发改委收紧房企外债发行 有什么好担心的呢？

（2019年7月21日）时间又如常地过去了一周，今天距离2019博鳌房地产论坛开幕还有16天。而对于开发商们来说，这一周却是不那么平常。

事实上，这一周让开发商们神经紧张的源头，起于发改委下发的一则通知，这总篇幅不到550个字的《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，给近期房企们的美元债发行热潮降了下温。

《通知》中*重磅的，当属名列前茅条要求：房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

这意味着，房企发行外债将只能用于偿还旧债，而且还只能用于偿还中长期外债；其他如补充流动性、资本性支出、偿还内债等资金用途被全面限制。

事实上，在这则通知下发的同一周，据观点地产新媒体不完全统计，就有15家内地房企宣布计划发行或完成发行美元债，总发行规模达到53亿美元。

其实这股境外美元债发行热潮，自2019年初已经掀起，因为经历了2018年的投资低迷后，离岸债券市场环境出现明显改善。

据了解，2018年在全球风险资产几乎无一幸免的大背景下，中资美元债也成为其中一员，亚洲（除日本）美元高收益指数全年下跌4.22%，是2011年以来的较大跌幅。

而到了2019年初，美联储加息放缓，境内离岸市场中资美元债信用利差有所下行，中美贸易紧张情绪缓解等因素，使得全球风险偏好回升，离岸债券市场环境明显回温，带来新一轮的美元债发行热潮，而对资金有着天然渴求的房地产企业当然不会甘于人后。

据外媒报道显示，除日本外，亚洲企业一季度的美元债发行总额达到466亿美元，是2017年第三季度以来的较高水平，而中国房企是美元债*活跃的发行方之一。

金融市场平台公司Dealogic的一组数据也显示，今年名列前茅季度，垃圾级中国房地产开发商美元债总发行量为232亿美元，达到去年同期的三倍之多。

另据Wind数据显示，今年上半年内地房企在境外发行了92只美元债，发行额共计385.49亿美元，而去年同期仅发行了67只，发行额为273.09亿美元。今年上半年发行的美元债金额已经达到去年全年发行额的近90%。

但在这种“繁荣”背后，评级机构们已看到了房企对于美元债狂热渴求的异象。

标普在3月份就警示风险称，离岸美元融资量已经超出了开发商再融资的基本需要，从而造成债务的增长。中金也在研报中提出，2019年中资房地产美元债的到期回售规模为185亿美元，其中上半年到期回售量高于下半年。若以此对比，前两个月中资房地产美元债融资量已超过全年到期额。

对此，奥陆资本总裁兼领头投资官蔡金强分析指，该政策与此前的收紧信托等措施类似：“出发点都一样，直接目的是为了有效控制国内土地价格。”

还有业内人士解释称，发改委再次明确海外发债用途，主要是为了预防地产商们出现从境外融资后资金回流用于国内投资项目，从而导致地价过热的情况出现。

还有观点进而指出，地价必将转嫁到房价上来，增加市场不稳定因素，部分房企的非理性拿地存在资金风险，进而容易引发金融风险。

有人说过，在这个十全十美的世界上，所有的事情都是互相关联的。美元债发行潜藏的风险也同样如此。

作为美元债发行审批的监管机构，发改委对于美元债风险当然要防范于未然，但对于面临2019年美元债到期高峰的房企们，“借新还旧”的融资通道依然畅通，那还有什么好担心的呢？

如今外部大环境不容乐观，中美贸易摩擦等不稳定因素已经实实在在地影响到整个中国的经济发展。

或许可以借用中原集团主席施永青先生在近日接受观点地产新媒体采访时的表态，他认为自己属于较早预见危害程度之大的一批人：“房地产一定是他们（美国）认为中国可能出问题的点。”

“美国金融海啸就是房地产出事造成的，对社会整体的冲击，他们自己也尝到个中味道。”施永青希望中国引以为鉴，不能给他人有机可乘。

或许，16天后，我们可以相约在2019博鳌房地产论坛，与一众来自全国各地的地产精英齐聚一堂，碰撞出更多让房地产行业平衡发展的思考和可能。