山成交最活跃的板块是城关、长阳、良乡。

北城成交最活跃的区是昌平和朝阳,其中,昌平成交活跃的板块是老县城、回龙观和天通苑;朝阳则是北苑板块。

东北部区域,顺义成交比较活跃,尤其是价格比较低的老城区,其次是新机场形成的空港经济区。

值得一提的是通州,大家可能觉得通州有副中心光环加持,价值较大,成交就一定活跃。其实不然,因为通州限购是全北京最严的,严格的打压之下,成交量自然会受影响。

最后,提醒大家:买房一定要选择成交比较活跃的片区,将来才好出手。

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