郑州房价撑不住了？

万物皆有缝隙，那是光照进来的地方。

上周*火的盘莫过于融创大河宸院，特价房直降3000元/㎡甩卖，直接将四环房价带回万元时代。

更早之前，管南的融创城142平米的大户型成交价11800-12600元/㎡，相比周边14000元/㎡的均价，可谓挥泪式卖房。

加之近期各种特价房、*分期等，郑州房价的真的撑不住了？

先说结论：

下半年房价大跌的可能性几乎为零，但捡漏的机会的确已经出现。

1

为什么说下半年房价不会降？

特价房只是个案，并不代表整体。

乍看之下，*近郑州房价的确有点让人重回几年前的感觉。

大河宸院7折出货，133平米户型原价13000—14000元/㎡，折扣价10500；

和昌林与城前不久推出一批特价房，单价低至8000+。

有的中介打出的特价房广告更为诱惑：

比如三环内，地铁口，*，单价14500左右，三环内1％*即可网签，剩下29%分期两年半无息；

三环内，精装修，新推20套指定房源特价房，团购价！单价11000—13000。

然而等你真去看了，就会发现事实并非宣传的那般美好：

大河宸院133平米的特价房并不多，9900元/平米的是顶楼，不包括1200元/平米的精装费用。

和昌林与城要求全款，一般刚需几个掏得起？

中介的所谓的三环内、地铁、精装房，你也不一定能买得到。

郑州特价房只是个案。事实上，一些区域房价不仅没降，反而步步看涨。

比如管南片区，从过去的均价1万4，涨到如今1万5，房价普涨1000；

比如金水北片区，区域房价天际线一次次抬升，从1万8/1万9，如今已经冲破2万2。

无论市场牛熊，特价房、跑量盘都会出现，个案不能代表整体。

郑州房价平稳，下跌空间很小

郑州房价三年没怎么涨，这几乎是大家的普遍感觉。

口说无凭，数据为证：

这是吉屋网郑州三年房价统计。可以看出，自2017年3月调控加码之后，郑州房价整体在14000元左右徘徊，十分稳定。

只有个别区域出现了较快增长，比如管南、常西湖、北三环片区。

光看郑州可能感受不深，对比一下邻居西安，你就会知道郑州房价有多平淡。

如果说郑州是匍匐前进，那西安就是抛物线起飞。

从2017年3月开始，西安房价一路狂升，均价从8000元一直飚到14000元，几乎翻了一倍。

这也是*近西安调控加码的主要原因。

地市托底，郑州房价“不高”。

郑州房价高不高，郑州人说了不一定算，毕竟郑州大部分房子都是地市人买走的。

*近地市的火热，大家都看到了。

五六月份，洛阳、开封、新乡、周口、南阳相继爆出“地王”。甚至很多地市开始复制前几年郑州“郑纺机地王”之后的行情，房价直逼郑州。

是花郑州三四环的价格在地市买一套房，还是来省会安个家，相信聪明的购房者都会做出明智的选择。

所以，你觉得郑州房价高不可攀，但在地市购房者眼里可能还挺美。

2

房价不会大降，但捡漏的机会可能越来越多。

融创是公认的对市场极度敏感的房企，一般会早于市场2个月做出判断。2017年象湖壹号抢跑，就是活生生的例子。

这次融创城、大河宸院的举动，无疑代表了融创对接下来市场并不乐观的预计。

地主家也没“余粮”了。

今年一季度，郑州楼市走了一波“小阳春”，但随后市场行情降温较为明显，整体延续了2018年下半年以来的降温趋势。

克尔瑞数据显示，2019年上半年环郑州区域开盘次数约146次，推出体量约32250套，整体开盘去化率约76%，同比下滑约10%。

总的来说，就是上半年房子卖的并不怎么好，很多房企并未完成半年销售目标。前几天，本土龙头建业和正商公布了半年数据，离目标尚有差距。

对于像融创、碧桂园、恒大这种对资金链要求很高的房企，降价跑量冲击目标，很正常。

*近还有消息说，下半年地产融资渠道收紧，开发资金严苛监管。这样下去，地主家也没多少“余粮”了。

郑州土地供应量大。

郑州规划局的数据显示，2019年上半年郑州土地成交为527万平方米（折合7905亩），仅完成全年供应计划的18%，商品住宅土地成交量为341万平米（折合4710亩），占全年供应计划的22%。

有公号总结了全国各主要城市上半年的土拍情况，其中郑州土拍有3个特点：楼面价*；溢价率*；规划建筑面积全国第二。

这说明了什么？

郑州未来一段时间的土地供应量是充足的，甚至是供大于求的。想想今年供地计划还有70%多没完成呢。

下半年土拍要不要加速一下？

总体而言，下半年郑州房价不可能崩，也不会大涨，在政策不变情况下，延续上半年的平稳态势是大概率事件。

3

平稳态势下，市场也会分化，有的楼盘门可罗雀，有的则开盘秒清。如何在下半年楼市捡漏机会来临时，及时入手中意笋盘呢？

有3个方向是可以关注的：

1.供应量、库存大的区域

如下图，2019主城区住宅供应量比较大的区域，管城、惠济、高新前三甲。

这三个区未来比较容易出现特价房，因为供应量大，自然会有楼盘抢跑收割客户。

比较典型的例子是二七区，18年住宅供应量居各区之首，上个周期就没怎么涨。成了三环四环的房价洼地，因为一直在去库存。

2.超级大盘一期尤其是首开

开发商针对大盘（千亩以上）的策略，往往是低开高走。一期特别首开的房子*具性价比。

8字头的和昌林与城，1.2万左右的融创城，都是这样的情况。这些大盘，前期买到往往就是赚到，几乎没有例外。

下半年三环四环之间的超级大盘值得重点关注，这是历次房价调整的重灾区，是*容易出特价房源的地方。

3.尾盘房源

楼盘销售尾声，开发商为早点清盘，往往优惠力度是*的。

目前市场有些尾盘的性价比还是不错的，如华润悦景湾，郑地璞园，绿地璀璨天城，旭瑞和昌花漾里……

尾盘的缺点是可选房源不多，但几百甚至几千的差价摆在那呢，买了肯定不会亏。

市场降温，对购房者往往就是机会，只不过价差大的机会楼盘往往是靠抢的。

生活会给你机会，只是机会稍纵即逝。

我们要做的，不是被动接受，更不是抱怨。而是时刻告诉自己，保持敏锐，抓住时机，你就能成为更好的自己。

-End-

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