前海之后，这里是深圳楼市更大的机会

风起的时候，你一定要看清风向。

今年下半年，深圳楼市风头比较猛的，应该是光明区。

从政府规划、配套提升，到市场成交，光明区的热点逐一呼应，利好叠加效应明显。

“火线哥”（DChuoxian）梳理一下：

光明中心区规划首发，定位于深圳市副中心；

深圳科技馆、科学公园……一批网红地标来了；

在建地铁6号线计划明年5月运行；

深圳中轴战略，将光明纳入；

光明一个盘*近一次开盘，售价上浮约14％，单价“破5”，去化约9成（来自开发商信息，截至今年8月30日）；

央企华润首进光明，预计四季度面市，将进一步提升光明人居品质；

9月松山湖土拍，楼面价约2.83万元/㎡，东莞洋房将进入“5万”时代（据市场成本测算）。

风起于青萍之末。每一条信息的背后，都隐藏着一双无形的巨手在推动。

如此众多的利好在短期内聚集，当前的市场环境更适合出手置业。

可以这么说，光明是继前海之后，深圳楼市更大的机会。

“火线哥”在这里要说的是，光明要下怎样的一盘大棋，机遇在哪里，又该怎样布局？

光明在下一盘大棋，盯紧了

作为深圳*年轻的行政区，光明就在这一两个月，备足了猛料。

看一个区域的前途，首先要看中心区规划、产业有多高端。

8月22日，深圳市规划和自然资源局发布【光明中心地区】(光明CBD)法定图则(草案)，规划用地约8.18平方公里，规划片区总建筑规模约1316万㎡。光明区将打造一颗强有力的“城市心脏”。

光明CBD位于光明区中部，东邻两明生态区、西邻茅洲河、南邻高新技术产业区，为《深圳市城市总体规划(2010-2020)》确定的光明区中心和深圳市副中心。

至此，拥有“农场、牛奶、乳鸽”三宝的光明不再偏安一隅，要成为深圳市一级的副中心。

更为重磅的是产业。

在7月5日发布的广东省推进大湾区建设三年行动计划中，光明科学城被列入重点建设项目。

科学城规划总面积约99平方公里，覆盖光明大概60%区域，以“科学+城市+产业”为发展规划，对标全球*标准、*水平。

8月23日，光明区科学城开发建设署回应科学城建设进度：深圳科技馆年底动工，科学公园明年开建。

光明将拥有深圳西部高端的科学产业，相应带来的是高端产业人口。

这一点上，光明较龙华的格局，上了一个台阶。

光明科学城效果图

还有一个光明的重要规划，并不广为人知。

中规院深圳分院副院长王泽坚在8月份一次演讲中，对深圳中轴进行了*新的解读。

从福田中心区到龙华，光明、东莞松山湖也纳入其中，这条中轴带被赋予了“辐射内地、对接全球”的定位，这个规划是首次亮相。

这里插播一条信息，时隔8年，9月上旬，东莞松山湖土地拍卖，*可售楼面价约28283元/㎡，预计届时售价将达到5万元/㎡（市场成本测算）。

深圳中轴版图示意（点小图放大看）

市一级副中心＋高端产业科学城＋深圳中轴，重磅利好一波接一波，光明在下一盘很大的棋。

明年5月开通的地铁6号线，则是近期可以兑现的*利好。

6号线示意图

6号线是一条快线，对楼市的影响可以参照沙井的11号线。

作为光明的首条地铁线，6号线进一步缩短了光明与深圳北站、福田的距离。

可以看出，继前海之后，光明在深圳被赋予了特殊的发展前景和上行动力，也正在被市场和人们发现和认可。从市场反映看，先知先觉的资金已经开始了布局。

光明要卖5字头，凭什么？

其实仔细梳理一下就会发现，光明背后的机会，其实是有多股力量在推动。

1.坪山和光明同为深圳*新的行政区，光明率先通了地铁；

2.光明的科学城上升为大湾区战略层面，全市唯此一区；

3.近几年光明土地市场大热，众房企纷纷抢先进驻；

4.光明作为深圳北部中心，后继跨越式发展可期。

市场的信心，除了上述规划、交通配套的重大利好之外，开发商真金白银的往市场砸钱，让市场短期内迅速启动。

6月24日那场史诗级土拍，当日的成交信息显示，光明2宗地卖出了74亿元，楼面价逼近4万/㎡。

就在昨天（9月12日）华润置地以46.6亿元的代价，拿下后海中心区的一个地块。至此，华润在后海、深圳湾已经形成成片开发经营管理的格局。

华润置地的这个举动，市场有两个解读：

1.这一次的“拼图”，后海、深圳湾整合性更强，区域的规划水平、城区价值得以进一步提升；

2.对看好的区域，有强大的实力和信心做成片成规模的开发运营，这就给华润置地今后新进入的区域，带来更多的想象空间和期待。

是的，开发商和置业者同时用脚投票。

根据深圳中原研究中心发布的《2019年上半年房地产市场总结报告》的数据显示，上半年光明区成交约2702套，是去年同期的约12.6倍，成交面积和成交金额也双双是去年的近12倍，成交均价同比上涨了约5.6%。

现实情况是，光明在售项目，尤其是住宅存货已经很少了。

光明在售项目（来源于世联行，截至今年9月8日）

世联行提供给“火线哥”的一份统计表显示，截至9月8日，光明可售的住宅仅有约125套！

“火线哥”从市场了解到的一手信息是，光明房价在突破“5字头”以后，后继项目更多的要站稳5万＋。

这是基于：

光明更高一层次的战略区位及规划

未来5-10年间光明进入快速爆发期

光明楼市正在进入红利释放阶段

5万的房价已获市场认可

目前来看，光明区*快能面市的住宅产品是华润置地光明项目，预计第4季度将面向市场，将缓解光明区供需紧张的局面，也将是置业者提前进入光明的一个很好的机会。

进入高台期，要出新爆款

光明进入一个“高台期”，在一个层面上，得益于品牌开发商的集体抢驻。

光明区先后有华润、厦门建发、金融街、星河、龙光、勤诚达、华发、深业和*等一批品牌开发商进驻，今年又有中海和中国电建两大国企加入。

直接的后果是，光明楼市的品质和市民的居住水平，较往年提升了几个档次。

在市场上的表相就是热度递增，房价变化。

提及对一个区域品质和人居环境的提升，不得不说一说华润置地。

华润置地深圳布局示意图（来源：华润置地深圳公众号）

华润置地在深圳的项目不多，但是都对一个片区带来深远的影响。

早如华润幸福里之于罗湖蔡屋围，近如华润银湖蓝山对于银湖，而华润城更是作为一个现象级的存在。

同时华润还是出色的城市运营商，具有超强的商业整合能力，万象城、万象天地都是华润开发运营的商业综合体项目，其地位多年来无人出其右，更是网红的打卡地。

华润置地的品牌价值（来源：华润置地华南大区公众号）

深圳每个项目都“火”的硬核房企华润置地布局光明，也透露了开发商对光明未来的看好。

这是华润置地在光明布局的*个项目，而且一出手就不凡，产品线是华润的品质产品线“九里系”，这是“九里系”首次落地深圳。

位置示意图（来源：华润置地深圳公众号）

华润“九里系”往往对地段及选址都有着高标准的要求。

比如城市核心地段、讲究生态宜居、生活配套丰足，再加上华润置地的品牌溢价。每一个九里系产品都在当地得到市场青睐。

华润置地光明项目位置航拍图

上面这张航拍图可以看出，华润置地光明项目与占地约8万㎡的“薯田埔龟山公园”接壤，东临“智慧型”数理特色*——光明马山头*。

项目占地面积约2.6万平方米㎡，规划容积率约3.53，这样的低容积率在高开发强度的深圳很少有。

项目的交通十分便利，距离已全线贯通的地铁6号线薯田埔站约900米（百度地图实测直线距离），未来可至松岗站换乘11号线，快速到达前海及南山，且项目旁边就是南光高速，可以快速*南山中心区。

项目其他配套也非常丰富，周边有红花山公园、光明区体育中心、光明区文化馆、公明天虹、光明大仟里等配套。

华润置地光明项目将打造成品质精装三房-四房公园美宅，居住纯粹性非常强，是融合华润深耕深圳多年的经验铸造出的标准化产品。

同时项目未来将由“金钥匙” 国际联盟成员——华润物业管理，提供高品质的贴心服务。

项目示意图

当然，作为华润置地在光明的首发项目，还有创新亮点。

项目未来将会参考华润置地“润享家”景观体系，在满足功能需求之外，更注重家的向外扩展、社会交流和邻里交往，重塑自然与都市、人与空间、人与生活的关系，更着重人的体验感和舒适性。

2019年华润置地挺进光明，以品质产品系“九里系”致敬光明，这是继华润悦府、润府后的又一品质住宅产品，非常值得期待。

目前华润置地光明项目在万象天地、罗湖万象城、深圳湾万象城、公明天虹均设置了城市展厅，小伙伴们可以去细细品鉴。

（注：以上信息来源于网络综合信息，为截止至2019年9月13日的情况；本公众号对项目周围环境、交通、商业、文化教育设施及其他市政设施的介绍，仅为提供相关信息，不意味着本公众号对此作出了承诺。）

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