房屋已灭失，法院要查封，受理否？

《中国房地产》 2019年第五期

甲 :请教一下，房屋签订拆迁协议后，按协议约定已拆除，但补偿未落实，且也未及时到登记机关办理房屋注销登记。现法院要对房屋进行查封，登记机关可以办理查封登记吗？

乙:告诉法院不动产已经灭失。标的物已经灭失了，不能查封了。你可以把房屋已经拆除写到执行回执上。

甲: 我做了查封登记，同时将情况函告法院和拆迁办了。

乙:补偿是否落实，和不动产没关系。

甲:我现在纠结是否应该做查封登记的问题

乙:其实不能查封的，物权法有规定的。你告诉法院房屋没了，法院也不会要求查封了，法院在查封前，按照要求应该要对查封的不动产情况进行确认的。

丁:  法院查封时基本不会去核实，一般查询出来就查封

乙:工作人员知道房屋已灭失应该告诉法院，这是对工作负责的态度。

甲:这就是我纠结的问题，我们配合查封，一般不去现场核实，因为外界因素我才知道房屋灭失的，所以我先做了查封登记后做的告知，我还口头告诉法院，可以去拆迁部门，查封补偿款。

戊:登记簿上房屋存在拒不接受查封，后果很严重

乙:如果登记部门在不知道的情况下，查封了，那也就查封了。

甲:我的函写好了，还没发，我是发还是不发？

乙:他都说了，他知道已经拆了。作为当地的工作人员，房屋已经拆除了是有可能的。审查意见可以发的，  你不是已经查封了吗？那就发审查意见吧

己:查封要受理，也不用写什么审查建议，告诉法院可能有拆迁，让他自己去拆迁主管部门落实就行了，出事了登记机构没责任。物权法虽然有规定拆除消灭物权，但是你是登记机构，你登记簿上还有

乙:我是说你们在没有查封之前，如果知道这个房屋已经灭失了，告诉法院，法院可以不查封的。因为查封的标的物实际已经灭失。但是，你现在已经查封了，也没有多少关系。我的建议是从实务角度出发。

甲: 我告诉法院了，他就必须查。不听咱的话啊

乙:他坚持要查，那你得查，但是在执行回执上写清楚，就可以了。

己:登记机构的登记簿和实际权属是两码事，可以引导但不能拒绝，我要是法院也不听你的

戊:受理就行了。

乙:没拒绝，是告知。一些法院告知后就不会查封。一些法院告知后还是要查封，这个时候还是要查封的，可以在回执上注清楚

甲:所以我先登记了，想有没有必要再发个函

戊:那个不用函告，因为毕竟你的登记簿上存在着这个东西，虽然你了解，但并不是通过官方渠道了解的

乙:法院在查封之前是需要了解查封标的物的。但是我现在也倾向于查封，因为我突然想到，不查封的话，有这种可能，权证都在原业主手里，转移登记那边万一不知道，给转移出去了，还是登记部门的责任，所以还是查封吧。这块土地还出让的出去吗？毕竟土地上有这么一个查封。

戊:登记部门是不管的太多了，要是法院查封的话，是不是登记人员如果了解住着李四的话，是不是也得告知法院不能封啊？

庚: 办查封登记，其他的无须过问。

甲: 后期要是征收部门来办理房屋注销登记，可以办吗？用考虑查封的问题吗？

己: 征收注销是可以做的，通知法院和征收办有查封就行

辛:让法院注销了再说。这样就可让征收跟法院接上头！其他的不管

乙:征收不会上心的

己: 各人自扫门前雪，

壬:我赞同各位老师的观点，登记簿上有该不动产的登记记载，登记机构应该办理查封登记。至于房屋是否拆除，因为没有办理注销登记，不是登记机构的考量范围。

壬:把这个问题延伸一下，如果登记机构办理了查封登记，政府下达了征收决定，嘱托登记机构注销或是权利人自行申请注销，应该如何办理？

己:问这个问题，说明对规范不熟悉啊，哈哈

己:规范里面写的很清楚的，只有当事人申请注销的，才需要审查查封啊预告啊什么的

张晶点评：

查封登记《不动产登记暂行条例》规定的登记类型之一， 是不动产登记机构依据人民法院或者其他有权机关的嘱托，依照法定程序作出的以限制登记名义人对该不动产进行处分为目的的登记。

查封登记之前，法院或者有关部门会对不动产登记部门的登记簿记载进行查询，查询基于登记簿记载信息，而后作出要求登记部门协助的行为。登记机构无需对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查，应当按照法院嘱托直接登记。实务操作中，从谨慎角度考虑，如果房屋确已被征收或拆除，登记机构可以向法院发函告知或在送达回证上标注有关情况。

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