日本人口数据情报：哪些地区值得你锁定资产投资方向！

海外投资近年来一直是备受投资者关注的话题。而海外房产则是众多投资项目中*让投资者安心的资产配置方式。但跟国内房产投资不一样的是，海外房产不仅要看国家政策，更要看国家经济和基础建设的发展，关键点还在于人口红利。

通常来说，判断一个国家或者地区的房地产市场是否有投资价值，需要从短期、中期和长期三个方面来考虑。短期看政策、中期看供给、长期看人口。而近期以来，日本房地产市场数据仿佛给了投资者一个振奋人心的信号，地价和房价连年增长，投资正当时。

▲日本全国房价平均涨幅公示

但当中的不少人似乎仍对日本20年前的经济泡沫心有余悸，加上作为亚洲的发达国家，日本的人口结构已经趋向老龄化，那么，我们如何从文章开头的几点去看待日本房产市场的投资价值以及前景？

1

在《连续4年崛起！日本房地产“涨”声一片！》文章中，除了亮眼的地价数据之外，或许更值得我们关注的，是日本未来的人口结构走势

▲日本人口结构走势

据日本司法部统计，截至2019年6月，外国公民人数为2,630,251人，与上一年相比增加了约70,000人。

▲留日外国人口走势

外国居民人数有史以来*，预计未来会有所增加。大部分留日的外籍人口都会在日本的各行各业工作，其中不仅有企业、写字楼里的高级商务人才，更多的还是在日本商店或者便利店里打工的外国人。

▲留日外国人构成占比

2

从外籍人口聚集地排名当中，前三位分别是东京、爱知县和大阪府。

▲日本外国人书*多的区域TOP20

NO.1——东京

居住在东京的外国居民人数为521,502人，占所有外国居民的20％。其中，约有229,000人从事劳务，这个数字在全国中也是*的。

据统计，在东京的外国居民中，大部分是中国人，占总数的40%，其次是韩国人，占23%，往后是菲律宾和越南。中国和韩国居民往往住在新宿，而美国和欧洲人则住在港区。

东京的外国居民占比*，除了面积的客观因素外，更重要的还是因为有大量的公司总部集中在东京，因此也是日本高素质人才*为集中的地方，从事技术、人文知识和国际业务等工作。

另外，东京教育机构众多，因此，大量的国际留学生在外籍居民中也占据了相当的比例。而这些学生毕业之后所选择工作的城市往往也是当地，这也是使得东京的外籍居民人数可以稳定保持*的重要因素。

▲东京大学

除此之外，东京也因其城市地位（日本的首都）以及众多网红景点，成了游客们到日本旅游必打卡的一个城市，截至2016年，东京每年游客数量为1377万，约占日本游客总数的48％。

▲东京房价涨幅公示

推荐投资房产

日本东京-优墅

日本东京

￥357-613万

独栋别墅

年租金收益

6-9%

一年内房价涨幅

15%

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NO.2——爱知县

爱知县人口共235,320人。常驻外国人的比例约占总数的9.2％，巴西人在外国居民中所占数量*多。由于日本的丰田汽车公司以及各种重工业均集中在爱知县，因此大量的巴西人集中在这个城市工作。

▲日本餐饮店

另外，爱知县的*工资水平较日本其他城市和地区而言似乎更高，排名全国第四，比福冈和冲绳的*平均工资高出100日元，因此很多外籍留学生在爱知县靠打工赚取生活费。

▲在日本打工的外国留学生

旅游人数方面，尽管爱知县的知名度没有东京、大阪、北海道等那么高，但游客数量年均也可达到263万人，在全国排名第六，游客数约占全国9.5%。根据*新公布的日本土地价格走势看，爱知县的地价也跟其他地区一样，持续上涨，尤其是地铁沿线物业涨幅更大。

▲爱知县房价涨幅公示

NO.3——大阪府

大阪府是日本第二大城市，也是日本西部发展*的一座城市。加上近年来各项国际会议（2025年世博会、G20峰会）基本上都集中在大阪举行，因此更是吸引了大量的游客蜂拥而至，近年来成为日本的又一旅游网红城市。

▲大阪商业街

居住在大阪府的外国人数量为225,269，占总数的8.8％。大部分是韩国人。2017年约有1111万外国游客访问大阪，排名日本访客量第二。从2011年开始，访问大阪的游客人数比六年增加了七倍。

▲即将在大阪召开的国际会议

便利的入境条件和国际化、互联网设施的完备，是吸引游客到大阪观光旅游的重要条件。弱化了沟通和通讯的障碍，在大阪旅游和生活也是相当方便的。

▲大阪府房价涨幅公示

推荐投资房产

日本优墅大阪三期

日本大阪

￥124-228万

独栋别墅

年租金收益

10-15%

一年内房价涨幅

9%

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3

潜力地区——福冈县

据日本当地统计局预测，预计福冈县将是继东京、爱知县和大阪府之后外籍人口迁移的潜力地区。

▲福冈城市景观

福冈县从2011年外国游客59万人，到现在激增至超过200万人。日本的美食文化在福冈县得到了很好的体现。

▲福冈商业街

而在2005-2015十年间的外籍居民增长率排名上，福冈的增长率排名*，且高于其他三大城市，成为人口迁移的一个重点地区。

▲福冈县房价涨幅公示

此外，福冈也是近年来日本国际会议经常锁定的地区之一，随着人口的不断涌入，和需要支撑大型国际会议的基础设施的建设，福冈的国际化程度也在逐年提升。

推荐投资房产

日本福冈小额稳定收益公寓

日本福冈

￥19-39万

独栋别墅

年租金收益

7.7-12.1%

一年内房价涨幅

5%

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日本作为亚洲发达国家、世界第二大债权国，不仅经济实力雄厚，日元在国际货币市场中的刚性地位，更是投资者们选择投资日本房产的“定心丸”，若抛开人口不谈，日元资产将是房产投资中仅次于美元资产的必然选择。

尽管日本并非严格意义上的移民国家，且人口老龄化趋势加重，但从以上日本统计局所分析的人口数据我们不难看到，外籍长住人口将成为日本劳动力的一个重要的补充和支撑。

而且，随着日本签证政策的不断放宽，日本自身成熟的社会福利体系，包括教育、医疗、养老、工作等，也将吸引着越来越多的外籍人口来到日本工作和生活，是日本整体经济实力得以保持的强大推动力。

由此也不难想象，大量人群的汇聚，将给日本各大区域的房屋供给提出了更大的需求。不论是为游客准备的星级酒店，亦或者传统的日本民宿，还是为日本当地年轻人，外籍长居人员或者留学生准备的单身公寓，都能在日本房产租赁市场中获取到自身的目标客群。

若从房产收益上考虑，目前整体价位仍在起步阶段的地区将是一个不错的选择。若论长期且稳定的租金收益，以上的日本人口重点分布城市，或许能为大家的投资方向提供到一些有用的参考。

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