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乳山是不是威海最后的房价洼地,你真的知道吗?

来源:老张侃房帮   发布时间:2019-09-19

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正文共3764字

威海的房地产板块几乎见不到乳山板块的介绍,个中滋味一言难尽,简单说来有以下几点原因:

一来,乳山的地理位置边缘化,距离中心城区较远;

二来,乳山的经济实力弱,在威海还是三市一区的时候,乳山就是垫底,文登的重工业一度发展得有声有色,即使在转型时遇到问题,现在也靠着原来的底子慢慢又升起来了,荣成更是不用说,一直都是全国的百强县,只有乳山,一直如微熏的小火苗,挣扎着在农业上耕耘,却没有大的成就;

三,行政地位,现在文登划区,荣成也有划区规划,唯有乳山,“安分守己”;

四、在房产方面,乳山唯一一点很有存在感的却是一朝烂尾十几年被媒体惦记的海景房,没有新闻了就被博噱头、挣流量的媒体拿出来炒炒,以致于整个威海的海景房市场都会受到影响;

尤其是第四点,威海房地产分析有意无意地弱化了乳山板块也就很自然了。

乳山的这种发展状况,再加上当前楼市大背景,恒大进入乳山市场就很有意思了。

首先,在今年各大房企的年中业绩会议上,以万科代表,大房企们表示要退出三四线市场,下一步会加快销售节奏。

其次,现在威海楼市进入横盘期,各大楼盘普遍销售压力很大,恒大的全员营销也早就紧锣密鼓地开展了。

那么,恒大此时进入乳山市场又是看中了什么呢?

乳山 恒大·天悦

恒大天悦小区地块信息:

位置:乳山市区胜利街西首北侧

出让面积:126341.1㎡

土地用途:住宅混合用地

最大容积率:2.1

最小绿地率:35%

成交价:17055万

楼面地价约643元/平米

项目信息:

共48栋,分两期开发。

规划有高层30栋、多层洋房6栋、影城1栋、沿街商业8栋、综合楼1栋、儿童反斗城1栋(16#)、儿童中心1栋,将推建面约78-139㎡御湖美宅和建面约131-193㎡墅境洋房。

恒大与威海

恒大集团,1997年成立,总部深圳,在全国180多个城市拥有500多个地产项目,《财富》世界500强第138位。

2019楼市行情下行,恒大的半年度财务报告显示,其上半年收入2269.8亿元,物业成绩尤其显眼,2019上半年物业管理收入23.2亿,同比上升24.1%,投资物业收入8.2亿,同比增长76.6%。

在当前融资困难、现金为王的局势下,恒大现金余额达到2880亿元,同比增长41%。

这样的成绩颇有些沧海横流更显英雄本色的意味。

2019上半年,恒大在58个城市拿地79幅,这其中就有乳山(2019年2月18日成交)。

半年业绩发布的同一天,恒大新能源汽车品牌“恒驰”在亚冠赛场亮相。

恒大与新能源汽车较为人知的一件事是18年恒大67亿投资FF(FaradayFuture)拿下其45%股份,但仅仅3个月,贾跃亭和许家印各种撕,合作闪崩。

恒大对新能源汽车的执著并未动摇,2019伊始,就通过并购,获得了整车研发制造能力、顶尖动力电池技术以及在世界顶尖级新能源汽车布局。目前,恒大已构建覆盖整车制造、电机电控、动力电池、汽车销售、智慧充电、共享出行等领域的全产业链,在各关键环节拥有世界最顶尖的核心技术。

恒大进入威海是在2016年,23.38亿元拿下原三角轮胎地块589.98亩(这块地到底有多大,对比一下就知道了:华润湾九里319亩,万达广场+万达住宅218亩)。

虽然坊间传说这块地因为轮胎厂的常年“淫浸”,土壤、地下水都受到污染,但坊间只是传说,这个地段的优势却是明摆着,当年万达也看中这块地,但最终落到恒大手中。

恒大将这个项目命名为恒大海上帝景,总建面123.36万㎡,住宅61.53万㎡,商业25.97万㎡,总户数5184。

恒大海上帝景效果图

即使在现在看来,恒大海上帝景的商业配套也十分醒目,这是威海第一个将五星级酒店引入社区的项目,现在已经营业的恒大影院也是威海为数不多的社区影院。

恒大在威海的运气非常之好,低谷拿地,高峰销售(万科、龙湖则刚好相反)。

2016年是威海楼市暴涨前的平静期,恒大在此时拿地,待2017年6月11日一期开盘,威海楼市刚好进入狂飙突进的阶段,开盘当天去化1156套,去化率90.73%,总成交金额约17.5亿,整盘均价12040元/㎡,其中高层均价11800元/㎡,洋房均价14500元/㎡。

恒大海上帝景以年销售量1158套的业绩登上威海2017年年度房产销售排行榜榜首,也是在这一年,威海房价正式迈入万元时代。

二期在2017年10月1日启动加推,主要是高层和公寓产品,均价提升至16000元/平米。

三期于2018年6月启动加推,主要是112-334平洋房,均价提升至20000元/平米。

2018年,恒大海上帝景销售面积15.5万㎡,成交均价15385元/㎡(2018年中心区—指环翠、高区、经区、临港,商品房销售均价10371元/㎡),销售套数1159,蝉联销售榜首位。

也是在2018年,恒大扩大在威海的布局,经区“恒大悦澜庭”、荣成“恒大御海半岛”、“恒大御湖庄园”、文登“恒大翡翠华庭”等相继推出,除了文登项目也都取得不错的业绩。

文登恒大翡翠华庭2018年10月开盘,房天下网站上的信息,当前新房均价8000元/平米。

但是在二手房版块,该项目的价格却呈现出另一种形态。

这条曲线走势更真实地反映了该项目的情况。

该项目占地17万平米,总建筑面积31万平米,住宅28万平米,容积率1.8,2284户,102-144平,分两期开发,社区内设恒大影城、会员会所、商务洽谈所、人工湖、商超+1.5万平商业街、幼儿园等,室内报警设备+社区保安,人车分流。

其社区规划跟恒大位于经区凤林的悦澜庭相似,可以说在业主服务方面做得非常好。

但是,恒大在威海市区的火爆场面并没有再此出现,项目开盘时就比较冷淡,到现在也没有起色。侃房帮分析其原因,可能跟该项目的选址有关。

图中箭头代表文登发展方向,购房者也喜欢顺着这个方向买房。这个发展方向很大程度上跟文登的交通枢纽发展有关。

图中红色圆圈是文登汽车站所在位置,规划的城市轨道文登站也是这个地方,此外,这个方向也是前往威海机场,连同威海市区、荣成的主干道。登的商业中心、行政中心都在圆圈附近。

可以说,翡翠华庭的选址偏离了区域发展的主轴。

而且,从图中可以看出,项目右侧就是文登开发区管委,也就是说这片区域是开发区,是聚集工厂企业的地方,其宜居性是大打折扣的,实际上,该区域当前的状况相当于城乡结合部,会选择在这里购房的客户一般都是刚需,而恒大的面积都是一百以上,显然定位的是改善客群,这又是一个冲突的地方。

但是,恒大的户型是改善型,价格也是改善型,其架势很像是想以一己之力推动整个文登经济开发区的房价,只是面对整体发展方向、配套情况、周边环境等,显然是陷入孤木难支的境地。

恒大与乳山

令人难以置信的是,乳山的房产市场从18年下半年到现在一直都在上涨,好像丝毫不受大环境影响,新开盘的小区大都业绩不错,更有甚者,今年上半年开盘的紫锦嘉园火爆到抢号的程度。

紫锦祥园和紫锦嘉园属同一开发商,位于胜利街路南,小高层带电梯,毛坯,户型面积在100以上,房价接近七千,有购房者表示开盘时找了3个朋友帮忙都没有抢到号。

乳山市区新开盘的项目房价多在六千以上,七千以上的也有,大多沿新华街、胜利街分布。新华街是市政府前的一条主路,胜利街更是乳山的教育、商业中心,乳山最好的中小学府前学校(含中小学)、第二实验小学、一中都在这条街上,最主要的两个商超利群和振华也在这条街上。乳山市医院原在新华街,现搬至利群商圈东南。

乳山核心区面积小,各种资源都很集中,楼盘的分布也大都围绕这个范围。

恒大天悦的选址在胜利街西首,该地块邻近乳山老汽车站。老汽车站东向是往来威海市区方向,南向道路是前往青岛方向,北向是前往烟台方向,西向主要是去乡镇的车辆,这样的交通造成的影响是西向的开发一直落后于其他地区,至今并没有较明显的改善。

其周边配备乏善可陈,过马路往南约一里地有一个较大的集市,旁边的天筑绿洲小区有一个家家悦。

形成西面发展薄弱的另一个原因是当地人认为向东才是乳山的发展方向,大多人购房会首先考虑东面。

非但如此,恒大天悦选择的这个位置地势较低,刚好是大坡下的一个洼地,虽然恒大采取措施平整土地,但跟紧邻的位于东边坡上的天筑绿洲小区相比,还是很明显。

除了地势低,该位置原来是热电厂,侃房帮在走访过程中问起本地人,得到的回答基本都是“在老热电厂”那里。

再一个影响本地人购房的重要因素是教育。

周围乡镇有条件的会为了子女在市区购买学区房,同时举家搬迁至此;市区内购买学区房的有相当一部分只是为了学区房的名额,并不一定会搬迁。

在侃房帮的调查中就有一家典型客户购买了府前中学和二师小的一套学区房,90年的,1楼90平,60万,单价竟然与新房相当,而这样的情况并不特殊,走访了几家房产中介,好的学区房都能卖出新房的价格,而且很有市场。

恒大天悦在教育这一方面几乎没有优势可言。仅在项目后面有一个西苑学校,属于乡镇级别,再就是规划中明天要在旁边建一所公立幼儿园。

说完了恒大天悦的劣势,再说一下它的优势。

恒大天悦的优势主要在于它自身。

首先,乳山至今没有这样的品牌开发商,当前在售的楼盘都是本地开发商开发,品牌效应会有一定的吸引力;

第二,恒大天悦的配套,在此之前,乳山的小区规划都非常单一,只有简单的绿化而已,恒大天悦配套的商业体、影院、儿童娱乐中心、业主会所等等几乎每一个都具有吸引力。

当前乳山西面缺少一个商业体,恒大天悦的商业刚好弥补了这一点;儿童娱乐中心更是整个市区都缺少的,儿童的需要就是整个家庭的需要;乳山虽然有一家影院但其效果不敢恭维,恒大影院也会迎合很多人的需求。

第三,乳山到目前所售楼盘都是毛坯,恒大天悦规划是带装修交付。

第四,物业,乳山当前各小区绝大都是本地物业,服务意识、服务水平都十分缺乏,恒大的金碧物业对购房者也是一大加分因素。

乳山市场

与恒大进入乳山差不多时间,碧桂园也进入了乳山。

碧桂园的这个地块是本地开发商开发的叫金玫瑰庄园的小区的后期地块,是与本地开发商合作的项目。

该项目虽然离核心城区也有一段距离,但是它邻近乳山的重点高中金岭高中,紧邻河滨公园,自有其优势。

乳山的房价放在威海整体,很明显处于价格洼地,但很难说这是一个价值洼地。

在地理位置上,乳山离威海、青岛都很远,政策照顾不到,很是孤立无援,经济发展滞后,人口流失严重。

海景房本是从乳山银滩发展起来的,但却发展到令人扼腕的地步,一时之间也难有改变。

乳山市区房产主要的购房群体是本地客户,基本没有外来客户。

乳山的购房群体分化较为明显,普通工薪阶层倾其所能一般一辈子只买一套房,事业单位和发展好的小工商户一般是现在住着一套,然后为了教育或是其他需求再买一套甚至几套。置换的购房需求很少。

恒大天悦的户型、配套等规划显然是冲着后一部分的高端购房群体的,没有学区优势、背离当地人认为的发展方向,这种情况似曾相似,好像,又到了考验恒大品牌号召力的时候了。

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