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当大家都认为像融景城、御澜道、中央广场这些网红盘陆续清盘的时候,江北区楼市就会跟渝中一样,步入尾声。
但大家都错了!
从*近一些迹象看,江北区似乎已经启动了向东的扩张!
因为,唐家沱开始供应!
实际上,唐家沱在重庆的知名度其实一直不输解放碑。
比如打麻将对家“点炮”没走反被自摸的时候,2018年世界杯拿10000元压德国队必赢韩国的时候,遇到渣男还借了钱给他的时候,传统的重庆人都会提到唐家沱。
有一丝哀怨,也有一丝忧伤。
而随着历史的进程,以唐家沱为代表的江北东,实际上已经站到舞台上来了!
01
土拍
(来源于锐理数据)
唐家沱又供地了!
挂牌的楼面单价达到了6147元/㎡。
大致和西永、蔡家的核心区域差不多起拍价。
前一段时间唐家沱还成交了一块地,成交价7479元/m,和一些热点新兴区域的成交价也差不多。
于是,问题来了,虽然大家常提到唐家沱,但我估计大多数人,并不清楚唐家沱具体是个什么情况。
甚至很多人连他在哪里都不清楚...
(位置示意图)
他在这里。
看地图,唐家沱的地理位置其实不差!
相较于其他新兴拓展的区域,唐家沱属于解放碑直径10KM半径的区域,沿江,比邻城市绿肺铁山坪森林公园。
物理距离上,距离观音桥、重庆北站、江北机场,都差不多在13KM以内(直线距离)
区域内有轨道4号线,连接龙兴和重庆北站方向。
两个特点:
一来,几乎没新楼盘,所以关注度不高
二来,这里连旧楼盘也非常少
那么这里到底有没有价值?
02
熟悉的陌生人
其实唐家沱有故事。
1)他是谁?
唐家沱实际上承载着一段丰富的历史。
码头
唐家沱的地名,来源于他的地形。
很久很久以前,长江就在这一代形成了一个回水沱,江面辽阔,水势平缓,有利于船舶停靠,早在唐代,这里就成为了停泊港
明清时期更成为重庆重要的码头
(意境图 来源于网络)
制造业
因为有码头,一脉相承的便是造船。
解放时期,唐家沱是重庆造船业的重要基地,著名的民生机器厂的前身东风造船厂就在这。
于是,西南*艘国产钢质船、长江*艘大型豪华旅游船、西南地区*的万吨级出口船、西部*艘出口欧洲的成品油轮...
都从这里开出去。
(图片来源于网络)
除了造船厂,这里还有抗战兵工厂、制药九厂、三民印刷......
避难所
1937年底,国民政府迁都重庆。
1938年起,日本狂轰滥炸,一些政府官员、社会名人和城区群众必须避难。
朝天门每天有过河船往来唐家沱,于是矛盾、黄炎培、于学忠、曹禺等名人都曾居住于此。
2)1913年的故事
更早一点,故事还要到1913年。
亚细亚石油公司为了占领中国内地市场,在唐家沱开埠设库,让这里有了先进的相关技术。
同时,还在这里建造了很多当时重庆少有的建筑,比如豪华洋楼。
(图片来源于网络)
106年的房子别有一番韵味。
唐家沱的历史底蕴,很丰满。
有大量那个时代的记忆,也有大量产业人口的记忆。
让我想起了南滨路,还真有几分相似,如果比起来,不落下风。
不过发展到现代,唐家沱似乎只剩下故事,缺了点酒。
这个酒,可以理解为现代化的城市要素
03
全新定位
实际上,唐家沱距离主城区成熟中心区域,真不远。
但或许是受制于海尔路奔跑的大货车,以及轮船汽笛声、道路路况和配套等因素,唐家沱在大家眼里,似乎很遥远。
直至后来,他出现了另外一个名字,叫唐桂新城。
1)唐桂新城
唐桂新城,规划面积8.2平方公里,规划人口6万余人,重点是发展文化休闲、智慧服务、体验商业、健康养生四大产业。
具体而言,是将铁山坪生态区和港城工业园区相连,并通过北滨路延伸段串联,直通江北嘴。
形成江北的大都市区。
(江北嘴)
而按照规划,唐桂新城的打造周期,预计在8-10年。
(来源于重庆时报)
2)机遇
因此,对于唐家沱来说,如今遇到了机遇。
一是江北核心区必然的扩张
二是产业的发展串联方向
(示意图)
江北区的核心区域面积非常有限,沿长江拓展,成了必然趋势。
往东,还能依托轨道4号线,形成寸滩、唐家沱、鱼嘴、复盛、龙兴一条生态+产业的发展路线
生态资源(长江、铁山坪森林公园),产业(旅游:唐桂新城、传统制造业:海尔工业园、物流:果园港),*后抵达国际化城市副中心龙兴。
所以,江北往东的重要节点「唐桂新城」曾被列为江北区“重点工程”之一,和江北嘴中央商务区、北滨路经济带处于同等重要的位置。
(意境图)
实际上,按照现代化交通体系,唐桂新城区域内,有渝宜高速、海尔路城市干道、机场快速路;
而真正的利好是,新规划的海尔路复线、北滨路延伸线,和轨道4号线正在建的2期。
交通通勤和路况,是唐家沱过去的硬伤,会明显改善。
其次,对唐桂新城的整体城市面貌和生活体验感带来很多影响的寸滩港,将会搬迁!
水港功能搬迁到果园港后,这里会建设寸滩港邮轮母港项目,摇身一变成了景区!交通环境也就有可能大幅改善!
这个事,在2019年被列为市级重大项目!
(台湾渔人码头 图文无关)
如此一来,唐家沱有没有机会成为下一个磁器口,或者弹子石,或者围绕文化产业、码头特色,大作文章?
显然,这是现代城市发展的重大机遇!
04
具体配套
唐家沱本身的配套其实比较丰富。
1)生活配套
交通上,唐家沱区域内有已经开始运营的轨道4号线一期,起于民安大道,止于唐家沱。二期拓展工程正在施工,会横跨江北腹地,连通龙兴与石马河一带。
途中可与5号线、9号线、10号线、环线换乘,事实上就达到了通达全城效果。
学区上,唐家沱拥有一所江北区的重点*,重庆第十八*,他是重庆市首批重点*之一。
(图片来源于网络)
另外,还有江北区实验*、唐家沱*、载英*等。
2)生态
唐家沱拥抱的是国家级森林公园-铁山坪森林公园。
论森林,照母山显然不是一个量级的。
像20000亩铁山坪森林公园这样的天然氧吧,又十分方便,极少房地地产开发项目让他保持了原生态。
重庆主城区,非常稀缺了。
(铁山坪森林公园)
3)产业
现代的唐家沱,产业主要以工业园为主。
诸如港鸿都市工业园、海尔工业园、东田中小企业科技孵化园、两江产业园、凯尔国际冷链物流产业园、中集汽车产业园等大大小小的产业园区遍布。
给江北区的GDP贡献不小。
4)需求
以上线索综合到一起,就出现了一张画面。
在过去,历史底蕴丰富,有故事
到现代,工业园区为主,不缺江、山这样的自然资源
城市道路交通体系面临显著优化
随着江北核心区扩展,迎来重大发展红利!
具体到楼市,也就有了新一轮定位。
因为这里的需求实际上是旺盛的。
比如有很明显的三类人:
地缘性人口
也就是周边常住人口,老居民,换房需求
产业人口
附近工业园区的产业人口,随着生活水平提高,结婚生子,催生出刚需型和改善型住房需求
外溢型需求
生活工作在江渝北区域的一些年轻人,一些外地来重庆的人口。
当核心或热门区域房价已经高涨,购房成本偏高,在通勤半径范围内,房价更便宜的地方,就成了目标区域
基于此,唐家沱的楼市,在新房供应量极少的情况下,当然也就充满了机遇。
05
区域楼市潜力
目前唐家沱新楼盘很少,此前的主要代表是港城印象和华融现代城,除此之外,还有今年才拿地的新城地块。
前两者都在港城工业园区。
新城的地更靠近18中,铁山坪森林公园的入口,位置会更好一些。
1)地块
(图片来源于重庆锐理数据)
新城是5月9日拍的地,临海尔路,附近恰好是在建的4号线铁山坪站,交通很便捷。
(图片来源于网络)
体量上,项目差不多在12万方。
不过,这块地,也经历过“黑天鹅”。
因为“你懂得”原因,坊间有传新城卖地,但实际上,这块地不仅没有出售,据我所知,这个月他的外展场就出来了。
因为,土地的优质是显而易见
反而还值得期待。
2)比较明显的差异性优势
我们在看待一个区域价值时,*核心的要素无非是「供需关系」「潜力预期」
回过头来看,唐家沱供小于求,在城市发展的车轮下,一条滨江路,一条地铁线,把他推到了城市发展的轨迹上来。
这其实也是开发商的拿地逻辑!
价比高
交通、学区配套较为完善
新房项目少,竞争力小
潜在需求大
区域并非全新开发,已有良好的基础和明确的优化方案
于是,唐家沱开始土地供应。
信号在于:区域发展或就此提速!
06
*后
(图片来源于网络)
城市的发展,是无法阻挡的洪流。
更新是一条路,扩展是一条路。
对于实力强劲的江北区,向东扩张,有生态条件、有区域优势,有全面的道路、交通、配套优势,还有土地优势!
显然,已经明确的开始了!