三线城市系列丨许昌：中西部三四线缩影

许昌，在环郑州的中原城市群核心圈诸多三线城市中，当前楼市行情可谓“比上不足，比下有余”。

比上，不如洛阳产业基础雄厚，内生需求旺盛；

比下，又好于开封在投资驱动消失后市场只剩“一地鸡毛”。

总体来看，许昌有大规模棚改旧改之后潜在供应过量的通病，但相比其它城市，许昌本地不乏电气、卷烟、烟机、假发等产业支撑，居民购房能力较强，仍有首置和改善需求待释放。

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棚改需求释放完毕，市场热度好于开封、弱于洛阳

与洛阳刚需、改善需求稳步释放有所不同，许昌楼市在近5年间经历了“大起大落”，2016年前整体市场保持稳定，年均成交量基本都在300万平方米左右。

步入2017年以来随着棚改货币化安置的驱动，许昌市场产生了大量的增量需求。

据了解，2016-2017年许昌年均4万户动迁，约1万户货币化安置，市面上出现了“哄抢房源，一房难求”的现象，有房就能卖，即便烂尾房都可以卖掉。

事实上，2017年底到2018年初，因外来开发商较少，许昌市场供应稀缺，棚改货币化安置客户的疯狂抢购造成市场供不应求，外来开发商后知后觉。2017年底至2018年上半年，才开始大量拿地，在2018年四季度集中供货，导致供求失衡，项目扎堆，加之中央“房住不炒”的政策导向，整体市场行情急转直下。

以2018年10月为分界线，之前均价毛坯8000-8500元/平米项目开盘去化300套没问题，而之后精装8300-8400元/平米项目开盘基本去化率普遍不超过30%，*多也就去化40-50套。

步入2019年2月以来市场企稳回归常态，即便平销，一个月单项目销售量也在50-80套，蓄客一个月集中开盘的效果不见得好于平销。

因此企业基本没有任何营销措施，楼盘销售以加推为主，无集中开盘。这点还是与目前依旧沉寂的开封楼市存在显著差异。

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房价激增-下挫-维稳，新区依旧是价格高地

从房价变化趋势来看，许昌房地产市场2014-2016年前房价稳定，为3000-5000元/平米，2017年-2018年上半年一年半房价翻了一倍。

值得一提的是，许昌政府于2017年开启限价，导致备案价格不准，2018年11月中旬前高层备案价基本在7000-7500元/平米，2018年11月中旬之后，限价放开，备案以成交价为准，数据才恢复正常。

结合许昌市场变化，2018年四季度许昌房价有了明显下挫情况，尤其是东区。

以康桥九溪天悦项目为例，2018年6月对外宣传释放消息9000元/平米以上毛坯，预期开盘至少8700元/平米，到2018年四季度，基本上区位较佳的雅居乐、保利项目精装开盘价也就8300-8400元/平米。

市场变化之快，主要源于一方面安置产生的增量需求基本已释放完毕；另一方面2018年多个本地大型企业集中团购项目，消耗了众多优质的单位客户，比如银行、烟草、电机行业等高收入人群。

步入2019年以来，市场已经重新恢复常态，价格战现象减少，在售项目基本步入平销期，主城魏都区项目较少，1-2个在售项目，均价6700-7500元/平米，东城区7500-8300元/平米左右。

许昌新区比老区均价高500元/平米主要源于新区规划，诸如市政、*、医院已经成型，当前基本无地可售，下一阶段只能往西北方向发展。

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与开封一样，今年购房靠乡县客户撑

从2019年许昌购房的客群构成来看，主要呈现出以下特点：

一方面客户较为刚需，价格敏感度明显提升，今年客户购房天花板基本在8000元/平米毛坯，高过这一均价去化率明显降低。

值得一提的是，2018年一些项目购房客户*比例基本达到50%，而当地要求仅为20%；今年贷款比例明显上升，不过客户相对比较保守，*分期对客户吸引力一般。

另一方面因本地房企的团购房消耗了大量市区购买力较强的需求，市区客户再次购房能力和意愿降低

今年以来县乡客户占比普遍增加，“客户下沉”现象与开封类似，郊县因产业支撑购买力依旧强劲，以康桥九溪天悦为例，“花木之乡”鄢陵客户占比高达15%-20%。

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与其它城市不同，瑞贝卡等本地房企以团购房收割本地半数需求

许昌人购房对本地房企较为认可，首屈一指的当属本地龙头——瑞贝卡（主业假发）、腾飞（主业城建）和恒达（主业地产），以团购房为主打，每次以“炒楼花”的方式卖名额，即便团购房源与周边外来房企商品房价格相差无几，团购项目可能十年不开工，但是本地人依旧趋之若鹜。

据实地调研，2019年4月-5月，一个月三个团购项目问世，卖出了3500套房源（许昌一年也不过10000套成交规模），主力客群以烟草、烟机、腾飞企业员工和部分散户为主。

之所以本地人如此青睐这些地方龙头企业，究其原因，主要有以下几点：

一是此前外地企业烂尾过多，加之维权风波不断，本地人难免心有顾忌。

二是本地企业往往深耕多年，政企关系雄厚，加之员工众多，也成为购房的中坚力量。

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与开封类似，土地供应过量成为环郑三线通病

纵观许昌历年土地成交建面和楼面价的变化情况，我们可以看出，与开封的情况大体相同，与郑州相连区域土地供应过量成为环郑三四线通病。

2015年-2018年，许昌的土地成交一直呈现出量价齐增的态势，年均成交量在1000万平方米左右，大约是其商品住宅年成交量的2倍。成交楼面价上涨2倍有余，2018年更是实现了跨越式增长，同比2017年增幅达65%。

这主要源于外来房企尤其是品牌开发商的入驻，加剧了土拍竞争，政府也借由郑许一体化和市场向好契机，加快了推地节奏，造成了土拍市场一度大热。

从土地消化周期来看，据CRIC测算，许昌2016年-2018年商品房土地消化周期为5.87年，略高于13个城市的平均水平，加之项目主要集中在东区和向郑州延伸的北部区域，同质化竞争严峻，未来还是存在不小的库存压力。

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基本面“比上不足，比下有余”，关键在“郑许一体化”落地

从城市基本面来看，许昌基本算是“比上不足，比下有余”

人口基数虽不占优，但因本地有农业和传统制造业支撑，居民购买力尚可，购房压力显著低于洛阳、开封。具体来看，

从中长期人口成长性来看，许昌和开封情况大体一致，常住人口规模都在450万人左右，城镇化率约50%。

虽然同为人口流出型城市，但许昌的常住户籍人口比为0.89，略高于开封，主要源于本地还是聚集了不少电气、烟草、假发等比较主流的劳动密集型产业，对人口还是有一定的吸纳作用。

而从居民的购房能力来看，许昌还是显著好于开封的，一方面城镇居民人均可支配收入，许昌已达31918元，开封则不足3万元。

另一方面，二者的房价水平大体相当，许昌因2018年成交均价较2017年还是有一定的下挫，因而房价收入比也有了小幅下降，由2017年的6.58年降至5.99年，客户购买力还是相对充裕的。

许昌整体经济实力较强，2018年全年全市生产总值2830.6亿元，比上年增长8.6%，高于开封而低于洛阳。

因本地丰富的矿藏资源和适宜农作物生长的气候，因而是全国重要的能源、建材、机械生产基地，烟草、中药材生产加工基地。许继电气、卷烟厂、烟机厂、假发等都是当地较为出名的支柱企业，相对充分稳定就业和较高收入水平，为许昌楼市稳定发展提供支撑。

此外，郊县的发展也不容小觑，比如鄢陵的花卉，禹州的陶瓷，都带动了本地的经济发展，郊县居民的购买力也随之与日俱增。

值得关注的是，“郑许一体化”规划是拉动许昌发展的主要动力。

与“郑汴一体化”有所不同，许昌北部的区域规划已经初具雏形，在郑州航空港的辐射带动下，许昌坚持“依托郑州、对接空港、发挥优势、错位发展”，全面推进交通、产业、功能、平台等方面的对接，相信势必会为本地楼市注入新的活力。

备注：1、人口数据为2017年，城市基本面、收入数据为2018年；2、假设人均住房面积按30平米,房价收入比=统计局公布的商品住宅成交均价*30/城镇居民人均可支配收入

总结

环郑三城三种发展模式对应中西部三四线三种发展格局

许昌整体行情相较于洛阳、开封而言属于“比上不足，比下有余”，三类城市发展各有千秋，具体来看：

洛阳，至少在整个河南省内属于次中心城市，类比中西部，也存在很多这样的次中心城市，一方面这类市场可能会受到中心城市的挤压。

但是中长期来看，随着中心城市的房价不断上升和次中心城市经济状况的持续改善，也存在一定的发展空间。

而开封，完全是郑州的一体化城市，因与郑州紧密结合，也可以视为郑州的远郊。与郑州算是依赖关系，一方面郑州市场特别好的时候，它可能也会受益。

但是随着整个市场供应过剩，自身的经济发展水平受限，中长期来看楼市还是会受到一定的负面影响。

许昌是属于第三类城市，有一定的经济基础、产业基础和人口基础，但规模有限，相对来说是内生型的，或者说是本地型的一个城市，也会受到郑州的辐射影响。

但是这个影响不会在根本上改变其房地产的格局或趋势，只能算是锦上添花，这类城市有其自身的独立行情存在，但是整体市场容量有限。

综上，环郑三四线的发展类型也适用于部分中西部城市，在“一体化”进程中应谨防单纯依靠概念炒作带来的楼市短期“大涨大跌”现象，以及核心城市“虹吸效应”导致的区域贫富差距更大等问题。