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鄞奉路江景地块意外没能封顶,是市场凉了还是海曙凉了?

来源:房产老司机   发布时间:2019-08-28 00:00:00

8月26日,海曙推出了年内*惹人注目的一块地:位于鄞奉路靠江的HS-03-07地块。起拍价17800元/平(楼面价),创造了宁波起拍价的新纪录。

但就是这样一块起价*的江景地块,*终成交价却没有创造历史,甚至还没有达到封顶价(20750元/平),用紫霞仙子的一句话来总结那就是:

我猜中了开头,可是我猜不着这结局。

不仅地价没封顶,本次土拍参与的开发商也只有寥寥五家,前不久慈城三块地还有近20家开发商捧场,海曙真是门前冷落车马稀了么?

海曙推地历来保持着谜一样的节奏。4月初老司机曾写过一篇《》,文章提到的问题到现在也没有答案。新海曙不知从何下手,那就只能在老海曙的螺蛳壳里做道场了

所以我们看到海曙卖地有两个特点,*个是量少,第二是集中在成熟的老城区。

当然集士港今年也卖了3块小地,老司机不会忽视,但在全市范围内,这三块地显然没什么影响力。

老海曙地不多,需要一块块的拆,现在搞拆迁不好赚钱,赔偿款太高了(谁叫房价那么高呢)。比较集中的地块,都在段塘。

段塘楼盘扎堆,海曙金茂府、海语天下、北辰府,以及不久后要推的万科启运路地块。

这些楼盘有个共同点,那就是销售率都不到70%,无论是卖了2年的还是刚开盘不久。市场天天都在传哪里楼盘又抢光了,但段塘有楼盘销售率不到30%。

为什么你的眼中饱含泪水,因为你知道了真相。

是不是被这些楼盘的销售吓到了,以至于很多开发商不敢报名,还是说*近调控收紧了,开发商保存实力不愿出手,没有人知道。

老司机认为首先还得探讨一下,海曙的楼盘为什么卖得慢。

不止段塘,老海曙其他楼盘卖得也不快,比如月湖天第、金地华章、保利天悦。

毕竟现在是十年一遇的大牛市啊。

是本届海曙人民不给力吗?好像也不是,鄞西划给海曙后,海曙购房人群的基本盘扩大了。这些年海曙的虽然相对地位在降低,但经济和人口的绝对数量是在增加的。东部新城的高价楼盘卖那么好,海曙人没理由买不起。

在海曙几十万的居民中,找几千个有钱人还是不难吧。

是海曙购买力外流了吗?这个不好说,流入流出应该都会有,但没有统计数据。对于本地居民来说,海曙现在的几个楼盘各方面条件都不差,配套比东部新城的楼盘明显要好,自住的话应该是符合需求的。

但为什么就卖得慢呢?在老司机看来,并不完全是价格问题,而主要原因就一个:缺乏核心题材。

也就是题材缺乏导致来海曙炒房的高端投资者不够多。

在东部新城买豪宅的都是自住客吗?显然不是,不少人都是投资的,谨慎一点的是投资自住两用,绝对的自住客比例可能不到50%。

东部新城的销售速度,并没有真实反映当地的自住需求,而是被放大了。但海曙楼盘的销售速度,可能反映的就是海曙真实的自住需求,就这么个量,就这么个增长速度。

这或许也能从侧面说明,宁波的高端投资者,总的规模和增长速度,基本上看得到了。东部新城卖得很好,鄞州中心区的高价盘卖得也还不错,但海曙、江北、甚至高新区的高价楼盘,就都吃不饱了。

如果未来再开东钱湖新城,或者还想在哪里再搞一个高价板块,如何挖掘和培养高端投资客户,会是一个问题。

要不再搞一轮人才引进?杭州又在搞了。

另一个说法是楼市要凉了,开发商变谨慎了。楼市凉了吗?新房销售和二手房销售都还看不到这个拐点,日光盘还在上演,二手房东还在惜售,投资客还在问老司机投资哪里合适。

接下来会不会凉?肯定会!

现在抢房以后会永远抢房吗?现在日光以后会一直日光吗?常识告诉我们,不可能。

所以肯定会凉。

不确定的是什么时候会凉,以及凉到什么程度。

鄞奉路地块表明,土地市场的确开始凉下来了,特别是高价地。因此高价房也会率先凉下来,特别是高价二手房。

我估计这个过程已经开始了。事实上每次调整,高价楼盘都率先绷不住,因为高价接盘手比较少。

凉下来的原因是什么?一个是政策收紧,这个话题老司机*近的若干篇文章都反复提到过了。今天来说另一个,这也是我个人的判断,并没有数据支撑(没有美女助理,数据老司机懒得弄)

我认为宁波出现了超买,某些板块可能是严重超买。

所谓超买可以理解为超出自身需求的囤积,囤房待涨。

举个例子,老王是个中产,他有一套130平的房子用来自住,有一套小面积*用来解决读书,可能还有一套郊区休闲房产用于第二居所。

老婆漂亮女儿可爱,老王已经是人生赢家了。

但老王还想更成功,他又投资了一套新区的房子,因为他看周围同事朋友都买在那边,买得早的房价已经涨了不少。

现在老王多背了一套房债,积蓄也花完了,周围的朋友也都差不多,手上没钱,买了好几套房子,快乐的供着按揭,等待着房价*。

看到问题了吗,大量的中产阶级,在*近的两三年普遍性的超配了房产,他们已经无力再买房了。

但新房仍然在源源不断的大量供应。

抛开政策的因素不说,超买是我认为现阶段*的风险。当然,有风险并不意味着一定会兑现。

消化这个风险的路径有两条:*减少新房供应;第二大力引进人口,而且还要是有购买力的人口。

让我们看看*终会选哪一条。

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