2019下半年预测：暴风过后，烟台楼市迎来*转折

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2019年绝对是烟台房产市场*难过的一年，也是购房者*纠结的一年。

棚改光环退去后，烟台楼市深陷销售下滑泥潭。

吃了两年多大肉的楼市瞬间只剩下慷米，此时如果有什么利好政策，那绝对是夹缝中的生命之光。

一季度苏州、南京等二线城市借助“人才引进”发动房产反击战，效果显著小阳春重现，然而这波楼市热潮还没等传导至烟台就被国家按下暂停键。

苏州被住建部点名批评整改，西安甚至没点名就乖乖的自己颁布升级限购政策。

据腾策数据，2019上半年烟台烟台新建商品住宅成交套数21022套，同比下跌27%，成交金额232亿，同比下跌9%，市场艰难的挺过了上半年。

而此时购房需求透支市场已然疲软，经济形势并未明显好转，烟台楼市就在这样多重困难下走向下半年。

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2019下半年*难过的莫过于开发商。

一边是销售额无法阻挡的下降，一边是地价不顾一切的上涨。

在烟台舒服了十多年的开发商，今年*次感受到市场竞争的残酷、抢地大战的激烈以及销售疲软的的无能为力。

据腾策数据，2019上半年烟台土地成交24宗，而在2018年共计110宗。

土地成交量大跌的背后是楼面价的同比增长22.1%，量价双杀让上半年的土地市场享受了历史上前所未有过的关注。

新城经过1115轮厮杀，以溢价率123%拿下机场路地块。

碧桂园以总价3.3亿，楼面价1.1万每平米摘南大街地块，晋升烟台新地王。

中海以高达4.8亿的总价拿下福山兴华庄地块，为上半年*贵地块。

我在《》中分析到，现阶段的地价上涨，很大程度是部分房企开发节奏撞车，在同一时间补充储备土地，并非看好烟台楼市。

况且土地市场也只是局部火热， 上半年土地成交150万平米，总量远低于去年，且不乏大量底价成交地块甚至流拍。

每一次人们土拍都让开发商勒紧腰带，但土地市场的狂欢并未如愿的带来市场好转。

2

2019上半年销量惨淡，销量下降带来的*直接后果是库存上涨。

腾策数据表明，过去一年，烟台库存快速增长。

曾经的开盘光，甚至要抢房的现象消失，现在开盘去化能达到50%就谢天谢地。

市场下行使得楼市似乎走入了一个死循环：

市场下行，销售减少开发商回款压力大，现金流受限拿地更加谨慎。

地拿的少，新开盘就更少，销量就更少，回款也更慢。

在这个死循环中徘徊了小半年的房企突然发现，*能解开这个死结的，只有购房者。

如果能使得销量上涨，那么一切困难就会迎刃而解。

于是，2019年聪明的开发商终结野蛮粗暴的开发模式，用精细化运营来博取购房者的欢心。

越来越多的项目不只单纯的追求学区、交通、商场便利等传统住宅优势，更开始比拼精装、小区配套等软性服务，龙湖配套大公园，融创营销中心甚至每棵树都精挑细选。

为了提高销量，开发商大力迎合购房者。售楼处的花样越来越多，服务越来越好，而这一切将在2019下半年表现更加明显。

开发商迎合购房者都来不及，又怎么会傻到贸然涨价自断财路。

反而会在下半年推出大量特价房，毕竟没有什么比特价更具有吸引力。

2019下半年，市场将由卖方市场彻底进入买方市场，曾经的大爷现在叫你一声大爷，购房者将迎来属于自己的春天。

但个别开发商的套路让新sir十分困惑，有粉丝爆料说对某项目首开告罄表示怀疑。

于是我问了2个销售，不知道是不是我运气好，一个销售说房子没了，另外一个说刚好有一个房子退回来，还是好楼层，咱也不知道好楼层到底是几楼。

于是新sir去烟台建委查的网签状态，数据显示150平米房子去化率仅为三成多。

新sir也不懂这是什么鬼套路，有粉丝向我表示，当销售告知他房子没的时候，他有点慌了，或许制造恐慌以及项目火热假象是该项目真正的目的。

新sir提醒各位购房者，市场下行逼迫销售手段升级，买房一定要谨慎，切勿被部分销售利用信息不对等来蒙骗。

有任何购房疑问可以在文末留言，也可以加入新sir的知识星球咨询。

3

2019下半年将会是购房者*纠结的半年。

*近找我咨询的粉丝问题基本就两个：

1、我现在有看好的房子，但并不是特别中意，能出手吗？就怕再不出手房价又涨了。

2、现在房价太贵了，凭烟台的工资根本买不起，下半年房价会跌吗？我等跌了再买。

其实房价上涨的*根本原理很简单，只要有更多的人愿意为高房价买单，成交量上涨市场供不应求房价自然会涨。

以前人们说买不起房，是说全款买不起房。

现在人们说买不起房，是连*都凑不起来。

刚需掏空了每一个可以掏空的钱包以及借遍一切可以借的钱之后，其购买力达到极限，高房价严重压榨了刚需的购买力，此时每贵一万块钱，都足以让购房者考虑再三。

经过前几年的收割，改善需求已经大部分也已经置业，沸沸扬扬的二孩政策意外熄火，在高房价面前，即使再想要孩子也是有心无力。

楼下王阿姨看了一圈房子回来说：烟台工资还是那个三线城市的工资，但是房价越来越像大城市的房价。

在高房价面前，越来越多的人被迫选择按揭贷款。

在个人中长期贷款数据中，由于绝大多数为买房按揭贷款，因此房产研究行业把个人中长期贷款数据当做购房按揭来判断。

2016年之前的房产市场，中长期贷款的每次上涨都是政策性突然暴涨，1998、2002、2009年莫不如此。

2009年按揭贷款的暴涨，烟台用了3年时间才恢复到原点，而也正是这次4万亿的刺激经济政策，让中国房产市场底层格局发生了颠覆性变化，市场不再瞬间暴涨，而是连续大涨。

2016年后，烟台个人中长期贷款破天荒的连续2年大幅上涨。（2015年中国人民银行修订金融统计制度，不纳入分析统计）

2018年烟台个人中长期贷款增加285.71亿元，在过去20多年里，仅次于2009年，若不是修订统计标准，这个数值一定会更高。

按揭贷款数额连续大涨，烟台居民购房能力已如强弩之末，买的起房的人越来越少，需求走低房价怎么会凭空上涨。

所以房价上涨完全是没必要的顾虑，还能下跌多少才是应该重点考虑的问题。

很多项目和区域已经相较*峰时有着明显的降价，黄务区域，山水龙城*时候1.6w每平米，而现在附近同等项目开盘价格1.2w，降幅高达30%多。

位于莱山区的某些项目，当前房价也要比去年*峰回调10%。

对于购房者来说，抄底是每个人的理想，毕竟房价每平米下跌几百块钱，就省下了一年的工资。

部分项目由于产品总价过高，或者区域产品同质化严重竞争激烈，不排除价格继续回调可能，或者采用特价房的手段变相降价促销。

但在“稳”字当头的宏观调控基调下，之前涨幅较快的区域已经在上半年挤去了水分，房价近期一直保持稳定的区域，未来也将会继续稳定。

4

2019年7月，烟台连续多次出现迷蒙的海雾天。

一如2019下半年的楼市，在突如其来的下行中一片迷茫。

很多人信奉房产周期理论，以为所有的下行都是暂时的，但连续3年的政策高压一次又一次对理论打脸。

经过几十个月的房价上涨，烟台市场早已改变。

2019上半年GDP增速6.3%，央妈往日大方不再，一次次的对资金谨慎把关。

昔日硬气的开发商靠着渠道续命，曾经爱答不理的购房者此时成了苍天。

购房人群分化愈加明显，李大婶的儿子才上*就已经提前备好了新房，王学弟牵着未婚妻的手在售楼处踟蹰不前。

2019下半年，暴风过后，烟台市场迎来前所未有的转折点。房企难过，曾经的市场疯狂造就现在的恶果，去化困难却难寻卖房的健胃消食片。

购房者占上风但并不快乐，苦闷的立于烟台山：

阅尽百盘皆不适，房价何时回从前。

END

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