苏鑫与观点对话：高和资本城市更新赛道

编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。

每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业统领们的独特故事与视野，寻找指引中国地产创新与发展的力量。

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

苏鑫1998年开始供职于SOHO中国，曾是潘石屹的左膀右臂。转眼间到不惑之年，他开始思考生命的*终话题——活着为了什么？

“就像爬山，年轻永远往上看，你一直往上爬，不知道上面是什么，会很好奇。”苏鑫说，40岁的时候，会看到自己的终点，并不是说40岁就一定到了人生的较高点，而是这时候的思维危机感意识会很强。

这是生命的奇妙之处，一种时间和经历凝聚而成的人生感悟。也是在这一年的生日，苏鑫到了水天一色的青海湖，在一个广阔的高原，抬头能看见真正的银河。

那是个能让人放空一切的地方，也能给人勇气。

“我想做一些新的东西。”于是，苏鑫选择离开熟悉的平台，下海创业。

潘石屹曾撰写博文送别苏鑫，希望他半年之内能再回来。

2009年10月，苏鑫创立高和资本，开拓和推动了中国的城市更新投资策略。

在接下来的几年，高和资本运用商业地产领域进行了360亿元并购投资，均位于北京、上海等城市的核心地段，屡次创下商业地产并购案纪录。

数万亿的未来

“城市更新是数万亿的赛道。”苏鑫很早以前就知道这一点。

在高和资本创立之初，他就瞄准了城市更新的机会。在苏鑫的认知里，只要城市发展，人的消费需求就会发生变化，需求变了，在技术的推动下，城市一定会发生变化。然后，在城市变化过程中，城市更新就是一个极为重要的组成部分。

不过，随着增量住宅数十年疾风骤雨式发展，不少开发商也纷纷涉足城市更新。面对愈加激烈的竞争环境，在苏鑫身上却感受不到忧虑的情绪。

“我相信，20年前的万科还没有想，它会遇到什么样的竞争，因为那个时候还没有进行全国化。”苏鑫称，城市更新才刚刚开始，十年后城市更新的规模或许才与现在住宅市场规模相若。

反之，如果没有人进入这个赛道，则意味着更大的风险，证明这个市场太小了。城市更新的规模有数万亿，现在只有几千亿的规模，还有极大的增长空间。

“所以，离竞争还有很远，只要能够活下来，只要我们能够把三个轮子咬合起来，形成护城河，这个市场足够大。”

苏鑫说的“三个轮子”，是高和资本的发展策略：名列前茅个轮子，并购基金；第2个轮子，轻资产投资基金；第三个轮子，证券化。

“在并购以后，要提升项目的现金流。除了原来的内容，还要往里面装新的内容，新的内容就是创新的内容，满足消费升级的内容。”

“现金流提升”是苏鑫对城市更新本质的理解，肉眼看到的外立面的改造、基建的提升，内容的变化，目的都是为了提升项目的现金流。

轻资产投资基金，就是高和通过寻求合作伙伴，通过轻资产投资、产业投资找到各个新办公、新居住、新商业等细分领域的优秀公司，让其提供良好的管理服务和资产服务，这是运营水平提升的重要路径之一。

证券化则是项目的退出通道，通过以上两个轮子产生更好的现金流，以实现证券化变现的目的。

这是高和资本的运作模式，通过好的并购能力，持有好的资产；再凭借好的投资和产业能力，提升现金流；较后通过两个轮子一起作用，实现证券化变现，形成三轮驱动的模式，互相咬合，不断的发展。

“城市更新是高和要做的一个核心方向，策略上就是把三个轮子咬合起来，形成更好的护城河。”

高和在城市更新的赛道上，走了整整十年，未来五到十年做的还是城市更新，不会发生变化。用苏鑫的话来说，这个赛道是数万亿的空间，规模足够大，标志着未来。

80%与20%

现实情况方面，政策环境不断发生变化，就像2018年突如其来的资管新规、委贷新规，苏鑫称这是“从海到湖”。

“相当于我们习惯在大海里航行，突然到了湖里面，环境发生了变化。”在他看来，对金融影响较大的，就是资管新规。这些规定，直接造成符合条件可以投股权和房地产的钱变少。

“监管环境就像水龙头，以前水龙头很多，开得很大，现在龙头拧得比较紧，水变少了，池子里面的钱自然就少了。”这是政策所带来的的不确定性。

经营一家资管公司，苏鑫对不确定性有一套独特的章法：“投资是什么？是要在不确定性的背景下寻找确定性。不确定性是必然的，寻找确定性也是必须的，否则不能成为一个合格的资产管理人。”

苏鑫分享，投资策略、资管体系、团队管理机制能够增加确定性。以高和资本为例，要首先明确，高和资本的投资策略是城市更新，以一线城市商业和写字楼为主。

其次，在资管体系：“高和资本有13个业务流程，每一个流程在每一个部门相连接，每一个核心人员都关注现在所做的一切，包括招商、定位、设计、招投标、改造等，要看这些核心动作对五年后资产退出的时候现金流和资产是增加还是减少了。”苏鑫称，这种意识是资管*核心的内容。

此外，管理机制也是增加确定性的重要途径，由于高和资本是合伙制企业，能够在决策方面更民主，激励更到位。

但是，机制往往也只能将确定性提高至80%，依旧存在20%的不确定性。

“2018年，我们退出了高和海德项目。这个公寓项目的购买时机非常好，2016年下半年价格便宜的时候拿的，结果我们卖了30套后，公寓不能散售了。”

这就是苏鑫所说的20%的不确定性，政策很难预测。在他看来，不确定性无法预测，要竭尽全力将核心资源整合好，再进行战略调整。

这时候，体现的就是一家企业的抗压能力、应变能力和执行力。

苏鑫：影响较大的还是资管新规，相当于我们习惯在大海里航行，突然到了湖里面，环境发生了变化，*直接的政策是资管新规、委债新规。

这造成有些钱进不来，还有股本的钱少了。事实上钱没有少，只不过符合条件可以投股权、可以投房地产的钱少了。

从政府角度，住宅是一个品类，存量是一个品类。以住宅为核心来看地产，名列前茅，控制房地产拿地的钱，不允许一些钱流入土地市场，资管新规造成变相流向房地产的钱卡住了，所以看到的都是股本的钱，债权型的还好一点。

对存量资产来说，政府没有限制，是可以投的，甚至在一线城市、一些1.5线城市鼓励存量市场，比如上海去年底成立了1000亿的上海地产集团牵头的城市更新基金。

但是资管新规造成很多资金池的钱投不进来了，所以股本的钱就少了。总的来说是监管环境发生了变化，钱还是这么多。监管环境就像水龙头，现在龙头拧得比较紧，池子里面的钱自然就少了。

苏鑫：冷静是因为股本的钱少了，你再看好也投不了。外资为什么看好呢？名列前茅个，外资是全球投资基金，是配置的概念，不是只投中国，不投国外。只不过，这两年来看，欧洲和美国的资产价值已经在高位了，涨得很快，资产随着经济快速增长。

首先，从资产配置角度来讲，不能全部投到一个区域市场，需要投到亚洲市场，亚洲市场就有部分投到中国。

其次，投地产行业一般看城市，除了看房价还看城市。国际化都市当然是看北京、上海，对比国际化都市，北京、上海肯定在名列前茅梯队。

第三，从资产回报率角度来说，北京、上海相对于东京、香港、纽约还是有优势的，回报率还可以。从这个角度来讲，北京、上海还是有空间的，这是投资基金理性分析的结果。

苏鑫：所以做存量更新的基金少，因为需要有运营和改造的能力。具备改造能力相对容易，它和开发环节有一定的相似性，主要还是运营和服务方面的能力。

商业地产细分大品类是公寓、办公、购物中心，公寓这个赛道现在还是以开发商和国有机构为主，拥有资产的企业为主。

剩下办公和购物中心，购物中心对运营的要求比较高，所以我们的策略是和有运营能力的机构合作，比如说我们和中粮合作了一个50亿的并购基金，已经投了一个项目，叫大悦城春风里。

还有一个是写字楼市场，我们更多以自我为主，因为我们在这个赛道里面已经积累了九年的经验，我们旗下有一个HI-WORK，是创新办公理念和一些服务的内容。

苏鑫：现在很多人在进行大宗交易，有一些更长远的钱愿意购买一些稳定的现金流项目，还有REITs，之前的类REITs。

退出主要就是资产证券化和大宗交易。

苏鑫：40岁的时候人会看到自己的终点，因为年轻的时候永远是往上看。就像爬山一样，你一直往上爬，不知道上面是什么，所以会很好奇，突然到了山顶的时候，你会看到人生的终点。

并不是说40岁就一定到了人生的较高点，但这个时候思维危机感意识会很强，会有一些人考虑人生的终点，这个时候会反思你活着为了什么。

正好那一年我去了青海，在青海湖，自然风景会让你有更多真实的想法，我就想，人应该做一些自己想做的事情，有意思的事情。在以前的平台中创造的东西太少了，我太熟悉那些东西了，想做一些新的东西。

那时候，我已经看到传统地产开发是一个频道，还有一个频道大家还没有真正介入，这个领域是城市更新。所以，高和从成立名列前茅天开始就做城市更新项目，没做其他的。

苏鑫：这个可以叫推广语言，听起来容易让人记住。本质上是我们在做城市更新，只不过用各种金融手段，基金是金融手段，证券化是金融手段。城市更新我们是做投资的，从投资角度来讲城市更新就是投并购。

城市更新的本质是什么？是把现金流提升，我们看到的是外立面的改造，里面基建的提升，*重要的还是内容的变化，变化的目的是为了提升它的现金流。

高和的战略就是三个轮子，名列前茅个轮子，并购基金；第2个轮子，轻资产投资基金；第三个轮子，证券化。

我们做的事情是城市更新，并购后要提升项目的现金流，除了原来的内容以外，还要往里面装新的内容，新的内容就是创新的内容，满足消费升级的内容，比如说运营这些东西。

除了自己做以外，我们还可以通过和市场上更好的公司进行合作，通过轻资产投资，产业投资找到各个新办公、新居住、新商业这些细分领域的好公司，通过投资他们，找到他们的能力，让他们给我们提供管理服务和资产服务。

第三个，证券化退出。通过这两个互动产生更好的现金流，到较后赚钱变现，*主要的方向是证券化退出，我们还有个证券化团队。如果我们有更好的并购能力，我们就有更好的资产，如果我们有更好的投资、新的产业能力，就可以有更多的内容来填充项目，让它的现金流做得更好。

这两个轮子一起作用，*终我们通过证券化变现，形成三轮驱动的模式，互相咬合，不断的发展。

如果只是一个轮子，我现在有钱，基金很大，但黑石比你更大，比你更有钱，比你有更多的项目，有可能比你出价更高。

你必须要有更多的运营能力，有联合办公运营公司运营能力比我们还强，但是他没有钱，没有并购能力。实际上这三个轮子咬合在一起的时候，你的护城河就提升了。

苏鑫：我们没有明确的计划，未来五年也好、十年也好，有一点是不会改变的，城市更新这个赛道是数万亿的空间。

这个赛道足够大，政策明确，市场又支持，这种情况下我们就深耕在这个领域，未来五到十年高和做的还是城市更新，不会发生变化，就像九年前做的一样，这是我们要做的一个核心方向。

苏鑫：城市更新现在刚刚开始，十年后城市更新市场规模和现在住宅市场规模差不多，所以离竞争还有很远。只要能够活下来，只要我们能够把三个轮子咬合起来，我们有一定的市场护城河，这个市场足够大。

我相信20年前万科还没有想会遇到什么样的竞争，因为他那个时候还没有进行全国化。

反过来，如果没有人进入这个赛道，你不觉得风险更大吗？证明这个市场太小了，不赚钱为什么要进入这个市场，要看市场规模有多大。

我刚才说城市更新的规模有数万亿，现在只有几千亿的规模，还有很大的增长空间。住宅可能转一圈就没有了，还有一些存量，都是以交易为主，服务层面弱一点。商业地产呢？五年可以再来一个轮回，可以不断改造提升。

去年我们去了伦敦，在泰晤士河南岸周边有十几个塔吊，北京CBD都找不到十几个塔吊，他们做什么呢？做城市更新。

只要城市发展，人的消费需求发生变化，需求变了，再加上技术推动，城市一定会发生变化，城市变化里面我们看到的是城市更新。

苏鑫：我想做些分享，投资是什么？投资是在不确定的背景下寻找确定性。投资一定是不确定的，但是既然是资管公司，帮别人打理钱，我们希望让它确定，怎么做到这一点？

首先，必须要有体系化。投什么？投资策略是什么？高和选择城市更新赛道，我们选一线城市商业和写字楼为主，怎么让它有确定性还得有好的资管体系？

我们有13个业务流程，每一个流程在每一个部门都要衔接起来，每一个核心人员都要关注我现在所做的一切，招商、定位、设计、招投标、改造等，要看这些核心动作对我五年后资产退出的时候现金流和资产是增加还是减少了，要有这种意识，这是资管*核心的内容，在整个流程中去完成。

通过资管流程可以增加确定性，通过投资策略可以增加确定性，通过管理机制也可以增加确定性。

我们是合伙制，真正在基金行业里面做合伙制的并不多，因为合伙制在决策方面更民主，激励更到位，这种情况下确定性可能会更强。

这三者会增加确定性，投资策略、团队管理机制、资管体系。即使这样，也不能完全控制确定性。举个例子，我们去年退出了一个公寓项目，这个项目在购买的时机非常好，在2016年上半年拿的，价值便宜的时候，结果我们卖了30套，公寓不能散售了。

政策很难预测，各种变化都有可能，无法预测。怎么办？我们把小业主收回来，再整体打包卖给了一个美国较大的公寓基金。

如何做到这一点？我们竭尽全力把核心资源整合好，再进行战略调整，应变能力和执行力这个时候就体现出来了。

总结起来，投资就是要在不确定性过程中寻找确定性。不确定性是必然的，但是寻找确定性也是必须的，否则不能成为一个合格的资产管理人。

我们通过机制上的东西尽量增加确定性，但是只能解决80%，20%是解决不了的，这个时候就要靠抗压能力、用心和应变能力等。