观点直击 | 葛一暘：大发快跑（实录）

上市未满一年，大发地产交出的2019年半年财报中，各项指标都呈现出大幅增长，像一匹快速奔跑的马。

不过，大发地产董事长葛一暘似乎没有太多笑容，两旁坐着领头执行官廖鲁江、领头运营官冷俊峰、还有两位新上任集团领头财务官罗俊和上市公司CFO黄展鸿。

可以看出，刚刚迈入资本市场的大发地产，率先完成了一轮人才团队建设以支撑其快速发展的节奏。

今年以来，大发地产广发“英雄帖”，招揽了大批职业经理人加入。与此同时，其在融资、拿地层面也表现出较高的积极性。

在完成上市之后，大发地产先后发行了2笔美元债，但其融资成本依旧没有明显改善。4月26日发行的1.2亿美元私募债融资利率为13.50%；7月5日发行的1.8亿美元优先票据融资利率为12.88%。

“快”，是大发地产现阶段的代名词。

在葛一暘看来，拿地后的快速启动、快速开盘、快速去化，这样才能真正保障大发在未来发展过程中既可持续又可高成长，而且能够使投资人获得高质量的回报。

因此，大发地产上半年实现了71亿的销售额，业绩增长41%，销售面积58万平米，同比增长133%。

从报表看，上半年大发地产的营业收入和利润均创新高。其中营业收入、毛利、EBITDA等指标比去年同期大幅增长，营业收入2019年上半年达到了39.7亿元，毛利9.6亿元，EBITDA是8.8亿元，净利润达到了3.24亿元。

另一方面，大发地产加快投资步伐，上半年投资69亿元新增13宗土地，土地储备增加128万平米，占总土储的30%。

值得一提的是，高达97%的投资销售比，足以表达大发地产做大规模的野心。上半年土地投资金额与其销售额71亿基本持平。

“在全年拿地计划中上半年将近完成超过一半，也为今年下半年供货货值和明年上半年可提供市场销售的货值。”

快周转是保证现金流快速回笼的基础，大发地产的周转策略按照：三个月开工、六个月开盘，10个月现金流回正。

对于下半年的计划，葛一暘表示，一是强调项目快速供货，二是要追求相对高利润的项目，并认为下半年有机会获取项目。

然而，快周转的另一面，葛一暘对于市场和土地的判断十分谨慎。在谈到投资拿地时，葛一暘时常会把“宁愿错过，不愿拿错”挂在嘴边，小心谨慎的心态可见一斑。

今年三月份，大发地产设定了160亿的销售目标，目前已完成了44%。按照大发地产的计划，下半年将推货150亿，只要达到60%的去化率就可以完成全年目标。

当被问及如何保证利润率时，葛一暘表示，大发一直坚持做快项目，相对的销售单价比较高，获取土地的成本相对比较低，这是一个正常的逻辑。在利润率上，加上85%去化率的周转速度就能保证整体利润。

此外，截止目前，大发地产已售未结的80万平方米，货值100亿左右。今年上半年已经40亿，80多亿会在2019年进入结转，这对今年年底的结转是非常有利的保障。

除了快周转，大发地产也加大了合作的力度。今年上半年与金科、上坤等企业签署了战略合作，实现优势互补，风险共担。

以下为大发地产集团有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：公司在2019年上半年的土储新增了13个项目，土储面积128万方，公司在今年下半年土储的计划是怎样的？或者有什么新计划进入的区域？

葛一暘：上半年基本上已经完成了总的土地投资69亿，权益在一半左右，整体全年拿地计划中将近完成超过一半，这样超过一半以上的投资后，充分储备了今年下半年供货货值和明年上半年可提供市场销售的货值。

下半年投资计划我们认为要基于当下的行情、当下的政策和经济的整体面，不断地去探索市场、监控市场，在合适的机会去投资一些高质量的项目。

我认为这在下半年投资策略中会非常重要，追求高质量项目是大发下半年投资的目标，我们也希望在下半年投资计划过程中，既完成投资任务，又可以谨慎的进行投资项目的筛选，严格按照大发的投资标准获得高质量项目，这是下半年主要强调的。

所以，下半年强调的项目一是快速供货，二是一定要追求相对高利润的项目，我们认为下半年有足够的机会提供项目获取机会。

廖鲁江：区域还是按照1+5+X的方式布局，主要是长三角的区域，还有那5大区域是投资的核心，我们每天都有监控，能做到一个不漏。

下半年也会有一些窗口期，我们要做到在这个时候审慎、争取不错的机会。

在这几个核心城市当中要做到这一点，其它区域我们也会核心关注，保证公司稳健的经营的前提下扩展拿地。

现场提问：公司买地的目标毛利率和净利润率、内部回报率是多少？能否讲述一下公司预计下半年的销售情况和全年销售合约的达标情况？

廖鲁江：我说一下毛利率和回报率的问题，以目前情况来看，我们希望毛利率在25%以上，投资的时候选择净利润率目前看城市等级不同，希望在8%以上，个别在10%以上，IRR内部收益率是15%以上，这是投资和选择的目标。

冷俊峰：销售目标上半年实现了71亿，下半年目标预计达到90亿以上，全年目标基本设定160亿以上，目标非常有信心，主要来源于几点：

名列前茅，货量足够支撑，下半年还要推货150亿，7、8月份已经实现了30亿供货，9月份实现50亿供货，10月份是40亿供货。

也就是说，在7-10月还有120亿供货，120亿供货可能有三到四个月的销售期，按60%去化率达到60亿，加上上半年结转库存30亿，大概有60%的去化率，加上11、12月份在供货的30亿的40%去化率。

总体来看，180亿的货大概50%的去化率到90亿就可以完成全年目标，货量可以得到保障。

第2，出货区域基本在深耕的长三角区域，区域市场基本稳定波动不大，客户的购买率、居住性属性的需求比较强劲的，对销售是非常有信心的。

现场提问：现在市场竞争那么激烈，公司怎么看长三角地区未来的发展？公司未来如何持续提升毛利率？

葛一暘：我们在长三角有天然的优势，因为大发发源于长三角，在长三角已经深耕了20多年，触角是比较广的，对于长三角一二三四五线城市是全覆盖的。

所谓的全覆盖不一定是去投资，但是对这个市场所有的市场行为和市场表现我们都严密监控，知道所有的市场情况和市场去化的波动情况。

长三角是我们深耕的区域，它的周转速度、经济活力是非常适合大发的产品和战略定位的。

大家可以看到在中国的这几大经济圈里面，平均房价能够超过15000元/方以上的片区并不多，长三角的县级市的售价可以达到1万元/方以上，地级市的售价可以达到15000元/方以上。

大发大量的土地储备在长三角，可以使我们的销售均价维持在12000元/方-15000元/方的区间。

长三角作为中国大经济圈之一，具有非常强大的活力，包括整体交通枢纽的建设，使得长三角未来形成非常强大的城市圈和经济群，包括都市圈的建设，对长三角非常看好。

如何保持我们的利润？首先我们在长三角深耕，有比较丰厚的利润基础，另外我们很了解长三角的市场，对市场有充分的信心和把握，再加上大发还有自己的一套投资的标准。

这套投资标准在我们的1+5+X中，针对“1”还有细分，比如说规划标准、预售条件标准、施工条件标准、前期规范的标准，我们已经精确到天，所以在长三角的开发速度，平均开盘速度是6个月；在局部的长三角的城市，大发的开发速度、开盘速度达到了4-4.5个月，长三角以外的区域，包括一些省会城市开盘时间为7-8个月，综合下来是6个月。

大发一直坚持做快项目，获取土地的成本相对比较低，这是一个正常的逻辑，但是我们在后面又加了一点，就是项目的体量不太大，可以快速启动开发，4-5个月开盘，6到10个月内可以清盘，三次左右持续开盘能够把整个项目的去化率达到85%以上。

在利润率上面增加一个周转速度，我们整体的利润也会更有保证。

现场提问：看到公司在6月30日的净负债比率是133%，管理层对这个数据未来的趋势判断是什么样的？

罗俊：公司的净负债比率在6月30日是133%，阶段性超出了去年年底的水平，因为公司在上半年完成的阶段投资任务超过50%。我们的签约任务是全年的45%左右，所以上半年的净负债比率有所波动。

从下半年的安排来看，我们会通过三个方面努力：名列前茅是进一步提高资金收款的比例，因为上半年的回款比例是70%，下半年目标要提升到80%。通过提升回款的比例，获取更多的资金。第2是土地投资的金额会严格按照回款比例进行严格的控制。第三是下半年会和上半年一样继续加大合作，通过合作方的资金，减少公司负债水平，同时增加合作的权益。

应该说通过三方面的努力，名列前茅是加快回款，第2是按照回款的比例控制投资增速，第三是通过加大合作方的合作，控制我们的有息负债的水平，从而控制我们的净资本负债率的水平。

从我们的目标来看，我们会在今年年底净负债率的水平会与2018年年年底保持一个相对稳定的水平。