奥园惠州业主懵了，买完房才发现“住宅”变“商住”！开发商“挂羊头卖狗肉”游戏为何频繁上演？

图片来源：图虫创意

除了建造楼盘项目，近来一些开发商似乎还多了项技能——变脸。“住宅变商住”、“商住变商办”的楼盘变脸游戏正在市场频繁上演。

“孩子刚出生，我得给她创造个好的生活环境。律师说打官司到整个赔偿（历时）要3年以上，我们耗不起。”殷童（化名）近来正为新购的商品房规划属性从“住宅”变成了“商住”而发愁不已。“从前期宣传、看房、草签合同我们接触到的信息都是住宅，没想到网签合同发下来，商品房的规划用途突然从住宅变更为商住。”

奥园项目住宅变商住

近日，广东省惠州市奥园开城首府项目的业主殷童向《国际金融报》记者反映，称其购买的商品住宅其实是商住房，因开发商前期“虚假”宣传，致使500名业主均上当购买，直至网签合同发下来，谎言才被撕开。

“住宅”与“商住”，虽只有一字之差，对于购房者而言却是天壤之别，二者在产权年限、建筑标准、周边配套甚至水电费用等方面均存在较大差异。

值得注意的是，记者调查发现，开发商在购房者不知情的情况下，私自将商品房规划用途变更销售的情况不在少数。

据殷童介绍，在开发商前期宣传中，不论是宣传单页上的“美宅”二字，还是中介销售发布的朋友圈楼盘信息，呈现给购房者的均为住宅属性。不仅如此，奥园开城首府的价格还因其靠近惠州南站而稍高于周边楼盘（正常情况下，因为商住公寓自身的局限性，其售价多低于周边住宅）。

（点击可查看大图）

奥园开城首府业主意识到项目规划发生变化始于今年6月交房后，彼时底层业主邹女士发现家中噪音较大，后经检测，分贝声超出了住宅标准，开发商回复称是按照商住标准建造的，符合“65-70”分贝的商住检测标准。由此，500余名业主才猝然发现网签合同中商品房的规划用途从签署的住宅变成了商住。

“发现是商住后，我们*时间就找到了当时负责对接的中介与案场销售，他们均表示确实是住宅，开发商就是这么与其介绍的。”殷童猜测，或许连中介和销售都被瞒在鼓里，才得以让这场大戏顺利演到现在。

业主与销售、中介沟通时均告知为住宅（点击可查看大图）

资料显示，奥园开城首府的开发商为惠州市合富地产开发有限公司，大股东为奥园集团。中国奥园年报显示，2017年，其惠州土地储备从2016年的1个项目上涨为10个，其中，奥园开城首府规划类型为“高层公寓、商业”。

奥园开城首府的业主苏展（化名）在接受《国际金融报》记者采访时表示，开发商此举涉嫌偷换合同，“明明签署的时候是住宅，拿回来的合同却变成了商住，合同的钉印子拆换过，换过之后新的合同页没有了骑缝章，纸张颜色也不一致，明显是签完拿盖章时被开发商偷换了这一张。”

签署合同时为“住宅”

网签合同发下后变成了“商住”

面对业主的质疑，奥园的项目经理表示，“我们所有的宣传公示都是商住，应该不存在私自换合同的情况。”开发商的拒绝承认让奥园开城首府的业主愤怒不已，此后，他们开启了长达两个多月的维权活动。

开发商法务在与业主沟通会中回复

虚假宣传屡禁不止

开发商在销售时夸大宣传已属常态，私自变更商品房规划进行销售的也不在少数。

江苏省南京市星悦城的业主陈明（化名）因其购买的新房从“商住”便成了“商办”正在到处维权，“他们（弘阳、明发、新城三大开发商）通过网络、广告大肆宣传所售星悦城房产是4.8米挑高公寓（并按1:1比例建有样板房），宣称买一层得两层，超高得房率可隔可住。吸引了很多业主，直到签署合同时也未将合同交给业主阅知，也未将合同内的主要条款（办公用房、不可隔不可住）告知业主，仅催促业主在指定地方签字，然后将合同拿走表示将交予房产部门盖章备案，即便合同内多数栏目，尤其是房屋属性一栏显示空白。”

“也是我们太信任这些开发商了，根本没想到会出现这种情况，几个月后到手的合同中写明了办公用房不可居住。”星悦城的一名业主感慨，“维权一个多月了，后面还有多久我不清楚，我们能做的唯有相信和等待。”

虚假宣传、违规销售似乎屡禁不止，即便是行业龙头企业也多次顶风作案。

近日，继佛山万科金域中央、南京万科都荟南苑被曝出商务楼改性变为公寓溢价销售，并引发业主维权后，郑州万科城小世界公寓项目也陷入了舆论旋涡。据业主介绍，万科城小世界公寓项目分为两期，一期项目业主已收房近一年；二期项目原本定于近期交房，由于万科相关项目等问题曝光，二期业主们发现自己所购买的公寓与曝光中的佛山项目情形如出一辙，随即拒绝收房；并要求万科城小世界公寓项目“退房退款”；目前，已有1211名业主参与其中。

7月底时，佛山市政府曾就佛山万科金域中央出现的虚假宣传、违规销售等问题约谈万科集团，要求万科方面尽快制订系统的解决方案。8月1日，万科集团高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官孙嘉表示，将落实政府提出的要求，积极制订并落实整改方案，同时加强企业内部整顿。

如今看来，政府约谈并未引起万科集团内部足够的重视，从佛山到南京再到郑州，万科将这一打法贯穿了三个区域。

业主维权难

有业内人士指出，不论是“商住”当“住宅”卖，还是“商办”当“商住”卖，背后缘由都是利益作祟。此前商业地产政策没受限制时，有开发商将其商业地块当住宅开发宣传售卖，这种打擦边球的行为根本原因在于商业地产没有住宅收益高。

面对这一情况，购房者该如何运用法律途径来维护自身权益？

北京观邦律师事务所郎克宇律师对记者表示，住宅用地、商住用地、商业办公用地的土地性质在开发商拿地时，许可证上均有明确信息，即便未告知消费者擅自隐瞒事实真相，将商业用地当住宅用地售卖时涉嫌欺诈，但在实际操作中，房屋售卖时开发商需要将预售证、土地规划性质等证件在售楼处公示，这些购房者是都可以看到的。购房者作为一名有完全行为能力人，是可以理解“住宅”、“商住”和“商办”之间的不同概念的，如果仅因为未看到这些证件被欺瞒签署合同在维权时并不占优势。

郎克宇进一步指出，此类开发商前期宣传时或存在解释晦涩、模糊宣传的嫌疑，上述行为在后期举证过程中也比较困难，加上合同中明确标注“商住”或“商办”字样，业主维权时法院也很难认定开发商“欺诈”。

北京市东元律师事务所合伙人律师李松赞同上述观点，其认为，如果开发商在销售时将“商办”宣传为“商住”，或者将“商住”宣传为“住宅”，从而使得业主误以为房子作为普通住宅来使用，那么开发商涉及虚假宣传。现在业主购买房屋的目的不能实现，对于业主而言房屋的使用价值大大降低，由于开发商的虚假宣传给购房的业主造成了损失，业主可以要求开发商承担违约责任，进行违约赔偿。如果开发商在买卖合同中明确约定了房屋的性质为“商办”或者“商住”，虽然前期做了虚假宣传或者口头承诺，但业主签了合同，在实践中要证明开发商的欺瞒或者欺诈并不容易。

“我们经办了很多起案子，像这样的也不在少数，但是真正能退房的少之又少，多是由于举证困难，违法行为难以界定。” 北京市东卫律师事务所合伙人张涛如是说。

张涛建议，消费者需要在购房前要对基本房产概念有一定了解，或咨询专业人士，在购房时要货比三家，避免投机心理，切勿盲目听从售楼人员的催促，签订合同时要仔细研读合同，不要相信口头承诺，任何条款都要有书面证明。同时相关部门也应该从源头严格管理好开发商，强化相关信息（如土地性质、使用年限、用途等）的公示、对房地产企业宣传广告加强把关。及时处理相关投诉，让消费者真正依法维权、理性维权。

记者 左宇

编辑 孙婉秋

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