宁波二手房价格松动，八月或是年内高点

房地产市场是一个三级市场。

看到“三级”这词，你是不是回忆起了很多港台片、岛国片的画面？老司机听说，亚洲范围内，数韩国人拍得*。

不过房地产市场的“三级”并不怎么好看

*级：土地市场。 不用说，这是个垄断市场，只有地方政府一个卖家。同时也是个本地市场，杭州的土地就在杭州卖，不会拿到上海去卖。垄断的市场价格是有机会被操纵的，比如一些地方认为地价过低，就减少供应，等过一段时间后开发商无米下锅，很容易就把地价抬起来。

第二级：新房市场。 新房市场没有垄断，但很多都是寡头市场，竞争并不充分。比如东部新城经常就只有一、二个楼盘在卖，因此新房的价格也容易被控制，而且还受政策控制。

第三级：二手房市场。 二手房市场几乎是完全市场化的，买卖双方都是自由的，不受限价影响，竞争充分，因此二手房价格更能反映市场的真实情况。

武汉说他们要控制二手房涨幅不超过5%，鬼知道他们是怎么做到的。

市场每一次变动，*先产生变化的是土地市场，地价上涨在先，然后是新房涨价，*后二手房涨价。

一般来说，三级市场之间，价格传导往往需要6-9个月。掌握了这一点，就知道什么时候该买什么样的房子了。

行情的启动，往往以土地价格上涨为标志，特别是沉寂许久的土地市场，突然出了个“新地王”，预示着房价很快就要涨了。

但这个时候二手房市场还是一片悲观，有些房东甚至还会出现“*后一跌”的情况（比如2016年初），是买二手房的好时候。

行情接近尾声的时候，往往二手房价格会普遍超过新房，但同时新房卖得也并不太好。遇到这种情况就要小心了，这个时候去买二手房，搞不好会买在山顶。

举个例子，高新区现在的新房卖得并不算好，但高新区有些二手房挂价比新房还高，这样的二手房就不要去碰。

东部新城由于新楼盘太少，暂时表现得还不明显，但东部新城二手房的价格基础，看上去也并不牢固。

所以*近这段时间，来咨询老司机二手房的，我基本上都建议优先考虑新房。

当然，新房不一定买得到。

老司机的建议有时候也没啥用，就像股票市场上专家建议你高抛低吸一样。高抛低吸谁不知道啊，问题是哪是高哪是低呢？

还得靠自己悟。

如果知道了土地价格的拐点，就能判断出几个月后房价的拐点，那么今年土地价格的拐点出现了吗？

到现在还没有看到标志性的事件。

今年房地产的宏观政策转向始于五月底。五月以来，房地产金融一步步收紧，这个趋势到现在还没结束。大家比较明显的感受有两个：

1、参照周边房价，地价并没能创新高，地价推高房价的现象没有了。

2、首套房贷利率回升，由上调5%变成了上调10%以上。

像去年那样地价下跌、流拍的情况，今年还没出现，因此今年价格变动的曲线要平滑得多，甚至基本上没有感觉。

对于管理部门来说，这种变化堪称完美。

但没有感觉并不意味着没有变化，地价没能创新高，已经逐渐的影响到了购房者的信心。*近成交的海曙后孙、鄞州钟公庙，江北慈城等几块地，对于周边新楼盘的销售，几乎没有带动。

这种情绪逐渐开始影响到二手房市场，首当其冲的是房东的信心。老司机注意到，*具指标意义的东部新城二手房价格，*近出现了松动的迹象。

宁波中心、宁波府、雅明花苑等楼盘，虽然继续有房东在挂5万以上的价格，但4万左右的房源陆续也都出来了，城市之光、汇悦湾等4万以下的*新房源也都能找到。

神队友就要撤了，凤起潮鸣应该抓紧开盘。

南部商务区周边如锦悦湾、风华大境、荣安月园等3万左右的房源也逐渐多了起来，不少挂价低于近一个月小区的平均价。

其他板块的二手房，城西集士港高桥一直不温不火；江北洪塘慈城还没退烧；镇海庄市是一个非常夸张的市场，有的挂价冲3万，有的却只有1万5，好分裂。

但无论哪个板块，大面积高总价的房源，价格见顶的迹象都非常明显。

如果把房价视为一个动态变化的参数，那么它天生就是不稳定的，要么涨要么跌。稳定是特殊情况，不稳定才是常态。

有句话说得很对：房价不涨便是跌。

二手房市场由于是个散户市场，后知后觉，因此反应总会来得慢一拍。但二手房中，对价格*为敏感的是近郊区的二手房，如慈城、高桥、集士港、姜山、云龙、横溪、小港等。

老司机注意到郊区的二手房价格冷热不均，好点的如庄市、洪塘，走势坚挺；差点的如集士港、高桥，价格没怎么起来。如果郊区的二手房价格已经横盘一段时间，这个板块接下来可能真的不太乐观。

值得重点观察一下的是奉化的二手房。奉化的新房承载了投资者太多的梦想，*终都需要通过二手房市场来实现，奉化的二手房价格走势，是投资者重要的风险参照。

但愿如同新房市场一样好。

相比之下，对市场*不敏感的二手房是*，特别是九年制*。学区越好越贵，但也越抗跌（当然也抗涨）。所以好的*，任何时候买都是可以的，想等个低价真的很难。

跟地价一样，今年二手房价格的拐点可能也非常平缓，甚至感觉不到。但有一点是确定的，随着地价引擎的熄火，加上房贷政策的收紧，继续支撑二手房价格上涨的动力，几乎已经衰竭。

要不我们再观察几个月，看看八月是不是今年二手房价的高点？

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