万科停止在三四线城市拿地，华夏幸福面临四大危机

文｜叶书利

万科为什么停止在三四线城市拿地了？中国楼市还有投资空间吗？华夏幸福正面临哪四大危机？本文一一详解。

万科停止在三四线城市拿地

当下楼市的前方形势，在很多非专业人士来说，可谓是雾里看花：你看得上的城市在跌，你看不上的城市却在涨。

有人询问壹书生怎么办？壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）的建议非常简单：当你感到人生迷糊时，多看看身边专业的人的选择，因为他们比你更专业。

21日的万科2019年中期业绩推介会上，万科首席运营官、执行副总裁张旭表示，每天都是卖楼的好日子，万科坚持快速销售，积极回款。拿地的时候，我们是根据收了多少钱回来，才去拿地，所有没有固定的拿地计划。我们拿地集中在长三角、珠三角这些区域，三四五线城市不会去进

值得注意的是，万科目前在环京大肆做加法，详情可见此前的文章《》。

聪明的人都会先行一步，就像之前李嘉诚处于多种原因而不断撤离中国楼市。从纯商业的角度来说，现在回想起来真是高明，后来有人想效仿，却被拦住了，因为不让资金出去了。

2016年930后，因为涨价去库存导致三四五线楼市上涨了一波后，至今还有不少的小白们还以为自己在这些城市楼市投资赚了钱时，殊不知，万科已停止在三四线城市拿地了，因为非都市圈的三四五线城市楼市真的结束了，而接下来，这些城市楼市的大概率事件便是“冻房”。详情可见此前的文章《》、《》、《》。

交款9年，至今楼盘尚未开工

有网友曝光道，2010年12月，自己在廊坊蓝爵世家交了30%的*款，当时开发商承诺两年交房，然而直到今天，9年过去了，自己购买的蓝爵世家二期房还未开工。

实际上，壹书生一直提醒壹粉们，环京楼市之乱，你们还是低估了，因为类似的忽悠事件实在是太多了。

比如永清的幸福家园，便是环京另一个知名的烂尾楼，数千业主受害其中，目前该小区以空港跃界的名义对外销售。

此外，还记得2017年壹书生专门写的风险提醒文章《》吗？当时发表时，后台多少人骂壹书生，说壹书生因为自己不团购此盘，所以故意写文诬陷此盘。

现在此盘已出事了，多少当初的购房者现在只能以泪洗面了。当初哪些痛骂壹书生的人，现在还好吗？

还是那句话，在环京购房，如果没有风险意识，那就做好捐款的心理准备吧，详情可见此前的文章《》、《》、《》、《》。

中国楼市还有投资空间吗？

在中国楼市投资者的眼中，楼市的价值从来只有涨或崩：上涨时，只要喜马拉雅山山顶有房，都会被抢光；调控时，就觉得楼市下一秒要崩盘了。

当下，楼市会不会崩盘？楼市还有投资价值吗？壹书生几乎隔三差五就会被询问。

这个问题的答案非常简单，下图可以证明一切：

华夏幸福面临四大危机

不知道为什么，近期不断被人询问：当下的华夏幸福面临哪些危机？

对于此，壹书生简单评价一下，以作参考。

在壹书生看来，在前进的路上，时下的华夏幸福主要面临下述四大危机和挑战：

一,环京市场的调控压力；

环京作为华夏幸福的根据地，可以预计的是，未来二三年，环京东南片区的楼市大概率不会全面放开调控，这对于华夏幸福来说，绝对是*的市场挑战之一。

二,京外遭遇的品牌认可压力；

为了缓解环京市场的调控压力，近几年华夏幸福正在努力开拓京外市场，但走出京外，华夏幸福面临的市场挑战主要有二：

首先，华夏幸福的模式要求公司与当地政府关系密切。在环京，受益于公司与河北各地政府的多年关系经营，业务开展比较顺利，但在京外，华夏幸福与各地的政府关系经营，并无任何的竞争优势。

其次，在环京，凭借多年的经营以及环京楼市的封闭性，导致全国房企入驻不多，因此华夏幸福具备一定的品牌溢价，但在京外市场，面对全国各大知名房企的竞争，华夏幸福在品牌的知名度和美誉度，不但没有优势，反而面临很多的劣势。

一句话，在万科、融创、保利等各大名企的竞争下，京外购房者为什么要买华夏幸福这个品牌，这绝对是一个市场挑战。

三,商业模式上，此前的政府体外融资平台模式正遭遇楼市金融层面的去杠杆压力；

华夏幸福的商业模式，本质上就是扮演了政府体外融资平台的角色。这种角色有两个前提：与当地政府的可信任关系和垫资能力。

*个前提已聊过了，至于第二个前提，在当下销售受阻和房企融资受压的双挤压之下，这种模式的挑战只会越来越大。

值得注意的是，目前华夏幸福在全国房企销售规模排行榜上的排名正在节节下滑。切记，在房企融资市场，销售规模排名越后的企业，融资成本相对越高，华夏幸福在销售规模上的节节下滑，正在进一步倒逼其在融资上的压力。

当然也正因为如此，去年王文学不得不低头而引进了中国资本市场的猎手：马明哲。这也就引来了第四个危机。

四,公司资本结构层面，王文学面临丢失大股东的身份压力；

目前王文学仍是华夏幸福*的股东，而马明哲的中国平安是第二大股东。

去年为了换取对方的政府关系运营能力和资金，王文学不仅引进了马明哲，还递上了一份对睹协议。

对于引进马明哲，壹书生的观点就是：公司层面，因为背靠中国平安，资金危机解除了，但作为*股东的王文学则危险了。

必须提醒一句：中国平安才是中国*的房企，此外，马明哲可是中国资本市场上一匹狼，可不是善茬。

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