博鳌影像 | 2019博鳌开讲：楼市内外

8月6日晚上9时，2019博鳌房地产论坛正式开始“博鳌开讲”环节，讨论主题为“楼市内外”。

主持嘉宾：浙江省出名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚

讨论嘉宾：中骏集团营销副总经理陈艳

仲量联行中国区投资部总监叶建成

广西荣和企业集团有限责任公司副总裁朱黎民

戴德梁行一等助理董事

华南区资本市场主管陈俊儒

英伦投资客创始人傅士鹏

光华楼评出品人杨光华

面对本次主题，作为主持嘉宾的丁建刚坦率直言，“今年是*复杂、*看不清楚的时刻”，对此他提出了名列前茅个讨论话题的思路——研判中国房地产未来半年会怎么走，随即将话题抛给了讨论嘉宾。

陈艳作出基本判断，认为市场降温已经开始，既有开发商对未来市场的预判的降温，也有市场成交量的下滑的迹象。“下半年的市场比上半年更艰难，从销售市场来看，一定是比上半年更艰难。客户的观望情绪越来越重。”

叶建成则认为当下政策收紧，是更考验开发商功夫的阶段，是一个大浪淘沙的过程。

其强调，“不要指望政府在这方面有政策的松动，而是积极的做一些准备工作，适当降价格、去库存。过完这一段时间，市场可能就会淘汰一些弱者，然后会稳定下来，对整体的大势还是会比较好的。”

从伦敦远道而来的傅士鹏提出了一个有意思的逻辑思路，“就开发商而言，国内的市场可能趋于饱和，他们也在寻求别的国家的新的利润点。”

朱黎民则亮出自己的观点，提出三个词：有压力、有痛苦、有机会。

“现在中国的房地产应该说是所有人都有压力，这是名列前茅点；今年我们明显感觉到，成交量有小幅下滑，同时发展商在年底要采取的手段，其实在7月份已经开始用了，这是痛苦的”。

对于“有机会”，朱黎民表示，它来自于并非经济好，而是人民币汇率的贬值，以及人们捍卫家庭财产的压力，还有股市的压力。

陈俊儒的观点与朱黎民一致，“今年下半年整个房市的主基调还是以稳为主”，并从需求端和供应端两个方面来看。

以深圳楼市为例进行分析，“如果把限价拿掉，深圳的价格一定会上去，所以限价的帽子短期内是不会拿掉的。”

杨光华则对下半年的楼市市场持乐观态度，“如果预测今年前5的业绩，也是上升的情况。”

针对自己熟悉的武汉市场，杨光华认为，“如果从市场的角度，武汉今年还会持平，保持平稳，可能年底会冲一波，但是如果把军人运动会这样的引爆点加进来，可能会有一小波行情。”

现场的讨论正开始热烈的情况下，丁建刚又提出第2个问题——如何应对下半年有可能发生的市场的预期的转折，或市场量甚至价的转折。

对此，陈艳表示，“在市场下行的时候，我们敬畏这个市场，但是也有很大的机会点可以捕捉，这是我们下半年核心要研究的，就是机会点到底在哪里，可能是需要去捕捉的。”

朱黎民则对未来长期的发展持乐观态度，他认为目前房地产市场到了一个转型的阶段，“现在我们讲长效机制，市场和客户也会更理性、更成熟，更把房地产回归它的居住的本质。这是我对未来的看法。”

陈俊儒补充道，”在供应量这么大的时期，关键还是要拼产品，就是要回归到做房地产的本质，你的产品和你的运营能力。因为商办类的产品是属于经营性的物业，你的全部物业价值都是要回归到你的经营数据，包括你的租金收入。”

第三个话题，聚焦“海外投资”。傅士鹏表示这是一件好事，“像这些前殖民地国家和地区，英国对开发商们的吸引力是自然而然的，所以这相当于是一个持续的购买力，是一个底层的支撑。“对于投资英国，傅士鹏补充，“他们看到的机会就是英国脱欧，还有一个历史的因素，我们觉得英国现在很波动。”

傅士鹏认为，中美贸易战一定程度上甚至推动了大家去英国发展。“英国的经济还没有强大到美国这种程度，所以还需要依赖房地产，所以它从个人的投资价值属性来说，它没有房产税，持有成本相对低，贷款利率2%左右，印花税也只有3%左右，所以这样测算下来，他发现这笔帐是算得过来的。”

距离博鳌开讲预计结束时间已经超过了半个*，现场的讨论仍然十分热烈，没有要暂停的意思。

现场观众提出了“外资买商办物业为什么喜欢选择上海，而不是深圳北京”的问题，陈俊儒表示是因为市场还不够成熟，“这个市场其实已经开始受到外资的关注，他们不是不想进深圳、广州，而是过去这种合适的物业太少。”

关于“港资进入杭州”的问题，丁建刚回应，“港资认为杭州的成长性很强”，而另一方面，“港资的诉求和内地企业的诉求不完全一样，所以你说让我说他是会赚还是会亏，我现在还没有办法来判断。坦率来说，我觉得杭州像这样的目标还是有点难度的，杭州这个城市能级和深圳还是没有办法比。”