200w出头，除了番禺广场，你还能投资哪里？

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知识星球很多伙伴有一个问题：我拿着200w出头的预算，我能够买哪里？

除了东部的萝岗，偌大的广州其实还有个还不错的去处。

那就是南部的番禺广场。

去年十月份，我写出了《》，那时候留下了个坑：

广州南部的城乡结合部是哪里？

番禺南郊番禺广场-辐射一带

我还厚颜无耻地说下回分解。

啧啧，一个不觉意，竟然已经过了大半年了，这下回分解拖得真久，想了想，什么国家政策、什么调控等等都不很好提，岁月静好，还是聊聊板块*自在了，今日就把这坑好好填填土吧。

放心，这篇不会太长，老是这样榨干星佬可吃不消，本文只有两部分：

一、番禺广场究竟好在哪里？

二、番禺广场必须买在哪里？

一、番禺广场究竟好在哪里？

深谙地铁三号线痛苦的伙伴，应该很熟悉，此地狱线路在广州的南部有个尽头，或者说在广州南部有一个幸福的起点，往来者知晓，乃“番禺广场”。

话说这番禺广场，却是一个略为尴尬的存在，虽然是番禺区府所在地，但是存在感略显不足。广州老城区的人们一提及番禺，*印象就是郊区，第二印象就是长隆，第三印象就是南站，*后偏要扯一个耳熟能详的区域，首选就是洛溪。

甚至于万博，很多老城区人还闻所未闻呢，大学城知名度比万博更高有木有。

所以你要提番禺广场，恐怕很多人除却三号线印记便再也没痕迹了，你兴许还要多点小提示，比如那就是市桥东啊，他们顿时恍然大悟，嗯嗯嗯，那地方哦。

那地方貌似很落败的哦。是的，就是个乡镇。

哈哈，不彰显一点城乡落差感，怎么好意思唤作南部的“城乡结合部”呢！

番禺广场真正城乡结合部定义的起源来自于十八号地铁线。恰恰是十八号线这条高速地铁，把南沙和广州市区一举迈入半*俱乐部。而他们快线站共五个，分别是：万顷沙、横沥、番禺广场、冼村、广州东站。

看到了么，以南沙为广州南部*郊区，以冼村、广州东站为广州核心市区，中间这个番禺广场就很微妙了。这就好似一个跷跷板中间的那个支点，你上我下，始终少不了我传导。

下图为18号线各站点的距离：

其中冼村到番禺广场大概是25公里。

尝试想象一下，你冼村朋友约你吃饭，微信那头菜单已下，你连忙从番禺广场上了地铁，然后在160公里（注：*时速）实际大概130km旅速（包括启动加速停站减速兼距离估算）下，疾驰了25km到达冼村，大概11*（25/130*60min）已经来到市区了，菜或许还没上齐呢，正好堵着朋友幸灾乐祸的脸。

可能你要说，这中间隔着多少个村子，多少个条河道，多少条高速国道，一下子就给轨道交通打通了？你还别说，神乎其乎，我们城市的发展跨越空间和时间，来到新的领域了。

番禺乡镇直接与市区相连

那星佬怎么还吐槽南沙不起？呃，这个嘛，南沙万顷沙当下应该不算是乡镇吧，应该叫村寨，呵呵。

好吧，我们不鼠目寸光，不妨目光放远一点，2035年广州正式把番禺北部，具体是广明高速以北区域纳入了广州主城范畴。广明高速以北何处也？万博也。

此时番禺广场真正可算是名副其实的城乡部了，与万博也就10公里直线距离。

而慢线的18号线，番禺广场距离万博（鹤庄）站也就是一站之隔，正常时间也就6*（10km/100旅行时速*60min）。

与快线之下番禺广场与珠城城区相距24公里耗时10*相比，我们大可以探到其中房价梯级的可取之处。

请看下面两图：

番禺广场:万博:珠城城区中心房价比=3:4:8

且不说同是番禺区域的万博，我们特别留意的是，番禺广场与珠城城区的价差超过了一倍以上。

我们再看看当下与珠城同样轨道时间在大概十*的区域房子是怎样情况？

控制在一条地铁线路不转线，南北向的有大塘-珠江新城。

东西向就是我们很熟悉的员村-珠江新城。

大塘目前周边一公里范围内的住宅价格，大概也就是3.7w-4.5w的幅度。

员村周边大概的住宅价格，因为东进轴+金融城的强大IP，普遍在4.5w以上，我们认为这其实有不少地段溢价的。

两者相权，配合上南向的发展轴，撇开不必要的地段溢价，员村不作参考，我认为大塘这个尚没开发的地段还是有一定对比价值的。

平均去看，大塘:珠城房价比=4:8

我们再回看番禺广场:万博:珠城城区房价比=3:4:8

你们看到什么了？

目前价格梯度，万博与珠城的价格比跟大塘与珠城相近，而大塘与珠城的轨道时间差却跟番禺广场大概一致，未来18号线成熟后，番禺广场至少能够从现在与珠城的3:8比例，很大可能演变成大塘与珠城般的4:8比例。

换言之，番禺广场的潜力起码有(4/8-3/8)=12.5%反超潜力，若模糊下精准度，也必须在10%-12%之间

这是番禺广场通过快线站弥补的价差，这是时间上的补偿

或者你还要追问番禺广场和万博这个3:4的价格比，未来又会如何变化？

万博、番禺广场从目前的七号线转三号线的三站之隔，耗时22*，变成了我们18号线慢线一站之隔的大概6*，两者的价差必然要比当下要缩小，那缩小多少呢？

依旧维持上述判断，番禺广场会有大概10-12%的超速潜力，意味着拉近万博价差至少10%

从如今的4:3，分分钟变成6:5

为什么？

因为万博是慢线站，它去珠城的时间并没有减少多少。在十八号线通车前后，从当下耗时30*变成耗时15*。珠城出发15*轨道时间范围就相当广了，但能与万博地位相提并论的，莫只有金融城的车陂南站了。

然而车陂南周边房价包括骏景花园、天成居一带，均价也是4w了，仅仅比万博贵小几千。与珠城房价相比仍是4:8。

因此可以笃定，万博与珠城基于自身规划及18号线建设，即使轨道时间缩短到15*了，大概也是维持相近的4:8比例，不会有特别惊人的超速。

但番禺广场快线站却从当下同样的30*地铁时间变成11*，与万博原本相近的时间，反而演变成番禺广场更快更便捷（11*15*）。无可否认，即使番禺广场更远更南部，但是拥有掀桌子的翻盘能力。

这仅仅是18号线的功劳，我们更不要提及番禺广场22号线、3号线东延线，甚至日后规划的17号线，这条日后成为番禺第二条东西向贯通的“7号线”，深化番禺顺德重要支线。

*后为了避免抬杠，我再细化下番禺广场的定位。

之所以大塘与番禺广场有对比性，主要基于以下三点：

1、大塘目前也有11号线加持，这是市区大环线，大塘并非毫无轨道增量。而番禺广场目前三线（3-18-22）规划，地铁上因为郊区远近可以适度均衡。

2、大塘属于人口稠密的海珠城区，而番禺广场并非人烟罕至的郊区，真实来说，这是番禺区的城区，番禺人老城区，区府的所在地，市桥的东延段。

3、大塘周边都没有什么增量的新住宅开发，而番禺广场同样也是存量房市场，两者以二手房交易为主，价格没有无形之手控制，都是供求调节的结果。

轨道的优化，房价的变化，人口的流入，两者都会有章可循。

而比番禺广场更远的南沙区域，且不提万顷沙横沥并非南沙目前的主城区，更莫论其一二手市场不成熟。南沙一手市场只在南沙湾、进港大道一带，同时人口稀少，远不及番禺广场本身的热闹。

他日南沙持续发展，番禺广场也会优化其区域定位，践行TOD开发，建设成为重要的交通枢纽和行政文化中心，更有大型的商业综合配套，这些都会结合18、22号线建设而深化。

二、番禺广场必须买在哪里？

我们已经系统量化了番禺广场的利好潜力了。

那剩下的问题是，我们该买番禺广场哪里？满眼尽是二手房，尽是老旧楼梯楼的地段，究竟我们该怎么选择？

回答这个之前，我们必须要全面了解番禺广场的整体规划，请看下图：

番禺广场利好范围主要分三大板块：东环路以北板块、番禺区政府以北板块、番禺区政府以南板块

我们确定番禺广场利好成立的要素在于，一是人气要足够多，二是距离地铁站足够近。

首先东环路以北首先不用考虑了，距离地铁过远了，远超过两公里范围了，另外变电站选址+工业园区也并非居住之地。

另外两地块都有一定的住宅供应，大概楼盘和价格如下：

从楼盘的稀疏程度，也可以助我们分析到哪里人气比较旺了。加上番禺广场商业规划重点是围绕区政府南部即中轴广场展开的，我们明显要把重心放在南部板块。以地铁站的一公里范围圈，尽量往外辐射。大概就如下图了：

这范围也基本涵盖了规划图所标注领域了。

那这圆圈范围内的什么房子，才有足够的魅力和品质，能坚持到6:5这时刻的来临，答案自然很明显，品质好的次新房。以南部板块为代表的融穗蓝湾、东晟明珠、柏丽花园、东逸华庭，无疑是具备这个资质的，但是问题关键在，这些个楼盘，售价已经接近甚至超越万博板块了。

与万博价格对比是1:1，而不是4:3，你若想寻求超车的潜力，这些不太妥当了。除非你能淘到极低价格的笋盘。

而番禺广场真正适合的价格，必须是3万或以下标价的楼盘，这才是匹配该区域的笋价，另外就是人气。

那我们选择的范围就比较清楚了，番禺广场西侧德兴*之流学位房，以东方花园为代表，番禺广场东侧以统一排列为代表的东怡新区，甚至于范围圈内的东南侧大盘东华花园，都是我们可以斟酌考虑的项目。

其中若以重要程度：东怡新区东方花园东华花园区政府以北版块。

切记好的户型是重要的前提，因为你要考虑上后来者的喜好。未来的番禺不怕楼梯楼，但一定必须是优质的楼梯楼。番禺广场太多歪瓜裂枣的户型，我们必须仔细筛选。

另外也有朋友认为，三号线东延线的建设，可以考虑到番禺广场东侧一站资格的番禺客运站范围。那边楼盘品质选择还相对更好一点了。

你若问我赞同么，基本也是赞同的。只是对于快线站的番禺广场而言，等候上车的人口稠密程度是难以想象的。若还要一站转乘，还要是慢快线转换，按照十四号线的玩法，这恐怕对接不太妥当，地铁的舒适感，十*的旅行时差，很可能就变成十五*，甚至二十*了。

但同样也考虑到番禺广场周边楼盘步行去地铁站的时长，我们大概可抵消番禺客运站地铁上盖物业转乘地铁的耗时，言辞之间就是，若你要买番禺客运站，必须以*少的时间抵达地铁站。换言之尚东尚筑、金海岸花园是相对优质的选择了。

总结

番禺广场是当下广州仅存不多的具备超速动能的刚需区域。

番禺广场存量房市场让周边品质还好的楼梯房甄选成为可能。

番禺广场周边次新电梯房是享受型产品，番禺客运站电梯房可补充一二。

手里有房票，但只有那么二百来万预算的伙伴，对着市区望洋兴叹，大可以优先考虑番禺广场

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