7月全国重点城市宅地市场供需下滑 分化明显

摘要

土地市场概况：

7月中估联指数监测重点城市宅地市场“供需下滑、分化明显”，一线城市“量价齐跌”，二线城市“量升价跌”，三四线城市“量跌价升”。随着土地税法持续优化，融资监管持续加强，土地供应和需求总量有所下降，溢价率持续走低，各城量价分化明显。

CLBI指数： 7月宅地市场价格泡沫指数略有上升，LBI值维持在-13%，说明7月中估联数据公司重点监测城市的宅地市场保持理性区间，开发风险在可控范围

1、土地市场整体怎么样？

TIPS：7月全国重点城市宅地市场“供需下滑、分化明显”

关键词：一线城市“量价齐跌”，二线城市“量升价跌”，三四线城市“量跌价升”

一线城市宅地供应面积环比下跌7%，出让金环比大跌50%，二线城市宅地供应面积环比上涨16%，出让金环比上升17%，三四线城市宅地供应面积环比下降24%，出让金环比下跌7%。

本月宅地出让条件趋于严格，在中央不将房地产作为短期刺激的大力管控下，部分城市限购升级，房贷利率上涨，资金监管严苛，土地二级市场愈加规范，土地市场回归平稳，预计全国各城市宅地成交面积和溢价率呈明显分化的态势。

表1 各线城市出让宅地规划建筑面积及楼板价

2、城市土地城市价格泡沫指数（CLBI）走势如何？

7月份重点城市宅地CLBI的均值为-13%，连续第二十个月处于负值区域。 整体来看，目前重点城市宅地市场保持平稳。

从政策层面看，中共中央政治局会议重申“房住不炒”，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“稳、严、紧” 政策不放松，依托市场及时调整政策；国务院完善土地税法，规范土地二级市场，提高土地资源配置率；多地出台*优惠政策，加快户籍改革，促进城市升级转型。

从经济层面看，二线城市房贷利率上涨，三四线城市贷款渠道收紧，融资监管力度加强，阶段性需求透支风险加大。

综上，中央对房地产管控趋紧，房地产政策调控加码，贷款和融资渠道收缩，土地税法持续完善优化，受上述综合因素影响，7月的宅地市场泡沫指数虽略有上升，但市场仍保持理性。

重点城市出让宅地CLBI(城市土地价格泡沫指数)均值走势图

26个样本城市中，2019年7月共有14个城市有住宅用地（不含保障房、租赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地）成交，其中有6个城市的CLBI均值大于0，分别为杭州、西安、南京、南昌、广州和成都。 说明此6个重点城市住宅用地出让的真实楼面地价与均衡市场楼面地价之间有一定偏离。而从CLBI具体数值来看，杭州、西安和南京的CLBI值超出泡沫可控区间 ，开发商将面临一定的开发风险。目前全国宅地市场略显回暖，但市场总体保持稳定。

3、高风险地块都在哪里？

2019年7月重点城市成交的101幅住宅用地中，基本不存在楼板价大于周边同期在售新盘价格的情况 ，整体来看各地宅地出让限制条件不放松，出让宅地以平均溢价率18.5%成交 ，在中央严格管控资金和规范土地市场的情况下，土地供应量与销售量均有所下降，需要重点防控项目的开发风险。

PLBI值（项目土地市场泡沫指数）地块排行榜中，PLBI值大于0的地块共44块，占比43%，环比较上月扩大11个百分点。 7月开发风险度相对高的地块主要位于南京、杭州、南昌和昆明，其中南京、杭州和南昌泡沫指数分布在泡沫较大区间 ，需谨防开发风险。在宏观经济下行和中央“不以房地产作为短期刺激”的影响下，市场保持理性，但仍需防控个别地块面临较大的开发风险。

南京高淳区的一宗地块PLBI*，因该宗地规划住宅建筑面积为253689.4平方米，规模较大，PLBI值为99%，数值处于泡沫较大区间。该宗地东至石臼湖北路，南至汶溪路，西至北漪路，北至中圩路，建设用地面积116586.09平方米，规划用途为城镇混合住宅用地，*终被南京市高淳区安居置业有限公司以底价10.37亿元摘得，楼面价4045元/平方米，溢价率为0%。

该地块位于高淳城北商务区板块，周边配套较为成熟。临近南京地铁S9号线高淳站和高淳汽车客运站，交通便利；配套江苏省高级*、北部新城*、高淳中医院等教育医疗资源；苏宁小店、红星美凯龙和五洲万家广场等商业环伺；中宏万家广场、金地华城、高淳碧桂园等周边楼盘林立，居住成熟度较高，预计未来发展前景较好。值得注意的是，该地块出让条件严格，地块须配建建筑面积不少于2800平方米的独立基层社区中心，建成后无条件移交给区人民政府，需要防范开发风险。

附表：

2019年7月重点城市宅地出让表

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