近期，通州副中心屡现神盘，究竟能不能入手？

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自从被定为副中心之后，通州的发展便如开挂了一般，各个方面，都占尽好资源。

据媒体报道，地铁7号线东延线、八通线南延线9月10日试运行，年底正式开通。

▼北京2022年地铁规划

这两条地铁线开通之后，通州的交通，又便利了不少。

*近几个月，北京市场的行情很冷，想必大家也都感知到了：

二手房市场中，500万以下的刚需盘流动性还算可以，但总价1000万以上的高端改善盘，可谓是到了冰点，不但成交周期普遍拉长，甚至*后的成交价，都要比正常挂牌价低10%-15%左右。

新盘方面，市场严重分化，70%以上的限竞房和共有产权房去化困难，*后变成库存积压下来。

在这样的市场行情下，通州却出现了一批神盘，给这个寒冷的市场增添了一丝丝暖意。

下面我们就来盘点一下这些神盘。

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首先要提的，是位于台湖的两个限竞房——“台湖金茂悦”和“万科城市之光.东望”。

城市之光，之前城市群里有粉丝咨询过。没错，就是那个8月24号开盘秒光的项目。

这里需要提醒一下购房者：

所谓的“开盘秒光”，很多时候都是开发商的营销套路：我如果*期开盘只开一套房，如果卖完了也可以叫“开盘秒光”、或者“开盘售罄”，这完全没毛病。

所以，为了营造出火爆的效果，开发商首开的话，一般都会选择很少量的推盘，再加上前期的大量蓄客，开盘售罄其实并不难。

大家以后在买房时，要认真辨别究竟是真火还是假火，别被开发商的套路给欺骗了。

不过，话说回来，城市之光.东望这个盘还是可圈可点的，也怪不得人家首开488套房，秒光了。

先来看一下位置：

该盘位于通州台湖，距在建的地铁17号线“亦庄站前区南”站有500米左右，紧挨着“台湖金茂悦”。

从线路图上我们可以看到，17号线从“亦庄站前区南”站到“未来科技城北区”站，中间经过核心区CBD和重量级商圈，而且一路大站快车，全程只要56*。

也就是说，从南边的终点站到国贸CBD,半个*就可以搞定了，这个通勤距离在北京是很舒服的。

除了17号线之外，附近还有亦庄线，以及规划中的21号线，可以说交通十分便利了。

另外，项目旁边1000米左右，是景山*通州分校。虽然，分校的质量无法和总校相提并论，但能有这样水平的*，在整个限竞房市场中，也算很不错的了。

城市之光.东望项目自带6万平米的商业街，至于医疗等资源，目前还需要和通州其他区域、以及亦庄共享。

城市之光.东望限价5.1万，总共有5个户型：70㎡两居、90㎡三居（A、B）、125㎡四居、145㎡四居，目前四居户型皆已售罄。

按照政府指导价来算，70平两居做到了普宅，这也就是说，*35%就可以。

为了避免打广告的嫌疑，具体户型和细节笔者就不一一点评了，感兴趣的朋友可以自己去查。

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台湖.金茂悦和城市之光挨着，所以区位和配套我们就不再讲了，具体讲讲产品：

这个小区没有万科城市之光体量那么大，总共有8栋楼，都是一梯两户的板楼设计。

户型主要有三大类：80㎡两居、89㎡三居、130㎡四居，限价和城市之光一样，也是五万一，80㎡两居同样也做到了普宅线，精装修交付，中央空调+新风系统+净水装置。

有不少粉丝问这个盘和城市之光哪个更好些。

笔者认为，金茂悦可能相对更优质。

*，金茂比城市之光密度小；

第二、金茂的精装标准更高，而且以金茂在北京的产品定位来看，交房后的品质都是不错的。

台湖这几年集中开发，而且入驻的都是大牌开发商，主要产品有台湖银河湾（5.5万）、万科翡翠四季（5.8万）、泰禾一号院、泰禾一号公馆等等。

其中，泰禾一号院大家都很熟悉了，都是2500万以上的别墅；泰禾一号公馆，2014年9月开盘，目前二手房均价5.7万。

这么一对比，这两个盘五万一的限价，还是挺划算的。

下面说说缺点：

首先，目前大家可能*担心的就是交房后的质量问题，关于这一点，笔者也不好预测，不过好在万科和金茂都是大开发商，在北京的项目也很少出问题。

另外，景山*虽然离项目很近，但这并不能保证100%能入学，届时还要看教委的划片。

*后，项目所在的板块内，有几个回迁房，比如次渠南（北）里、次渠嘉园，不过好在距离并不算近，有个三四公里呢。

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*后一个出场的，当属重量级产品。没错，它就是位于通州运河核心区的禹州朗廷湾。

运河核心区现在已经初成规模，保利大都汇、富力中心、远洋新光中心、新光大中心、大船运河one、朝北8080等写字楼/商业体已经或即将投入使用。

可以预见的是，这一带即将形成一个新的CBD，而且，在相关政策的扶持下，它的发展前景将不输老牌的国贸CBD。关于通州的潜力地段，之前我们已经讲过太多次了，这里不再赘述，感兴趣的朋友可以回复关键词查询。

禹州朗廷湾，是限竞房项目，限价5.2万，具体位置如下图：

图片来源：北京大房子

从图中我们可以看出，项目离地铁还有一段距离，不过据传，这个位置以后也是要建地铁的，而且是两条地铁的交叉点。如下图，就是粉色的线与绿色的线交叉的“范庄”站，项目距“范庄”地铁站300米左右。

图片来源：北京大房子

不过，这两条地铁线并没有官方背书，大家也不要报太大希望。

虽然离地铁不算近，但项目本身还是很有亮点的：

*，地段和价格

第二，项目全是低密洋房和小高层

据相关资料显示，项目一共14栋楼，都是7-11层的洋房和小高层，容积率1.6，可以说是很低密了。

第三，户型也还不错

项目有80㎡三居、90㎡三居和125㎡三居，都是南北通透的经典户型，不过，80平确实很紧凑，这种一般都是只能做两居的。

第四，配套完善

项目配建5000平米商业，和一个幼儿园，东南侧还有一个友谊医院......

通州这三个项目比较起来，笔者认为核心区的这个是*值得入手的，其次是金茂悦，然后是城市之光。

当然，这只是笔者的个人看法，具体选择还要看个人实际情况。

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除了这三个限竞房之外，通州共有产权房也很受关注，除了已经结束网申的西仪嘉园、恒泰家园等项目外，宋庄和武夷花园南区地块的两个项目未入市。

不过，虽然价格便宜，都在两万左右，但笔者不建议考虑共有产权房。一是如果换算成100%产权的话，价格并不便宜多少，二是质量普遍比较差，*重要的，刚需的首套房，以后是要作为置换的资本的，可共有产权房流动性较差，交易很麻烦。

另外，关于上学的问题，之前笔者认为共有产权房和限竞房不能享受和普通商品房一样的待遇，但是后来官方给出了明确回复：待遇是一样的！这也就是说，除了五年限售之外，限竞房和普通商品房其实没什么区别。

*后，再强调一下那句话：适合自己的才是*的。祝愿所有的北京刚需们，有朝一日都能买到一个属于自己的、温馨的家！

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