深度解读：央行重塑房贷规则，烟台购房者要注意了

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*近很累。

田家少闲月，五月人倍忙，作为房产自媒体人，今年8月格外受伤。

外有金毛狮王时不时的发个心情，这边分析文章还没写完，大洋彼岸那边已经雨过天晴。

楼下王阿姨说：一顿分析猛如虎，涨跌全看特朗普。

内有政策频发，市场还是那个市场，但市场好像又不是那个市场。

7月30日上层开会明确“不再将房地产作为短期刺激经济手段”，但很快上海临港自贸区获得批准，临港房产成交套数同比上涨500%，市场再度沸腾。

8月初苏州、厦门等城市房贷利率上调，结束为期已久的房贷下调趋势。

8月25日，央行发布公告，正式将贷款市场报价利率（LPR）引入房产市场，由于根据8月20日计算，5年贷款利率为4.85%，低于现在房贷的基准利率4.9%，市场又一片利率下降的声音。

8月还没过完，放佛市场已经经历了一个周期。

不知道从什么时候开始，房产市场成为了惊弓之鸟，风吹草动就使得购房者风声鹤唳。

新sir现在想要告诉大家，市场微调期间，肯定会有很多政策来填漏补缺，不用过分恐慌。

稳住，我们能赢。

因为一切都还在央行的掌控之中。

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央行文件很长，99.9%的人看完后的感觉都是一脸懵逼，首先给大家总结一下重点。

政策目的：确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平稳定。

定价逻辑：以前是银行根据政策和自身现金储备情况来决定利率，以政策调控为主，而现在以*近一个月相应期限（房贷一般是5年期）的贷款市场报价（LPR）利率为定价基准加点形成。

定价有效期：重定价周期*短为1年。

定价办法：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（目前为4.85%），二套房商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（即在首套房的基础上加0.6%，目前为5.45%）。

定价范围：公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

实施办法：人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制。

简单来说，之前的银行利率都是由政策拍拍脑袋来决定，但目前要谨慎的参照市场相应期贷款利率来制定，更加偏向市场化。

沿用已久的基准利率将成为历史，未来房贷利率将更多由市场来决定。

作为烟台来说，目前房贷利率基本上浮10%，即5.39，而根据政策表面意思来看，调整后的利率为4.85%。

看到房贷利率降低，很多人以为这是个大利好，这是因为经济扛不住了，又要刺激一下房地产。

楼下王阿姨看到这个消息后悄悄对我说：这些人怎么会这么单纯，以为取消了985、211的说法，自己就能轻松考上山大了？

利率还是那个利率，只不过换个一个名字而已。

而且需要格外注意，原文中是说首套商业性个人住房贷款利率 不得低于相应期限贷款市场报价利率。

不得低于，不得低于，不得低于！

基准利率可以上浮，那么LPR也可以上浮。所以不要拿已经在基准利率上浮后的利率和LPR相对，LPR也是可以上浮的。

所以首先盼着市场再次被刺激的炒房客们，可以先休息一下了。

3

单纯看这个一个政策就像管中窥豹，总是被政策牵着鼻子走，一会向东一会向西。

在市场处于长期的微调期间时，利好和利空必然同时出台，是一个博弈调整的过程，只有抓住主趋势才能了解整个市场走向。

如果将眼光放长远一些，首先你会看到，房产市场越来越“市场化”。而此次央行政策也只是市场化的一步。

众所周知，中国的股市的典型的政策市，楼市亦如此。

这是由于我国的制度体制决定的，这会有很多弊端，比如说房产市场刺激一下就突然大涨，不刺激就长期横盘。

比如说本来调控政策的出台是为了控制市场，但反而市场在短暂稳定后情况愈加恶化。

坊间流传我国陷入“越跳越涨”的怪圈，但是不调控，市场会疯狂到一发不可收拾。

而这一切都是由于我国政策过多干预市场造成的。

但处于发展初期的我国，政策干预也是迫不得已。

现在市场体量迅速扩大，也更加成熟和稳定，国家开始放手了。

所以*近一直在大谈深化改革开放，从金融制度到实体企业贷款制度，再到现在的住房贷款利率。

一开始中国的金融市场就像是一个只会爬行的婴儿，家长是一定要在身边对他进行指导和保护。

而现在，他可以自己独立行走了，那么家长就要适当的选择放手，而这个放手也一定是缓慢的过程。

现在，我国住房贷款市场比之前更加成熟，也是时候释放的放下手，让市场来决定利率。

但上层也一定不会就此彻底放手，央行副行长刘国强在记者招待会上明确表示：房贷利率虽由参考基准利率变为参考LPR，但*后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。

虽然央行爸爸稍微放手了，但也绝对不会让房贷利率彻底放飞自我。

副行长在后面站台，这下你放心了吧，房价不会暴涨，别急，别急，别急。

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接下来的解读会让你读起来会极度舒适。

因为政策中明确的保护了一类群体，那就是刚需。

先不说首套房的贷款利率多少，但政策中明确规定二套房的利率要比首套加60个基点，即二套房利率比首套房高0.6%。

按照贷款100万来计算，等额本息还款30年，二套房总利率多了13万，每个月要多还307块钱。

这个意图已经很明显了：房子，有一套就够了，再想多买，那就对不起，你是属于粗壮的韭菜，请让我割一割。

而且政策还明确规定：公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

虽然烟台公积金只有45万的贷款额度，虽然目前很多项目还是强行违规不让用，但市场不断下行，已经开始有开发商接受组合贷，后续放开公积金和组合贷的房企一定会越来越多，对于刚需来说，是个实打实的利好。

如果你再足够细心和谨慎的话，你会发现，国家在有意要将房产市场从整体大的经济调控环境总剥离出来，*近几年提的*多的一个词便是“定向”。

*近几年的很多金融利好消息，都是绕过了房地产。

但由于种种原因，投资者已然认为房产市场是*投资产品，因此即使是严查也依然会有部分资金违规流入房产市场。

那么*直接*有效的办法就是给房产市场单独制定一套规则，让房产市场自己去玩。

这样就可以放心大胆的去利用金融工具来刺激实体经济发展。

再简单点说，就是要把房产市场从只涨不跌的神坛上拉下来，房住不炒了，市场还怎么热？

市场冷了，刚需的春天就来了。

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