外来资金围猎深圳西部，正盯上一个爆款

今年楼市有两件大事。

一个是年初粤港澳大湾区规划纲要，另一则是广东省推进大湾区建设三年行动计划。

“火线哥”（DChuoxian）调研、踩盘的时候，发现深圳西部的楼市里潜伏着一股股巨大的力量，大量资金从深圳本土、甚至是全国各地涌来，争相在这里布局。

显然，从国家到省市，大湾区都是“重头戏”，深圳的西部又是直接受益者，不火才怪。

这其中的重中之重，就是沙井。

一个很大程度上分享大湾区红利的区域，有着超高密度的人口的同时，还有地铁快线从深圳各区域输送来的购买力。

沙井成为近两年深圳楼市一个绕不过去的座标。

从深层次的意义看，沙井，或许演绎了深圳这座超级城市新变局的一个缩影。

01

外地客在西部买买买

先看几个真实的案例：

6月28日下午，1.14亿元的定金分两次打入深圳市蛇口海滨置业有限公司的广州银行账户，太子湾商务大厦4号楼、5号楼成交落定，货值15亿元。

这是“火线哥”（DChuoxian）*时间爆料。

7月11日，市场又爆出在香港主板上市的一家公司，以2.3亿元的代价购入华润前海大厦一个整层。

南油的双子湾开盘两个月，去化约100套，包括一个整层的大宗交易。这个盘在6月中原集团新盘销售中，拿了*名。

如果时间轴再拉长一些，一位北方籍客户在深圳湾瑞府购入一套总价8000多万元的公寓，立马又回到已经多次踩盘的恒裕前海金融中心，购入一套总价6000多万元的写字楼。

这位豪客一来一回，就砸了约1.5亿元。

而超级总部基地的瑧湾汇今年一季度出货约百套，这其中非深圳户籍就贡献了两成。

几个盘的共性比较明显：在深圳西部、不限购产品、外地客扫货。

很明显，外来资金，甚至包括外资，这些“聪明钱”正在围猎深圳西部。

为什么？

远的暂不谈。

*近的一次是广东省推进大湾区建设三年行动计划。

这个计划提及深圳57次。“火线哥”（DChuoxian）总结了一下，涉及21个重大利好。

其中，前海扩容提到2次，还有光明城建设、机场改扩建、深中通道、修编前海总规等等，都与西部有关。

显然，前海是重中之重。

如何布局呢？

“火线哥”（DChuoxian）认为，布局前海有N+1种方式。

这个“1”，颇有讲究。

是的，就是上图的海洋新城。

按照官方说法——

海洋新城是继前海之后获得的又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间，力图通过统筹海陆资源、探索生态用海的发展模式，建设一个新时代的滨海新区。

简单点说吧，海洋新城是深圳着力建设全球海洋中心城市的重要西部依托。

未来，这里是西部可以跟前海抗衡的重点区域。

上面这幅海洋新城详细规划图，更大的机会落在哪里呢？

“火线哥”继续放图，就看得更明白了。

上图是深圳市轨道交通线网规划图（海洋新城局部）。

这里是深圳轨道交通颇为密集的区域。

规划12 号线、18 号线、20 号线、30 号线共 4 条城市轨道，其中 18 号线、20 号线、30 号线从本规划区内穿越。

*新的消息是市发改委正在开展第五期轨道建设规划编制工作，20号线拟纳入近期建设计划。

20 号线向南可实现大空港与都市核心区南山、福田的快速联系；18、30号线可实现大空港与东部沙井以及光明、龙华和东部中心的便捷联系。

上面这幅海洋新城周边空港及海港布局示意图，详细描绘了海洋新城的辐射及发展范围。

这样思路就清晰了。

大湾区-大前海-大空港-海洋新城-先进制造城-107国道-沙井

这也就是沙井从去年开始，就迎来大爆发，而且持续到现在。

除了地铁11号线以外，大前海的红利派发才是根源所在。

02

聪明钱已经在用脚投票

对于一个区域，“火线哥”建议从产业、商圈、人口三个维度分析一下，就能清晰判断它的未来。

沙井未来依托的是空港新城核心腹地、临空经济、会展经济。

应该注意到的是，沙井临近的宝安国际机场未来还要修建T4航站楼。

也就是说，沙井将面临两个世界级别的会展中心和机场，二者将在周边孵化更多的中高端产业，提供大量中高端的就业机会。

所以，周边有大空港、新会展中心等重大城市规划利好，房子可以放心买。

图源：凤凰树

沙井消费能力可从“沙井商圈大型零售商业统计表”看出，沙井目前已经形成建面约80万㎡商圈，商圈规模超罗湖的东门商圈，与福田的华强北商圈相当。

将来海岸城进驻后，将形成建面约100万㎡的商圈规模。沙井3大mall有建面约12万㎡京基百纳广场、建面约9.6万㎡新沙天虹购物中心和建面约19.5万㎡海岸城。

图源：凤凰树

实际上，沙井的需求就摆在这里。

面积60平方公里的沙井，人口约130万。

衡量一个片区的市场需求，很大程度上要看人口密度。

沙井的人口密度达到2.2万人/平方公里，在深圳仅次于东门和布吉。

再加上地铁11号快线，宝安中心区、前海、南山、福田，为沙井输送了整个深圳*有购买力的人群。

这就不难理解，沙井的新盘去化速度这么快，日光盘频频出现。

数据里面藏乾坤。

今年上半年，深圳楼市的成交量*是万科星城，共2057套。

什么概念？

是第二第三名的总和，还要多。

下面这张表格更能说明问题。

刚需盘可能会在成交套数上“占便宜”，成交金额就不一定了。

万科星城还是夺冠了。

这说明市场认可度非常高。

其实还有一个现象不能忽视，沙井两个盘霸榜了，分获冠亚军。

聪明钱已经在用脚投票了。

即使是万科星城这样一次性推出3300套+的大盘，现在可售单位，也不多了。

一天卖30套+，一周100套+，甚至在午夜时分的售楼处，都有客户“哐哐”砸金蛋。

这些景象，恍若回到了十年前的2009年，卖楼速度都是“嗖嗖的”。

万科星城售楼处的日常。

“火线哥”（DChuoxian）近期曾受邀参加沙井一个楼盘的活动，被告知“就在万科星城旁边”。

这么看来，深圳西部无疑是市场的龙头，而西部则是以万科星城为代表，它的动向很大程度上反映了刚需市场、西部楼市的脉动。

实际上，万科星城开盘，深圳刚需迅速被激活。

03

他们在等这一个爆款

如果要细数沙井商品房市场的路程，有两次关键点，*次是“活”，第二次是“火”。

这都与万科有关。

万科翡丽郡进入沙井，真正改变了当地的人居理念，沙井的市场也因此而活跃起来。

至于万科星城则把沙井带火了。

这其中，当然离不开万科的品牌、产品和理念。

万科的大盘开发，功不可没。

万科星城用地面积约12万㎡，总建面约90万㎡，在沙井不是*的，但是在配套、产业链方面，却是够丰足的。

万科的资源整合能力非同一般，在沙井，甚至在深圳，万科都能够这样狠狠地“秀了一下肌肉”。

往小里说，万科星城以很大的体量承接了刚需情绪的宣泄和需求的满足；往大里说，改变了沙井的城市界面。

万科星城整体效果图

教育资源在买房的权重逐渐加大。对比一下，万科星城的教育资源优势明显。

万科星城代建了48班九年一贯制*及18班幼儿园，而目前万科星城的学区划分为宝安*（集团）第二外国语*（九年制）（教育信息截至2019年，具体学区划分及入学条件以教育局公布为准）。

商业方面，周边有沙井海岸城、形色城购物广场、天虹商场等，是沙井目前*繁华的街道之一。此外，项目还自带商业，与城市中心的mall商业相呼应。

所以，万科星城，才是一座真正意义上的“城”。

上文提到，万科星城住宅部分存货不多了，但是市场需求依然旺盛。

“火线哥”（DChuoxian）*时间了解到的信息是，万科星城将要推出一个爆款产品。

爆在哪里？

70年产权

不限购不限贷

建面约55-66㎡

约5.1 m层高创变空间

1.大湾区核心资产

沙井处于广深港澳科技走廊、东西向发展走廊核心，周边有高速、地铁、城轨网络以及机场、港口等支撑轴带，同时又位于珠江口附近。

所以这里是大湾区深圳西部核心资产，这一点的认同度，在市场上已经很高。

2.“送”一张深圳房票

70年产权，又是不限购不限贷的产品，相当于送了一张“房票”啊！

而且是依托于万科星城如此配套丰富的大盘社区。

3.空间处理形式灵活

至于这种产品，相对公寓、办公而言，优势较为明显：

约5.1米层高，决定了这种产品的空间处理形式非常灵活，这是公寓、办公类产品所不能具备的。

4.百余套小户型

“火线哥”想强调的是，这类产品赋予了项目的投资属性。

建面约55-66㎡的这类产品，很容易被外地资金相中，按照投资机构在深圳惯有的操盘手法，不排除整层的大宗交易，而百余套的货量，确实稀缺。

本周六，万科星城的这类创变空间产品，将有装修公司进行类似产品的创意展示。

欢迎小伙伴前去PK一下脑洞，发挥一下自己的想象空间。

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17 Jul 2019 摄影：牛哥

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