“华夏”遭遇环京劫持，有点不“幸福”了

文｜叶书利

曾几何时，华夏幸福劫持了环京楼市，现在则是环京楼市劫持了华夏幸福。世道真是多变。

被劫持下的华夏幸福正面临着战略炙烤，所谓疯也环京，困也环京，所以时也，命也。

“五”面楚歌下的华夏幸福

虽然调控声不断，但上半年，各大房企业绩仍然高歌猛进：截至8月21日，已有超过30家房企公布2019年上半年报。其中25家房企，合计营业收入为3619.39亿元，同比2018年上半年同期上涨了25.9%，合计净利润达到了340.1亿元，净利润率为9.4%。

房企们业绩一片飘红的队伍中，下滑中的华夏幸福显得极为另类和孤独。

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）在看完华夏幸福上半年财报后，感慨万千，因为当下的华夏幸福可谓危机四伏。

A,公司销售额同比大幅下降近20%。

2019年1-6月,公司实现销售额645.31亿，相较于2018年上半年的805.04亿，同比大幅下滑近20%。作为鲜明对比的是，2018年上半年销售额则同比上涨15.63%。

具体到华夏幸福现金池的住宅销售方面，上半年销售额为479.17亿，同比大幅下滑24.9%。作为强烈对比的是，国家统计局7月15日的数据显示，1-6月，全国商品房销售额达70698亿元，增长5.6%。

纵观华夏幸福上半年各大业务线的业绩，皆不理想。

B,融资成本同比上升了17.75%。

华夏幸福的商业模式就是以产业新城的逻辑低价拿地和获得长期收益，以商品房销售获取当下公司所需的现金流。这种商业模式对其融资能力要求极高。

在融资方面，当下的华夏幸福有喜有忧。

喜的是，引进平安后，背靠平安，获得了资金支持。

正如华夏幸福上半年财报中所言：“平安人寿入股公司以及公司成为中国平安重要战略协同企业后，公司的融资环境及结构得到进一步的改善和优化，为公司未来业务的可持续发展提供了坚实保障。”

事实上也确实如此：上半年华夏幸福新增融资为632.6亿元，筹资性现金流入达760.6亿元，比去年同期增长108.5%。

忧的是，伴随宏观融资环境的收紧，华夏幸福的融资成本正在上升中：

2018年上半年，华夏幸福融资加权平均利息率为6.14%，其中银行贷款的平均利息成本5.99%，债券平均成本为5.95%，信托、资管等其他融资的平均利息成本6.83%。到了2019年上半年，华夏幸福融资加权平均成本冲高至7.23%，其中银行贷款的平均利息成本 6.41%，债券及债务融资工具平均成本为 6.87%，信托、资管等其他融资的平均利息成本8.60%。

也就是说，上半年华夏幸福的融资成本上升了近1.09个百分点，上升了近17.75%。

C,经营活动产生的现金流量净额大幅下滑。

作为考察一家公司当期现金流能力值的经营活动产生的现金流量净额，壹书生注意到，2015至2018年，华夏幸福经营性现金流净额分别为74.5亿元、77.63亿元、-162.28亿元、-74.28亿元。作为比较的是，上半年则是-205亿，创下公司历史新低，相当于去年年末负值的近3倍，此举意味着华夏幸福的现金流压力依然面临较大的不确定性。

D,至少目前为止，新业务开展得并不顺利。

在现有业务遭遇受阻的压力下，华夏幸福意欲通过开拓新业务，如商业办公、长租公寓、城市更新和康养业务等，以寻求转型，摆脱困境。

但至少到目前为止，华夏幸福在新业务层面的开拓并不太顺利。

以上半年为例，物业、酒店等其他业务销售额仅为22.31亿元，在上半年645亿销售额中的占比仅3.45%。

在上半年财报中，华夏幸福自己也承认道：“公司对拟开展的商业办公等新型不动产业务仍处于探索阶段”。

E,公司在业内的排名持续下滑。

壹书生注意到，2015年4月30日京津冀一体化纲要发布从而引发环京楼市火爆时起的2015-2017年，华夏幸福销售额在全国的排名在前十左右，伴随2017年6月环京强调控，其排名开始持续下滑：2018年掉至13名，上半年进一步掉至21名。

华夏幸福排名的下降也是目前该公司经营困境的直接体现。

可以预测的是，伴随头部房企的进一步扩张和华夏幸福销售额的进一步下滑，其在全国房企销售额排行榜中的排名还会持续下降。其排名的下降必将进一步倒逼其公司融资成本的上升。

（数据来源于易居（中国）企业集团旗下克而瑞联合中国房地产测评中心发布的各年排名榜单）

环京劫持了华夏，所以有点不幸福了

华夏幸福的起与落，绝对是起也环京，落也环京。

2014年2月26日，伴随京津冀一体化战略的推进，环京迎来了楼市狂奔时，华夏幸福主要凭借两点战略在环京和全国房企江湖迅速崛起。

A,公司战略层面，提前布局都市圈。

2010年左右，当万科还瞧不上环京时，早在2002年，华夏幸福便提前在北京四周的环京各大区域布局都市圈机会。

因此当2014年京津冀一体化战略面世后，华夏幸福已占据了环京各主要战略区域的价值点。当2015年5月这一轮楼市起势，叠加当年4月30日京津冀一体化纲要发布和当年7月10日北京政府宣布东迁，大量购房者趁势涌入环京，而华夏幸福凭借提前占据环京各主要价值点而成为了*主要的受益房企，销售额节节攀升。

此外，雄安战略公布后，全国人突然发现，雄安相关区域的*地主竟是华夏幸福时，侧面也证明了华夏幸福提前布局都市圈战略的成功和先见性。

B,产品层面，当环京其他房企还在提供刚需化产品时，华夏幸福凭借高绿化、造城模式下的区域统一规划而提前布局改善类产品，从而在产品竞争层面，再胜一筹，助推了旗下产品的销售。

伴随都市圈战略上升为国家战略时，华夏幸福本应趁势继续狂进，然而2017年6月，作为华夏幸福大本营的廊坊北三县和廊坊市区、永清、固安、霸州和文安等环京东南片区面世了三年社保式调控，即要求当地*、当地三年社保或个税，方可在当地买房，此强调控直接打乱了华夏幸福正在狂奔的步伐。

环京的强调控对华夏幸福的冲击绝对是致命的，或者说是七寸式的影响，可从下面两个视角得到佐证。

首先，京津冀区域的销售占比大幅下滑。

特别说明下，华夏幸福的京津冀区域主要指的就是环京。

京津冀销售占比从2016年时的93%，2017年时的77%和2018年时的48.5%，上半年更是进一步下降至41.79%。

其次，销售额上，环京（目前在京津冀的北京和天津已无销售项目）销售额差不多腰斩。

根据去年上半年华夏幸福财报可以获悉，去年上半年环京销售额约为389亿，而今年上半年下降至214.5亿，同比下降近45%，接近于腰斩。

大本营的环京销售的沦陷，正在将华夏幸福拖入一场公司生存劫。

让人不容乐观的是，一方面，非京津冀区域的住宅销售增长乏力。

上半年华夏幸福非京津冀区域住宅销售增长率仅为10.91%，而去年同期则是200%以上。

另一方面，目前华夏幸福为了摆脱困境，正欲开拓新业务以寻求转型，但目前转型不利。上半年以物业、酒店等为代表的新业务销售额仅占总销售额的3.45%。

当下的华夏幸福，对于其生存困境，文尾壹书生以一句话加以概括：

华夏幸福牵手了平安，所以公司活得更平安了；不过环京劫持了华夏幸福，所以华夏更不幸福了。

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