【8.19-8.25平米指数】昆明咸阳上涨，杭州却暴跌？

*新一期平米指数发布，数据显示：8月19日-8月25日，南通和临沂的房价继续领跑，而昆明、哈尔滨和咸阳的房价涨幅靠前。

上一周，已经分析过，南通河临沂暴涨背后的原因。

这周，我们就主要来聊聊，同样涨幅较大的几个城市：昆明、哈尔滨和咸阳。

8月15日，国家统计局发布2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，昆明新建商品住宅价格环比涨1%，相对去年同比涨13.5%，二手住宅销售价格环比涨0.5%，同比上涨12%。

截至2018年6月，昆明本轮房地产市场上涨周期已经长达37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期*长记录。

目前看来，供需矛盾是昆明楼市火爆的主要原因。

根据克尔瑞数据分析显示，按照过去12个月的平均去化速度来看，昆明在售项目存量去化周期约为7个月，而待开发土地存量去化周期约为22个月，也就是说在2年内存量资源，基本就可以被市场消化完毕。

与此同时，昆明人口及城镇化率也保持稳定向上的增长趋势，人口呈现净流入状态。按照目前人口增长的趋势，预计主城区80%常住人口有购房和改善需求。

在政策层面，今年7月昆明的限购政策执行正好满一年，而限购政策中“新房备案的预售价一年内上浮不得超过6%”的政策正好到期。

这意味一些受制于政策限制的项目，在不受约束的情况下，有可能出现大幅涨价。

事实上，*近昆明就真有不少楼盘项目开始涨价，某楼盘甚至刚开盘不久就发布了“上调价格的通知”，而这种逼空式涨价的，更像是一种促销点燃了昆明人们的抢房热情。

8月26日，国务院印发了《关于6个新设自由贸易试验区总体方案的通知》，共包含山东、江苏、广西、河北、云南、黑龙江六省。

云南自贸试验区的实施范围为119.86平方公里，涵盖了昆明、红河、德宏三地，其中昆明共计76平方公里（含昆明综合保税区0.58平方公里），占总量的63.41%。

有了新自贸区的利好，再加上“新一线”“一带一路”“气候优势”等多元特质的共同加持，昆明房价上涨也就并不奇怪了。

接着来说说涨幅排第三的城市，哈尔滨。

别看哈尔滨在这个榜单里排名并不明显，月涨幅只有1.75%，但在短短五年间，哈尔滨房价从2015年的7170元/平，到2019年的10821元/平，上涨了50.9%。

根据统计局发布的7月份数据来看，哈尔滨新建商品住宅销售价格7月份环比上涨0.4%，同比上涨11.7%；哈尔滨二手住宅销售价格7月份环比上涨0.8%，同比去年上涨8.9%。

哈尔滨房价上涨，是开发商和地方政府合力的结果。

以哈尔滨人关注*多的区域，群力新区为例。众多实力房企跻身群力使得这处新区的房地产市场呈现出百家争鸣的姿态。2009年9月，群力十二亿地横空出世，而在不到两个月的时间里这一纪录就被群力十八亿地王再刷新。

再到2019年，保利置业、汇龙地产、华润置地、金地集团、中海地产五家品牌房企高溢价揽获群力西区8宗地块，一度成为哈尔滨街头巷尾热议的话题。

在土地成交价格不断攀升的同时，哈尔滨群里新区的房价增长速度可以用飞快来形容。

从2008年的均价4000元/㎡左右，直线上升到2009年的6000元/㎡以上，进入到2010年已经达到7500元/㎡，而十年之后，2019年群力新区均价高达16800元/㎡，群力房价上涨320%。

*近国家发布的6大自贸区里，黑龙江自由贸易区也包含了哈尔滨片区79.86平方公里的土地，东至三环路，南至松花江，西至王万铁路线，北至宏盛路，相信这个片区的房价又会得到进一步的夯实。

说完了涨幅靠前的，来聊聊*近房价涨幅连续两周垫底的城市——杭州。

近期的，杭州房价下跌，其实早有征兆。

杭州的基本面其实很不错，人口吸引力强，新兴产业发展快，还有G20和*这样的利好加持，理论上，房价应该稳定上涨才对。

可从近几年的土地财政数据来看，杭州的土地成交金额已经多次蝉联全国*，杭州几乎每个月都有不少地块挂牌拍卖。

从6月29日开始，杭州推出土拍新政，首次在出让条件中设置了“限房价、限精装”，通过土地出让时就设定*售价，那就意味着彻底封死了开发商对未来房价的幻想空间。

疯狂卖地+限房价+新盘集中入市，是杭州二手房价下跌的主要原因。

根据杭州我爱我家市场研究院数据，8月19日-25日，杭州市（含富阳区、大江东）二手房成交量约1461套，二手房成交量环比下降5.9%。

总体来说，杭州二手房成交量较上一周有所下降，近8周以来首次成交低于1500套，可见二手房市场的预期仍然未转好。

*重要的是，二手房挂牌量，是观测市场的另一项重要数据，而这项数据还在不断增加。存量房已逼近9万套大关，照这个趋势，破10万套也是可以预见的。

杭州的二手房市场，既有土地市场限价的压力，还有新房申领预售证的速度加快，市场的分流影响，短期来看形势不容乐观。

96城平米指数涨幅里，临沂继续领跑全国，咸阳取代南通晋升涨幅第二。

据数据显示，2018开年，咸阳新房成交均价6158元/㎡，12月成交均价高达8481元/㎡，截止目前，咸阳均价达9298元/㎡，主城区、高新区均价破万。

为什么咸阳房价能上涨这么快呢？我认为至少有以下几个原因：

1.基本面改善，2018年咸阳GDP总量一跃上涨到2376.45亿，经济发展得到前所未有的突破；同时，随着各地逐渐展开的“抢人大战”，咸阳以常住人口102万跻身百万人口城市之列。

2.大房企进驻，早上2017年之前，咸阳的住宅仍停留在“居住”层面上，2018年之后，融创、碧桂园、龙湖相继进入，截止目前，已有14家品牌房企登陆咸阳，革新着咸阳的住宅产品。产品的提升，精装市场的打开，促使咸阳一批刚改人群换房，享受更好的居住生活品质。

3.地铁预期，地铁对城市周边经济的带动起着很大的作用。地铁1号线三期的提出，让西安外溢购房者看到了政府发展西咸一体化的决心，同时也增加了他们买房咸阳楼市的信心，这对咸阳房价的上涨又是一剂“催化剂”。

4.西安外溢，西安是这几年人才引进的*赢家之一，西安人口持续增长，而西安房价也连续上涨17个月。随后楼市限购调控接踵而来，导致部分购房者不得不外溢咸阳楼市，而咸阳楼市供给小于需求，使得房价快速上涨。

总之，房价上涨总有原因，关键是你得用心去发掘背后的秘密。以上为本周平米指数的简单点评，敬请期待下周五的指数发布吧~

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