9月爆火的深圳楼市，背后的真相是什么？

九月份的深圳楼市再次前方高能！

上周末，前海新盘——海府一号于前海JW万豪酒店开盘，推了80套海景企业会所，卖了62套。

（开盘现场）

网传有关联客户一口气吞进了9套房，涉及资金总量超过2亿元！

（开盘现场）

村长了解到的信息是，开盘现场动辄两三套一起买的豪客比比皆是。实际均价在11万元左右，总价每套房大约2100万至3500万的资产，到场客户的近8成成交。其中，越贵的单位越好卖！

结合8月末深圳的四盘热销，这让我想到年初在网上疯传的一个预言：“人一辈子有三次暴富机会，*近的一次是在2019年”。

2019年已经过去了八个月，周金涛生前的这波预测貌似又要实现了。

原中信建投首席经济学家周金涛是公认的“周期之王”，2007年，他因为成功预测了次贷危机，即所谓的康波衰退一次冲击而声名鹊起，2013年他提出房地产周期拐点，2015年之后，成功预测了全球资产价格动荡。

这个时候，再不关注财富机遇就没有时间了。

01

深圳发展进入快车道，

再不进入就晚了！

9月10日，中国再次吸引了世界的目光。

这一天，在2019秋季苹果发布会上，苹果拿自己产品与华为产品做对比，这也是iPhone发布会历史上，首次和中国厂商的竞品作对比。而就在发布会前几天，华为刚刚发布了性能更强大的5G芯片麒麟990系列。

作为华为总部所在地，也作为全新崛起的世界科技、新经济中心，深圳在某种程度上代表着世界经济、科技、金融前进的方向。

世界在看华为、看中国，而中国在看深圳。

刚刚过去八月，全网被深圳刷屏。同一时间段被新华社、人民日报、央视《新闻联播》、南方日报等全国重量级权威媒体密集报道后，深圳建设“先行示范区”的消息迅速传遍全国。

在这份文件里深圳的*新定位是“示范区+范例”，而在目前来看，还没有其他城市拥有类似的定位，深圳属于头一份。

这是深圳第二次成为全国的焦点。

而*次是在六个月前，《粤港澳大湾区规划纲要》的正式下发。

如此高的战略地位，一下子点燃了楼市的热情。

楼市是政策市。戴德梁行*新研究数据表明，自从“粤港澳大湾区”作为国家战略提出后，投资者对大湾区的兴趣大幅增加。

仅2019年一季度，广深地区由海外投资者主导的大宗物业投资额，已达到75亿元，超出了2018年全年的外资大宗物业投资交易额。

（大宗交易总额分布数，数据来源：戴德梁行 ）

其实先知先觉的外资，早早的就开始抄底深圳核心资产。

瞅准了汇率贬值与看好深圳经济的长期发展，外资几乎是突然出手、集体性跑步抢购核心区域的优质商业资产。

2018年，霸菱亚洲收购位于福田中心区的国际商会中心多层楼面；2019年2月，香港领展在宣布耗资人民币66亿元收购福田怡景中心城。这可视为外资开始认可深圳的商业投资物业。

注意，内资也一样没闲着。去年底，中国人寿与华侨城共同出资设立基金，整体收购华侨城大厦，涉及整体金额近180亿，刷新近年深圳*单笔大宗交易纪录。

在今年初大湾区利好既定的情况下，资本更是以豪华买手“一掷千金”的姿态大举进入深圳楼市。

今年4月，深业泰富广场大宗交易总额达到51.8亿元。另一边，继去年红山6979商务公寓23亿打包售出的消息之后，今年年初其办公物业又以超过17亿的金额被收购； 此外，网传侨城1号优质办公被整购2.8万平方米……

稍微梳理下上面的信息，我们可以得到以下几个理解：

▶深圳已经成为国家级核心城市（深圳拥有很大增长潜力，预判持有数年后可以实现高收益）；

▶核心城市的中心区物业是*主流的投资标的（所谓“千金买屋子，万金买周边”，城市中心，就是万金周边）；

▶资本更青睐不限购、不限贷的商办物业。

02

真金白银投票，

这才是深圳写字楼的真相

可以肯定的是，资本自有一套严格的投资逻辑。

你一定好奇，他们为何看好深圳的商办市场？

毕竟市场上总有这样一种声音：深圳的写字楼价格涨幅不大，空置率高。甚至近期有网文披露单方数据，声称深圳当前甲级写字楼的平均空置率偏高，其中前海片区尤甚。

但仔细分析，得出“高空置率”结论的这组数据实际上是一组以偏概全的“乌龙”数据，而官方统计数据提供的却是明确的反证：

初步预计，今年上半年，前海蛇口自贸片区注册企业增加值增速超过16%，实现税收收入同比增长23.7%，完成全社会固定资产投资增长23.2%；实际利用外资25.34亿美元，约占全市61%，增长12.1%。

既定区域写字楼的需求量与经济发展、企业数量是成正比关系的，是产业规律和市场规律共同作用的结果。

按照上面这组数据看，前海写字楼的需求量应该十分巨大。

但另一组数据又显示，目前在前海合作区内，完成工程竣工验收备案、具备入伙条件，已投入使用的办公物业项目仅10个，建筑面积合计约58.2万平方米。这10个项目中签约入驻率达到九成以上的有5个，占了一半。

估计有人已经懵了：这和我想的不一样啊！

没错，深圳写字楼的真相和你看到的真的不一样。

首先这两个逻辑你一定要清楚：

1)平均掩饰社会真相

2)供应迷思、租金浮动和资产运营管理的对等关系

平均会掩饰真相：早高峰上但凡有一辆车开慢了，整条路上的车速度瞬间被拉低；要是有一辆车出了车祸，这条路估计得堵上个把*。但要说速度慢这个锅，排在后面的兰博基尼可不能背。

再来看这组统计数据：

*太平戴维斯公布的数据显示，2018年深圳甲级写字楼物业市场平均空置率环比下跌2.5个百分点至10.3%，平均租金同比上升0.7%至每平方米每月234.78元。

与此同时，2018年前海新入市的写字楼前海自贸大厦、信利康大厦签约率分别达到100%、80%。而早期投入使用的海运中心、企业公馆、深港创新中心3个项目的入驻率达90%，前海梦工场的入驻率更是达到100%。

深圳平均空置率已经在下降，前海的入驻率又排在深圳前列。

换句话说，假如深圳有100间空着的写字楼，可能只有不到10间来自前海。

实际上，前海写字楼市场一直呈需求旺盛、交易活跃的态势。而这样的形式其实和前海写字楼本身的供应和运营管理有关系。

这就不提到我们说第二个问题：

写字楼供应、租金和运营管理的对等关系：写字楼的质量和运营品质，可决定超越市场租金水平表现，*终为投资人带来满意的回报。

03

大势所趋，

前海优质写字楼迎来高光时刻

6月17日，前海管理局发布了《深圳前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》的通知，针对在前海注册，并回到前海办公的企业制定了相关房租补贴政策。

而这份被称为“归巢计划”的通知，租金补贴仅针对房屋用途为“办公”的物业，其中符合条件的企业，甚至租金减免*达3000万元！

空前的政策力度，像一根沾满浓墨的毛笔，在前海这条龙上点了睛，直接昭示了政府对前海发展的决心。

现在前海的归巢计划，加上社会主义现行示范区的两大利好政策，使前海片区的写字楼成为深圳乃至全国市场的焦点。

比如上半年开盘的华润前海中心，备案金额达12.03亿，位列深圳写字楼TOP10榜单*，占TOP10总备案金额的42%，高于第2名与第3名的总和；值得注意的是，其中超过90%的客户购置目的为企业自用，且聚集多位超亿元大单成交。

下半年，深圳写字楼市场重心将继续从福田向南山和前海转移，并且转移步伐将随着大量优质项目入市而加快。

前海湾之畔，一个超越深圳湾欢乐海岸的项目——欢乐港湾规划的正式亮相，直接引爆了前海新一轮的投资热潮。而“海府一号”（备案名：海府生态大厦）作为欢乐港湾目前*可售性物业，成为前海下半年值得重点关注的写字楼产品。

（华侨城欢乐港湾规划效果图）

海府一号已获预售许可证，现在推售海景企业会馆产品，220~280㎡和生态总部办公产品。

（海府一号 效果 图）

村长为大家梳理了项目的六大价值点：

不可复制的王者地段

纯粹高精商务氛围与资源配套

精工品质同步全球高端商务标准

华侨城品牌实力背书

全球知名专业物管提供一流服务

超低密度企业总部，容积率低至3.3，生态双入户大堂

可以说，海府一号的质量和运营品质，就是我们上面说的可决定超越市场租金水平表现的项目，深圳近些年来很少有能拿来对比的。

项目颠覆传统写字楼对高度的追逐，汲取华侨城“创想”理念，让7栋写字楼与27万㎡的中央海滨公园共生。每栋建筑面积仅1.1万㎡，空间上的尺度感体验极佳，是深圳罕有的低密度海景企业独栋。

（海府一号 效果 图）

同样的建筑我们只能在与纽约中央公园共生的曼哈顿商务区看到。

当然，现在高楼林立的曼哈顿中心物业动辄上亿，*资本拿来配置是没问题的，但是对于普通投资者的门槛实在是太高。

当然，除非你能回到30年前买一套。

不得不承认的是，世界是由偶然事件推进的。

其中人的偶然，被形容为“电梯门效应”：电梯门在你眼前徐徐关上，完全无视你像溺水者一样绝望伸出的手，错过这趟电梯就永远错过了当下时间上升的机会，因为下趟电梯不知什么时候才会来。

把握好时机，才是一招致胜的关键。

目前，海府一号火热销售中，感兴趣的朋友可以去参观了解。

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