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直击业绩会 | 恒大:房地产依然是朝阳产业,全年6000亿目标没问题

来源:地产深度报道   发布时间:2019-08-28 00:00:00

恒大2019年中期业绩会现场(孙婉秋 摄)

作为行业风向标,地产三强年报各具看点,碧桂园的规模、万科的战略、恒大的利润。

一年前,恒大登上“利润王”之位,半年净利一度将行业利润带向新高度,正当市场好奇于恒大继续带来的新纪录时,此次中期业绩会召开前19天,恒大突发公告,对上半年业绩进行了盈利预警。

然而,即便由于上半年交楼面积减少导致利润出现下滑,放眼同行,这一下滑后的“核心利润”依然凭借强大的绝对值稳坐“利润王”宝座。

和此前一样,董事局主席许家印没有露面中期业绩会,公司秘书方家俊作为新面孔,和董事局副主席兼总裁夏海钧、执行董事兼首席财务官潘大荣一起组成了此次半年报“班底”。

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守住利润王

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今年上半年,中国恒大合约销售额为2818.1亿元,同比下降7.36%;完成全年业绩目标近47%,这一销售额位列克而瑞排行榜第3。合约销售面积2620万平方米,同比下降9.84%;合约销售均价为每平方米10756元,同比上升2.75%。

谈及全年6000亿元的业绩目标,夏海钧自信道:“完成是没有问题的。”

据他透露,下半年计划新取得预售证的面积是6000万平方米,加起来是7400万平方米,货值大约为8000亿元,这也意味着,下半年去化率达到40%就能实现公司全年6000亿元的销售目标。

利润方面,上半年,恒大实现毛利772.6亿元,毛利率为34%;净利润为270.6亿元,同比下降48.97%,净利率为11.9%;核心业务利润为303.5亿元,同比下降44.83%,核心业务利润率为13.4%,下降了4.9个百分点;股东应占利润为149.2亿元,同比下降51.57%。

谈及土储分布,夏海钧强调:“恒大的土地储备给了大家一个错觉,我觉得应该在这里做一个澄清。

其所谓的错觉是“很多记者对恒大的印象停留在2016年的水平,即一二线土储少,三四线项目多,但现在不是了。”恒大试图扭转市场对其土储的固有印象,以验证其回归一二线的战略结果。

报告期内,恒大总土地储备项目864个,总规划建筑面积3.19亿平方米,土地储备原值为5227亿元。其中,一二线城市土地储备原值达3455亿元,占比66.1%,平均楼面地价2032元/平方米,三线城市土储原值1772亿元,占比33.9%,平均楼面地价1191元/平方米。

其中,总部所在地深圳表现亮眼,共有48个项目,规划建筑面积3124万平方米,可售面积1858万平方米。

谈及这一表现,夏海钧称是歪打正着,“恒大把深圳作为重点进军一线城市的目标,2016-2019年,恒大在深圳大规模地进行了旧城改造的土地储备。可以说,我们是现在公布的中国所有地产商里,在深圳土地储备*多的地产商,也是*优质的”。

在夏海钧看来,旧城拆迁将是房地产巨大的市场,每一个地产商都回避不了这个问题。

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一二线是未来主战场

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事实上,极具竞争力的土地价格是恒大创造利润的核心基础。

2019年上半年,恒大合约销售均价10756元/平方米,超过其平均楼面价1639元/平方米的6.5倍,而主打中高端项目的世茂,这一数据不过为3.23倍。同为龙头的万科,上半年拿地均价已高达6900元/平方米。

恒大管理层显然十分得意于目前庞大的低价土地储备,会上,夏海钧再次回顾了恒大超前的战略储备,他将其形容为“一条城市包围农村,再从农村回归城市的道路”

1996-2006十年间,恒大基本在广州发展,2006年开始向全国扩张,因为资产规模有限,为了避免和大型开发商在一线城市正面竞争,恒大选择进军房地产刚刚起步的二线省会城市。2009年公司上市时的广告语为“中国省会城市领导者”,彼时手握4300万平米土储的恒大,单位楼面价只有470多元。

2009年,大型开发商开始进入省会城市,摆在恒大面前的选择是回归一二线抑或继续进军三四线城市。权衡后,恒大决定进入经济发达的地级市,即人口净流入,有产业支撑的城市区。2016年,恒大70%的土储位于三四线,30%分布在一二线,同年更多地产商选择城市下沉,恒大判断,再往四线城市布局有市场风险,所以在适年登顶行业*的那一刻做了重大战略转型——回归到一二线城市。经过近四年的调整,恒大一二线和三四线的土储占比近乎实现了切换。

因此,夏海钧认为,目前的楼市情况对恒大三线土地销售不构成影响,一二线城市还是中国未来房地产商决战的主战场

这场业绩会释放出的另一个变化是,恒大已悄无声息活跃在了并购市场。谈及拿地策略,夏海钧表示,未来市场将以并购为主,恒大全国范围内所拿项目中,大概有200多个是通过并购来的,占了整个新拿项目的54%。

据夏海钧介绍,采用并购的*个原因是坚决执行国家的房地产调控政策,即不要通过大地产商的资金密集型的举牌和竞争推高楼价和地价。另外,通过并购既可以得到便宜的土地,又可以有效地化解金融风险和资金压力,同时对土地也是一个充分的补充。

谈及行业天花板,夏海钧称其有一个大饼理论:“大饼基本形成了,就这么大一个饼了,这大概就是媒体说的房地产到了天花板。”

“天花板下,是不是所有房地产行业都没有机遇了?我认为不是的。房地产行业*的机遇是大饼里面市场份额的变化。”据他预测,五年左右1万亿上下的销售规模才能在三甲里面有担当,某种程度上,这是设置了三甲的进入门槛。

那么,当行业的总体量基本固定时,头部房企的增长从何而来?夏海钧直言,这个市场空间不是由房地产不断扩张带来,而是并购中小企业带来。

这也是为什么恒大近几年大量地并购中小企业。并购中小企业就是我们在产业份额的一种调整,这种调整还会给行业创造一个巨大的生机,这是房地产大饼的变化。”夏海钧表示“大家对房地产行业不要担心,特别是对于龙头企业而言,这依然是朝阳产业。”

记者 孙婉秋

编辑 沈玉洁


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