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荣誉之争:谁是芜湖楼市的搅屎棍?

来源:楼市鱼眼   发布时间:2019-09-18 00:00:00

这是楼市鱼眼的第312篇原创文章

2019年的芜湖楼市下滑已经是不争的事实,但各方仍可以把“稳”字贴在自己脸上。宏观上由于调控政策的作用,芜湖楼市没有出现波动性的下滑,稳字就用上了;开发商的案场每周都有一定的来访,每周也能卖掉几套房子,稳字也用上了;至于购房者就更稳了,口袋里揣着*款,到各个楼盘转一转,看一看再望一望,丝毫不见急促的感觉。

大约这样的稳的市场,才是一个常态化的市场。力量均衡的市场,才是稳定的市场。不像几年前,买个房子还要找关系,关系找不到只好摇个号,碰上搭售的,捆绑销售的也只好默默地忍受。此消彼长之后,当下的芜湖市场,总算是安稳了。

如果要划分一下势力范围,大约可以这么划拉一下:

*类是高价盘:拿到高价地的或者把自己终生夙愿定位在引领市场潮流的房企,他们占据着芜湖的高端市场,把旗下的楼盘价格拔高到1.5万到2万之间,甚至配合着做个别超过2万豪宅;

第二类是中价盘:这类楼盘从价格上看,一般控制在1.2-1.5万之间,低价地、地段偏是主因。*重要的可能还是小姐身丫鬟命,上不去又下不来。这类操盘房企基本上属于规模型和布局型房子,在全国市场上确实像大家闺秀的小姐,但到了芜湖市场也就只有丫鬟的命运,跟着高价盘后面捡漏。

第三类是低价盘,习惯上被称作刚需盘。跟前二者相比,这类楼盘定位很明确,格调比安置房高,价格比高端盘底,致力于为刚需群体提供在芜湖的安居之所。一般在价格上低于1.2万,主要根据地价和地段,可以更低至七八千。

是不是有三足鼎立之势呢?稳了之后的市场往往比较平庸,新进来一个房子,找个标准线把自己划拉进去,就被这个市场同化了,并且还要承受相当大的竞争压力。

一个好的房企,往往不会甘于平庸,更不会安于市场的现状。来到芜湖市场要么图名,要么图利,总不至于傻到进来之后亏钱等死吧。所以,善于突破的房企就会脱颖而出,成为这个市场的明星。

那么,哪类楼盘善于突破,并能够突破呢?

*类肯定很难,毕竟成本在这里,调性也在那里。他们的突破只有在地段和产品上,即在好的地段上打造更不可理喻的产品。但问题也来了,这种产品不能多,以芜湖市场的潜力,一个可以,两个马马虎虎,三个就找死了。其次是,好产品要配好价格,但价格已经遇到了瓶颈,积蓄消耗的差不多,宏观经济压力也大,挣钱的机会越来越少,也越来越难。做一个过2万的高端产品也是在赌经济大势,不好说,至少不大乐观。

第三类也很难,成本放在那里,产品也放在那里,退无可退。再找一个突破口,成本就更大了。地段不错的楼盘,可能会做一些突破,比如城东一刚需盘,为提高备案价,硬生生地搞起了精装,价格终于突破万元大关。这种盘稀少,一旦稀少就成为市场的奇葩,这不是把装修公司的钱一把挣了么?谈不上真正的突破。

那么,*有可能实现突破的只有第二类楼盘了。突破的方向大约有这么几个,一是减配,这个在一些二线城市开始干了,减配是为了降低成本,促进销售;二是赋能,把自己往*类楼盘里挤,前提是准备在芜湖市场扎根,前辈的例子就是万科,世茂等。当然,没有哪个房企这么不想好哦。

第三个做法就是小姐的格调丫鬟的价格。营销上按照二类楼盘的标准操盘,甚至可以对标一类楼盘。可劲地将自己塑造的高大上,白富美。让人购房者感觉房价高不可攀,文学上有个创作手法叫“先扬后抑”,拔高调性,提高购房者对项目的价值预期。等价格一发布,啪,预售价跟第三类楼盘差不多。落差一旦形成,购房者就会蜂拥而至,售楼处爆满。

这么做的好处在哪?

*、价格低去化快,很快就能产生现金流,它将像血液一样滋养着房子,容光焕发;

第二、打趴竞争对手,芜湖市面上的房企大多呆头呆脑,反应极慢,加上尾大不掉,更加难以应付市场的变化,等缓过来市场的一波高潮已经过去了;

第三、重新架构市场格局,做市场的领潮人。当下的芜湖楼市死而不僵,不温不火。一些楼盘的营销团队换了一拨又一拨,仍不能拯救老板,原因在于市场僵死,大家都混日子。向区域领导汇报工作,总结起来就是一句话,四个字:市场不行。

第四、困境之中出大英雄,一旦突破成功,你就是芜湖市场的操盘手,在房地产业界和集团的前途不可限量。

鱼眼大概就说这么多了,不能再说多了。

我们说改革为什么难,难就难在改革打破了现有的稳定格局,触动了既得利益者。因此如果成功,背地里肯定被骂成搅屎棍。目前芜湖市场有这样的搅屎棍吗?鱼眼看来,几个新盘的操盘手就有这个潜质,他们既有这个条件,也有这个愿望,更重要的是他们不想死在芜湖市场上。

不想死,才是一切改革的原动力。鱼眼希望平庸的芜湖市场上,多出几个搅屎棍,改变僵死的芜湖楼市。

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