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小长假看房吗?威海购房者看过这篇秘籍再出发

来源:老张侃房帮   发布时间:2019-09-11 00:00:00

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把一个在地产圈里还有信仰的灵魂

安放在自己身边

正文共2643字

在楼市,购房者常被称为“韭菜”,就是人为刀俎我为鱼肉的那种,主要是楼市的信息透明度太低,购房者想要获取真实信息的渠道太少,交易双方一明一暗,购房者必然只能当鱼肉当韭菜,基本上只能是置业顾问说什么,就只能接受什么,大树完全碾压蚍蜉:我就是霸王,你能怎么着?

对于购房者来说,找出其中的坑,认清其中的猫腻,在自己可以“做主”的范围内辨明是非,清清楚楚作出选择,即使面对大树,蚍蜉也能清醒地作出选择。

准备工作

看一个楼盘之前,若是对该楼盘一无所知,无异于把自己当白纸交给销售人员任意画,对方画的什么样,你接受下来的信息就是什么样,这样不利于作出自己的判断。

建议看房之前通过网络渠道对楼盘有一个基本了解,例如周边环境(现在的实时地图很强大)、产权年限、开发商(之前做过什么楼盘、有没有什么污点),有的网站上还有留言评价,尤其是那些负面的评价,记下来,可以有针对性地询问销售人员

出一个“馊主意”:步行了解目标楼盘情况。

步行是一箭双雕的方法,一,能更直观地了解周围环境配套,或者你愿意的话,还能跟住在附近的人谈谈,他们会告诉你很多置业顾问不会告诉你的事情;二,从门卫、安保、置业顾问等的态度,能对未来这个小区的物业服务甚至房屋质量有一个大概的预期,不过这一点呢也有可能狠狠地虐自己一把,真是有的楼盘服务人员会看车下菜单,而且赤裸裸地表现在言行上,让你怀疑自己欠对方几百万,如果购房时期就要面对这样的服务,可以想见日后若是入住,很可能就要天天跟物业怄气。

特价房

绝大多数情况下,特价房只是一种营销手段,卖方(有可能是售楼处,也有可能是中介)以此为噱头,来吸引购房者的注意力,购房者来了之后,卖方会说这套房子已经卖出去了,提议看其他房源,通常情况下,购房者会觉得不能白跑一趟,便也顺了对方的意。

当然,也有可能那套特价房确实还在,但大概率都是奇葩户型,比如威海人津津乐道的某海小区的手枪户型,超长进深,简直是跑道;或者是挨着电梯井、配电房的“不适合人类居住”的户型。这样的房子日后住起来必然处处麻烦。

同样的营销手段还有什么总裁签售日、总经理日,跟总裁有关系吗?

热销

在销售的朋友圈里,就没有不热销的楼盘,每每出图都是销售中心人潮涌涌,看得多了,心里也会嘀咕:就这个楼盘,还这么多人买?

其实,尤其是在当下这个市场,大多数热销场面都是“策划”出来的,比如楼盘每月甚至每周都会推出的活动:烘焙、插花、儿童模型组装、手绘、品茶……当然不能干等着有兴趣的人主动前来参加,而是提前约好相关组织,就像是有专门辗转于各种活动现场“零鸡蛋”的大妈们一样,也有专门辗转于各大售楼处的“插花师”。

当然,靠儿童乐园、冷餐*也能吸引到有限的人流,这个时候选一个合适的角度,拍出的就是其乐融融的大吃大玩场景了。

所以,如果想通过人流量来判断一个楼盘的销售情况,就要避开这些活动的时间段(一般都是周末节假日),毕竟你无法判断哪些人是花钱雇的“演员”。

再一个热销的情况是置业顾问“说”的:比如说,常见的情况是,置业顾问会说此次开盘推出100套房源,现在已经有600人通过验资,如果有意向,就得赶紧验资交认筹。这种话就是在制造紧张气氛,逼你做决定。反向想想,如果这家的房子真的这么抢手,估计置业顾问连搭理都不愿意搭理你。

买房也是一种消费,消费就会有冲动,而且是很大的冲动,我见过太多购房者当时被现场的紧张气氛干扰了,觉得自己再不买就买不到了,结果就被“逼定”,走出售楼处,吹了一路冷风回家,清醒了,再加上家人的几句话,心里就又开始后悔了。只不过,这个时候要退就麻烦得很了。

规划

不得不承认,很多置业顾问、中介的口才一流,可能是很多人这辈子见过的*优秀的造梦者,大手一挥,气势如虹:这里将来要造一个机场,这里将来是一个大型商业体,这里将来是一个CBD,说的有板有眼,让购房者感觉自己买到了宇宙中心。

遇到这种情况,可以把对方说的规划记下来,比如说*、医院、城市轨道交通等,回去之后到政府规划网站查询,若是真有其事,必定会有公告的,如果没有,那就要警惕了。

占据售楼处整整一面墙的区位图也有“梦想照进现实”的光彩,绝大多数区位图都是比例严重失衡的,红底白字大大的楼盘很醒目,线路缩短,周边的*、公园、交通枢纽都很近,又是一个“宇宙中心”。

而在置业顾问口中,几乎所有的生活配套都是步行可达的距离,但实际上,他们说的很可能是直线距离,这个时候*自己实地走一趟,比如说某楼盘距离站点1.1公里,销售人员会说700米,你只有实际走一遍才知道这个距离意味着什么:过马路、等红灯,步行起码15*,打车一是不值得二是遇到高峰期还不一定打得到。

在销售人员讲解的时候,*是打开手机里的地图,对于两地之间的距离、路程,根据地图作出自己的判断,免得只能被销售人员的节奏带着跑,结果跑偏。

除了区位图,还容易带偏购房者的是沙盘,为了营造该楼盘的良好居住氛围,沙盘上常布置大量绿植、白色的方块体。侃房帮就见过远遥的一个楼盘,沙盘上楼盘前面是大片林木,林子前面是大海,真是赏心悦目,实地考察后才知道那一大片林子其实是一大片住宅区。

而沙盘上的白色方块也是一个小心机,那个小方块很可能是另一栋高楼,会影响到后面楼栋的采光,但很多购房者会自认为那就是一栋两层小楼。

可以说售楼处摆出的所有东西都是从逼定购房者的角度来布置的,比如说只够坐两三人的小圆桌,从根本上拉近了购房者和销售人员的距离,对购房者的心里造成紧张感;恭喜成交的鼓声掌声礼花声,都会对购房者造成影响。

楼间距

销售人员的措辞永远都是超宽楼间距,30米也是超宽楼间距,50米也是超宽楼间距,一般购房者只听到一个“超宽”,真正重要的数字并没有往心里去,而楼间距对于居住体验又十分重要,直接影响到采光,所以仅仅通过“目测”“耳闻”是不行的,有一个简单的计算方法:

一般来讲,前后楼间距用的计算方法是楼高:楼间距=1:1.2,这个比值才是合适的,比如说楼高50米,楼间距就应该达到60米。

左右两栋楼之间的距离用的测算方法是:多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米;多层与高层(12层及以上)为9米;高层与高层之间为13米。

尤其对低楼层来说,楼间距是常见的纠纷之一,因为都是期房销售,购房者没有直观的体验,销售顾问又总是会言辞凿凿地告诉你:采光良好、绝不影响光照,但是到交付的时候发现问题就晚了,

低楼层还容易产生纠纷的一个问题是配电室等配套,购房的时候要看清楚房前有没有这些配套,以免影响居住体验。

销售人员在做解说的时候,*喜欢用的就是含混词语,大概、左右、差不多,而他们确凿说出的很多话其实并不属实,购房者在面对销售顾问之前应该先给自己做好心理建设:提醒自己,抱着怀疑的态度走进去,要质疑销售人员说出的每一句话。

再就是,监管部门要求每个售楼处都必须把不利因素公示出来,但一般情况下不会有销售人员主动引导你去看,而且这块公示板大多藏在某个不起眼的角落,需要购房者有意识地去寻找。

为什么现在写这样一篇文章,因为只有在楼市横盘期购房者才有充足的时间、机会去主动“找茬”,洞悉其中的问题。如果是17年、18年上半年那种行情,就公积金贷款多问一句,置业顾问都不会搭理你,那上面这些都是废话。

文中图片来源网络

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