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重庆巴滨路板块深度分析

来源:大卫聊地产   发布时间:2019-09-11 00:00:00

翻过了外面的山,遇到了重庆的人,吃到了重庆的火锅,看到了重庆的魂。

这是一个对重庆充满向往的人的感受。

自朝天门的两江交汇而始,码头与汽笛开启了重庆的历史与繁荣。重庆的两河江水,则承载着这座城市的前行。

因此,重庆,是“山城”,更是“江城”。

相比于山,我更喜欢江。

一、滨江

江是重庆的“魂”。重庆主城区内,长江、嘉陵江河道中心线长约180公里,两侧岸线长约394公里,由此形成的“两江四岸”,可以说是“山水之城”的核心资源。

“两江四岸”现有北滨路、南滨路、嘉宾路、巴滨路等7个主要滨江路板块

在三十多年来的大规模高速开发后,北滨路、南滨路,已打造为成熟的城市封面,而嘉滨路、沙滨路更像城市的文化带,目前这些区域,都已高楼林立,未来几乎也没有什么可开发的空间。

前一段时间去了两次巴滨路,反而对这里,有了另一番感受。

今天聊聊巴滨路。

二、巴滨路

作为主城*长的滨江线,巴滨路的独特在于,他的发展基因是“自然、生态、休闲、亲水”,通过规划的公园、绿地等,在此串起了一条亲水长廊

据市政府规划,这里的目标是将打造集商务商业、文化休闲、旅游观光为一体的重庆市*长、规模*、功能*完备的都市滨江经济带。近20公里的滨江水岸,用旁观者的视角,这里不应该仅是巴南区的滨江路,更应该是连接主城南部区域的主骨架。

对于一个区域而言,从不同的角度出发,会得到不同的结论。对于一个地方,必然也是有的人喜欢,有的人讨厌。

我尝试着以一个购房者的身份来看待当下的巴滨路,他会是怎样的呢?

购房需求大致可分为三类:刚需、首改、再改。这三类人,能否在巴滨路实现自己的置业计划?

如果还要加一个,还有投资

三、需求定位

地处巴南的巴滨路并不占优势,当下的市场主流声音仍执著于重庆向北还是向西,对于南边,关注度总会差那么一丢丢。

如此一来,按照三类自住客群的购房逻辑,刚需、首改容易追随市场主流,并结合产业、工作岗位分布进行考虑,“区位”就成为其购房逻辑中相对更重要的因素,排开地缘性需求,巴南区整体是吃亏的,因为巴南区的区域号召力不够强。

巴滨路或许算是个意外,因为他可以视作是巴南面向九龙坡、大渡口和南岸的纽带。

有一定的形象门户价值。

而再改型需求,这部分人大多有多次置业经验,且大多拥有多套物业,他们在置业过程中,区位往往不是决定因素,他们更看重的是产品品质、周边环境、物业服务等,所以巴滨路的区位,对其置业选择的影响到并不大。

四、配套

1)生活配套

自住需求,对于所购房产周边的生活配套关注度及依赖度极高,无论是日常购物、娱乐休闲,都希望能在家周围就得到解决。

眼下的巴滨路沿线,数得出的商业,就有爱普江城名著的商业街、珠江城的商业配套、龙湖将要打造的时代天街、融汇西流坨古镇商业街等,可以说商业布局还是很繁荣的,只不过就目前呈现出来的局面而言,除了融汇的商业,其他都尚未成型。

待到巴滨路沿线成熟起来后,商业的规划布局,是完全能够满足沿线居住者的需求,无论是刚需客群对于日常基本生活的需求,还是改善客群所追求的更高档次的服务。

不确定性在于周期,以及呈现度

这或许也是众多新兴区域的痛,如果市场顺利,开发商和购房者都开心,承诺都能兑现,但若市场遇到波折,部分开发商破产倒闭,楼盘烂尾,或者区域入住率低,导致商业难以经营,这些都是配套能否成熟的致命打击!

2)交通配套

衣食住行,住与行排在一起,在客户的置业过程中,无论哪类客户,都对交通配套十分重视,只不过各自关注的点不一样而已。

  • 巴滨路,从鱼洞老大桥起,南岸区二塘止,这条沿江道路双向四车道,途中以鱼洞长江大桥、马桑溪长江大桥、李家沱大桥、白居寺大桥(在建)与江对岸大渡口区、九龙坡区相连。

  • 内环快速横穿其间,从华陶立交、巴南立交可上内环快速。

  • 沿巴滨路向北,与南滨路连接,向东,李家沱半岛内部,有渝南分流道、渝南大道,可快速达到南岸区、渝中区等城市核心区域。

  • 龙洲湾隧道通车在即,更是缩短了巴滨路沿线与鹿角、茶园的距离。

  • 对于首改、再改等改善型客群来说,出入以私家车为主,那么巴滨路的道路交通,已经足够了。但对于刚需客群,巴滨路现有的公共交通,并不完善。

    整个巴南区目前仅一条轨道3号线贯穿其中在鱼洞与2号线接头,几乎可忽略不计。

    更为难堪的是,3号线与巴滨路平行,在巴滨路中段,也就是马桑溪大桥附近,与轻轨站连通的公交车甚少,按照亲身的体验,平均20*一趟公交车

    不过眼光放远,轨道18号线的落地,很大程度上给了有意愿在巴滨路沿线置业客群信心,5、6个站就到杨家坪商圈,想想就美。

    因此,这一点,需要刚需朋友格外在意。

    就像如今的北滨、南滨,一到高峰,车行必堵,而滨江路的公交,必然稀少。

    轨道,是一个关键性配套!

    3)环境配套

    巴滨路的环境,是所有选择巴滨路沿线置业者*难抗拒的一大要素。

    无论是靓丽的一线江景,还是沿途众多的滨江主题公园,亦或是那座不逊色洪崖洞的西流沱古镇。

    这里的江面很宽。

    站在巴滨路眺望江对面,味道是不同的。

    重钢厂旧址诉说着这座城市往日的风雨,这里还能听到江面上轮船的汽笛,而漫步在滨江公园,则会让现代快生活十分难得的慢了下来!

    巴滨路的滨江资源,是大自然的馈赠。

    至于教育和医疗

    成型的教育只有融汇社区的*,医疗就要前往李家沱或鱼洞周边。

    五、*潜力

    这里的机会,是基于相对较好的生态资源,加上相对可塑性比较强的区域品质情形下,并不算贵的房价

    在重庆其余滨江板块发展接近饱和,并且价格昂贵的背景下,当两江四岸众多利好逐步落地,变现,巴滨路沿线的生态优势,稀缺性,会逐步显现。

    这是沿线楼盘*的*预期。

    比如对比北滨路、南滨路动辄20000-30000元/㎡的套内均价,巴滨路沿线高层均价还有12000元/㎡左右的,存在一定的洼地效应。

    风险 ,同样在于品质兑现程度、配套变现周期,一个以生活为主价值点的区域,终究要看其生活的氛围。

    六、产品

    巴滨路主要在售项目集中在李家沱半岛外围,均为国内一线品牌开发商。

    各大项目容积率均不高,均以高品质住区标榜。

    热点楼盘,主要包括以下6个。

  • 龙湖在去年入驻,取名春江天境,涵盖了高层、大平层和洋房,并带来了长江时代滨江商业综合体

  • 中铁西派时代,甚至将核心区流行的纯大平层社区引入,通过极致的户型和装修体验,成为区域内的价格天花板。

  • 爱普江城铭著是纯洋房社区,并配套独立的商业街区。

  • 千江凌云、华润澜山望华远海蓝城,则以高层和洋房为主,配套社区商业,各有特色。其中,华润项目离轨道站点*近。

  • 对于刚需或改善需求而言,

    巴滨路沿途的大品牌开发商 高层产品,还能以套内11000-13000元/㎡上下拿下。

    即便是 洋房,也有12000-15000元/㎡区间。

    大平层,则去到了16000-18000元/㎡。

    巴滨路的产品比较丰富。

    七、价值

    巴滨路作为主城区域难得的成片滨江土地,也是几大滨江路里*后开发的一条。

    它的定位是高起点,是巴南形象代言,是南区的高品质生活区。

    而巴滨路,也*有可能承接起巴南本身、九龙坡、大渡口、南岸,甚至渝中的换房置业外溢需求!

    区域的风险是明显的,但价值预期,也同样十分明显。

    在澳门,有两种人,一种人,纯粹去赌博,博大小,看运气。

    还有一种人,在VIP室里,他们博概率,懂收放,技术精。

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