威海购房者注意！央行调整个人住房贷款利率！

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8月25日，下午5点18分，央行发布16号文件，调整个人住房贷款利率。

房贷利率对楼市的影响之大，甚至可以直接影响大盘走向。

房贷利率上调，购房者的压力就会增加，进而影响购买意愿，成交量就会下降，房价就会下跌；

反之，房贷利率下调，就会促进成交，推动房价上涨。

下面，就来逐条分析一下，新政策的具体影响。

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以*近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

个人住房贷款定价基准从贷款基准利率转换为LPR。

之前，住房贷款利率是基准利率+上下浮动，

现在，住房贷款利率是LPR+加点。

基准利率是4.9，威海首套房上浮15%，就是5.635%；威海二套房利率上浮20-25%，也就是5.88-6.125%

LPR，就是贷款市场报价利率，由18家银行报出各自的1年期和5年以上期贷款利率，然后由“全国银行间同业拆借中心”去除*价和*价，得出的平均价就是LPR。

*新的5年以上期限利率是4.85%，也就是说首套不能低于4.85%；二套不能低于LPR利率加60个基点，也就是不能低于5.45%。

基准利率是央行确定的，LPR是市场确定的，是每个月都要重新修订的，这样一来就推动房贷利率走向市场化。不过，*后的“加点”还是由银行和地方控制。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期*短为1年。利率重定价日，定价基准调整为*近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

实行基准利率的时候，浮动比例是不变的，一直执行到合同结束，若是基准利率调整，次年1月1日，个人贷款利率随之调整。

改革之后，只要签订了合同，“加点”是不变的，LPR则可以变动，也就是说，如果签订合同时房贷利率很高，可以在合同里约定一个重定价周期，例如说1年，那么1年之后，就可以按照那个时候的LPR重新定价。

当然，银行为了追求利润，就会诱导客户在房贷利率高的时候签一个长期锁定利率的合同，而在房贷利率低的时候，签一个一年一变的合同，这就对贷款者提出更高的要求，才能做出对自己有利的判断。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

实行基准利率的时候，有上浮还有打折，改革之后，像上海那种九五折的房贷从此就成了历史，而且，以后不论央行如何降息如何放水，房贷都不能低于LPR。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

落脚点是“因城施策”，每个城市对楼市的依赖程度不同，对楼市依赖度高的城市可能会降低加点下限，鼓励购房者入市，刺激楼市，推动GDP。

这一点也能看出一个城市的实力。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

银行根据自己的资金成本、风险成本、利润等因素，确定各自的“加点”，此外，给具体贷款客户的加点也会因为个人信用的差异而有所不同，信用差，加点必然高。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

转按揭，就是将正在还贷中的房屋进行再次买卖，由该房屋的买方来偿还卖方的按揭贷款。

加按揭，是在按揭贷款额度之外，还可以追加贷款，只用于现房。

很显然，这有利于规范市场，防范风险。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行

本次政策调整对10月8日之前已经买房的人来说是没有任何影响的。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

商业用房就是公寓、办公楼、商铺这些，依然属于享受不到政策红利的一批。

整体来看，房贷利率更趋向市场行情，首套和二套执行不同的标准线，有保护刚需、抑制炒房的含义。

不过，10月8日之后，威海的房贷利率到底会升还是降，还是要等到威海公布的LPR和加点下限。

新政实施在即，这之后的个人贷款用户将面临更多的不确定性，老张侃房帮建议，有购房需求的在此之前早日确定。

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