评估视角：揭秘开发商高价接盘内幕！拿地别冲动！

▎市场分析丨By：世联评估上海

小编近期受托对天津市津南区北闸口镇一宗城镇住宅用地国有出让建设用地使用权市场价值进行评估。

对于评估土地类项目，我们一般采取市场比较法和剩余法进行评估。接下来小编与大家分享一下评估中的浅思。

市场比较法

首先选取与评估对象属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与咨询基准日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域的实际交易实例。项目周边宗地具体情况如下表所示：

数据来源：中指数据

宗地位置图：

图片来源：网络

对以上案例进行分析处理后，我们选取了三宗近期出让的土地案例作为比较案例。

数据来源：中指数据

通过因素修正后得到评估对象的楼面单价为13,700元/㎡。

剩 余 法

剩余法是在预计开发完成后不动产可实现的开发价值的基础上，扣除预计的正常开发成本、利息、利润和税费等，以价格余额求取土地使用权价格的一种方法。*为重要的是调查清楚周边项目的售价，经过市场调查和实地查勘，项目周边楼盘具体售价情况见下表所示：

数据来源：中指数据

楼盘位置图：

图片来源：网络

通过因素修正后得到项目周边洋房物业的售价为11,000-12,000元/㎡。

经过上面两种评估方法，大家不难发现，项目周边的房价覆盖不了拿地成本，开发商为何还愿意高成本拿地呢？讨论北闸口镇之前，不妨先来看看津南区的整体状况：

曾经的津南区在环城四区中属于库存大户，新盘乏善可陈、陈年老盘去化困难、公建配套跟不上，随着海河园的崛起，辛庄的迅速发展，以及咸水沽的重振旗鼓，整个津南区又重新焕发了新的生机。

在环城四区内，津南区的在售楼盘量相对来说较多，目前津南区在售商品住宅分布在咸水沽、小站和天嘉湖板块，但小站和天嘉湖板块基本为尾房清售，而咸水沽虽有新楼盘在售，但现阶段剩余的可售房源量也并不充足。可以说目前的市场供应量并不十分充足。

2016年6月-2019年3月津南区房价走势：

图片来源：网络

浅思与内幕

回头再看北闸口镇项目周边的房价覆盖不了拿地成本，开发商为何还愿意高成本拿地呢？原因如下：

近几年北闸口镇新房供应匮乏，土地出让记录几乎为零，板块内市场活跃度低，进而房价增幅相对其他区域较慢。

区域内的主要配套集中在东半区，配套设施也多以基础生活配套为主，几乎没有成规模的大型公建、商业设施。

开发成本仍旧尚处低位：竞争压力小，需求（尤其是改善需求）难以得到满足，房价起点、土地成本相对较低。

作为房地产开发商来说，拿地的动作背后，还蕴含了很多内幕：

房地产开发商每年都会有拿地指标，势必要完成的“硬任务”

在近两年火热的房地产市场中，去化速度几乎创下多年来的新高，不少房地产开发商都会面临土地储备、库存量的紧张。即使是限购，也不过是限制非理性购房，市场上的正常需求还是在的，所以如果没了“余粮”，房地产开发商也早晚揭不开锅，因而房地产开发商看到块地，就有拿地的冲动也不难理解。

世联观点

对于北闸口板块来说，在津南区库存大户的局面下，将一扫曾经没货的尴尬，一个较大型的主导低密度的居住已初露峥嵘。在当前市场火爆、前景认知严重趋同的情况下，土地争夺白热化，供不应求使得地价上涨也是规律使然；并且在行业规模见顶，业内整合加速的大环境中，赖以“开发-销售”模式生存的房地产开发商也确实有必要继续扩大规模，但我们还是希望能够保持理性，在城市进入、区域选择上不要盲从热点，应当合理评判自身的溢价能力和板块的发展空间。毕竟在地王潮的击鼓传花中，谁也不知道自己那一拍是不是敲下了*后一棒，也并不是每一个城市都能像北上深一样无论多高的价格都能找到承受者，*终画出一个漂亮的螺旋式上升发展轨迹。

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