解局 | 俊发如何吞下5.7万亩体育小镇？

以92亿创下年内较高地块总价纪录后，昆明本地房企俊发又拿下了一个巨无霸项目。

近日，昆明城投在官网发布消息称，与俊发集团签署战略合作协议，双方拟共同打造晋宁体育小镇，项目规划拟研究总面积约5.7万亩，预计总投资约600亿元。

5.7万亩的庞大开发体量令人侧目，不过在晋宁特殊的历史发展节点，这样的规模似乎并不让人意外。自2017年撤县设区后，晋宁加快发展步伐，目前已建成开业昆明较大的主题公园——七彩云南欢乐世界，同时开发古滇名城、晋宁未来城、绿地国际健康城等多个千亩乃至上万亩的大盘。

晋宁体育小镇也是“大跨步发展”中的一员，观点地产新媒体了解到，该项目的历史*早可追溯至2010年，当时昆明城投与晋宁区政府签订晋宁约3万亩土地一级开发合同。

一级开发整理是土地进入招拍挂的必要阶段，一般而言，参与企业可获得固定比例收益，同时也可通过分享土地出让金、土地增值等途径获得收益。

不过，庞大的开发体量、不可控的开发周期以及征收拆迁过程中存在的不确定性，可能会让开发企业承受较大的风险，譬如被称为“土地一级开发名列前茅股’的云南城投，就曾因昆明环湖东路沿线4.18万亩的一级土地开发而历经曲折。

从资料来看，截至2019年中，昆明城投负责收储的3万亩土地，仍未走入招拍挂流程。不过在7月份，这一历时九年的一级开发项目迎来了新的希望——晋宁区政府与俊发签署《昆明市晋宁体育小镇项目投资合作框架协议》，拟研究规划的5.7万亩面积中，就包括了昆明城投授权收储的3万亩土地。于是有了8月份昆明城投与俊发的签约。

但为什么会是俊发？昆明资深地产人士康兵告诉观点地产新媒体，俊发也是通过一级开发进入项目的——4月份，俊发首入晋宁区，中标昆阳西北片区2733.28亩城市更新改造（城中村）项目，多方猜测认为，该项目也在晋宁体育小镇的范围内。

观点地产新媒体就项目规划以及未来营运方向咨询俊发，截至发稿，未有回复。不过，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，5.7万亩的体量已经不是小镇，而是小城规模，业态肯定是复合型的。

他指出，这也是俊发以小镇为名实现低价拿地的主要方式。

事实上，自2017年撤县设区后，晋宁房地产开发火速升温。康兵指出，今年已经有20多家开发商进入这个区域，其中包括新城5.65亿拿下6宗商住地，用于建设云南第5座吾悦广场；蓝光公告称已获得晋宁425亩土地。

作为以城中村改造起家的云南本地房企，俊发在政府关系以及资源上有着天然的优势，自然也不愿意错过这样的机遇，但庞大的开发体量显然也给了这家房企更多的挑战，现金流、融资链都是需要考虑的问题。

从目前情况来看，俊发仍是一家具备发展潜力的企业——官网显示其储备土地5014万平方米，土储货值达5650亿元。

但正如硬币的两面，大量收并购以及城市更新项目造成的慢周转也在影响俊发的发展速度。观点地产新媒体了解到，2013年俊发曾提出“五年千亿”的目标，据观点指数报告显示，截至2018年末，俊发实现销售630亿元，与千亿还有370个小目标的距离。

折戟的目标并没有影响俊发的野心，但如今，它换了另一种说法。

今年6月份，俊发宣布“*美云南计划”，计划用城乡更新模式做文旅项目开发，并表示将在5年内投资500亿元，用于云南的乡村振兴建设。如同晋宁体育小镇般，以城乡更新为内核的文旅项目也将成为俊发的土地扩张模式。

业内认为，吞下了如此体量项目的俊发，学会消化才是未来的发展核心。

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