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成交量价持续下跌,广州刚需客转战外围,楼市调控影响大显!

来源:价值领地   发布时间:2019-09-19


▎城市快报丨By:世联评估

2019年8月,根据世联评估EVS监测,广州市商品住宅成交套数6,918套,环比下滑16.05%,但与去年同期相比上涨12.58%;成交面积73.83万平方米,环比下滑16.06%,同比上涨9.95%。二手住宅成交均价与上月基本持平,成交均价为28,618元/㎡,同比下跌3.17%;环比微跌0.15%。

20189-20198月广州商品住宅月度成交走势

20188-20198月广州存量住宅月度成交走势

图片来源:世联评估

广州市新房成交套数依旧处于下滑趋势,成交活跃的区域都集中在价格洼地片区,可见成交以刚需客户为主。 而二手住宅成交市场总体趋于平稳,维持高位稳定状态。 广州市场究竟如何走向,世联评估带你详细解读。

新房市场分析

新房供应分析

2019年8月,广州新房供应主要集中在中下旬,且主要集中于增城区、南沙区以及花都区等外围城区,影响8月整体成交表现。

8月广州商品住宅新增供应套数为4,676套,环比下滑33.93%;供应面积50.33万㎡,环比下滑30.39%

20189-20198月广州商品住宅新增供应套数和面积走势

20198月广州商品住宅新增供应区域分布

图片来源:世联评估

从各区供应情况来看,新增供应区域相比7月有所增加,7月零供应的天河区与荔湾区在8月各有项目推货,供应主力增城区、南沙区、花都区以及番禺区为本月新房供应TOP4区域,但供应环比集体下滑。

其中增城区本月仅供应1,576套,环比下滑24.56%;中心区热点板块持续供应不足。供应量最大项目前三为南沙越秀滨海新城、番禺广州亚运城、南沙滨海花园,新增供应面积分别为5.15万平方米、3.0万平方米、2.41万平方米。

前几个月广州新房供应表现平稳,没有太大波动,主要原因是开发商在“稳房价”的基调下推货更加谨慎,买家大多处于观望状态。在这平淡的房地产交易市场环境下,众多开发商调整推盘策略,选择以延后推货或以小批量入市的方式试探市场反应。

新房成交分析

2019年8月,广州市商品住宅成交套数6,918套,创年内第二新低,仅低于2月(春节月),环比下滑16.05%,但与去年同期相比上涨12.58%;成交面积73.83万平方米,环比下滑16.06%,同比上涨9.95%。

20189-20198月广州商品住宅月度成交走势

图片来源:世联评估

从各区成交情况来看,增城区、南沙区和花都区成交套数为前三,分别为1,796套、1,323套和799套,分别占本月商品住宅成交总量的25.96%、19.12%和11.55%。

20198月广州商品住宅成交区域分布

图片来源:世联评估

外围区持续领先并且包揽前三甲,增城区稳坐商品住宅成交量第一把交椅,科慧花园和绿湖国际城两个楼盘贡献最大;南沙成交仅次于增城区,成交主要得益于滨海新城和万科海上明月两个楼盘;商品住宅成交排名第三的为花都区,环比涨幅在全市各区域中最大,环比上涨16.64%,主要得益于融创文旅城网签量。

而中心区成交主力为荔湾区,成交套数712套,在全市占比10.29%,主要原因是广钢板块备受买家青睐;天河区、海珠区以及白云区成交平淡,越秀区成交持续垫底。成交活跃的区域都集中在价格洼地片区,可见成交以刚需客户为主。

新房存量及去化

截止20198月底广州商品住宅存量面积和套数区域分布图

截止20198月底广州各区存量商品住宅去化时间(月)图

图片来源:世联评估

8月广州新房库存情况,选取了广州商品住宅2018年9月-2019年8月月均销售速度来计算,广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为14.5个月,存量面积去化时间约为16.0个月,环比上月均有所上涨。

截至20198月广州商品住宅存量及去化时间表

图片来源:世联评估

从各区情况来看,增城区、花都区和荔湾区存量套数较多,分别为24,338套、19,979套、14,716套;去化速度上增城区、南沙区和黄埔区最快,分别为2,421套/月、1,166套/月和922套/月;去化时间上黄埔区、南沙区和增城区最短,分别为7.8月、10.1月和10.1月,压力最大的为越秀区、花都区以及从化区,去化周期分别为124.2个月、32.8个月、22.4个月;本月各区整体存量套数去化时间以及存量面积去化时间普遍出现环比增加的情况。

存量市场分析

20188-20198月广州存量住宅月度成交走势

20197月广州存量住宅各区成交套数及市场均价

20198月广州存量住宅各区域市场均价

图片来源:世联评估

2019年8月,根据世联评估EVS监测,广州全市二手住宅成交均价与上月基本持平,成交均价为28,618元/㎡,同比下跌3.17%;环比微跌0.15%,总体趋于平稳,维持高位稳定状态。

截至报告出版日,官方未公布8月存量住宅成交数据,7月广州存量住宅成交9,017套,较上月环比上涨6.60%,同比上涨3.83%;成交面积78.22万平方米,环比上涨6.52%,同比上涨2.85%。成交区域主要集中在番禺区、海珠区、花都区、增城区四区,中心区二手房网签面积各区环比都有所增长,主要是因为区域内可供买家选择的房源总体上有所增加;随着中心区房价的高企,外围区价格相对低洼,叠加交通便利度的提高,越来越多的客户从市中心转移至番禺、增城等外围区域。

各区域中,8月高于广州全市二手住宅均价的区域队伍为越秀、天河、海珠、荔湾四区,此意味着这四区二手房交易量大幅领先于其他区域,为广州二手住宅最被看好区域。

租赁市场分析

8月,随着毕业旺季的逐渐远去,租赁市场又开始向淡季转折,8月广州住宅租赁市场需求稍有回落,租金趋势平缓。7月全市监测点住宅租金为47元/平方米/月。租赁成交方面,车陂-东圃、工业大道、钟村、华南、洛溪等板块备受毕业生群体青睐,成交量明显上涨,主要是因为这些板块租金相对实惠,同时交通及生活配套较为便捷,租房性价比高。虽然租赁市场成交量明显上涨,但租金水平总体平稳,主要原因在于毕业生群体租金承受能力有限,对整体市场租金的影响很小。

今年以来,中央大力推进租购并举住房制度改革,各地大力发展住房租赁市场,持续规范住房租赁市场秩序。

▼中央层面

一是发改委等十部门联合印发《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案(2019年)》指出加快发展住房租赁市场,支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源,将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。

二是财政部、税务总局为继续支持公共租赁住房建设和运营,提出对公租房免征房产税等7项税收优惠政策。

三是住建部、国家发改委、财政部、自然资源部四部门联合发布《关于进一步规范发展公租房的意见》,要求多渠道筹集房源,可立足当地实际,制定在商品住房项目中配建公租房的政策,明确配建比例,利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市,可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房。

▼地方层面

广州南沙新区拟提出共有产权住房的房屋产权份额流转方式分内循环和外循环两种;加大租赁住房供给,允许符合条件的商业用房、办公用房等改建为租赁住房。广州入围2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,规定住房租赁合同期限不得超过二十年,一次性收取租金的不宜超过一年,租金收取鼓励押一付一。

土地市场分析

土地供应
20198月广州土地供应一览表

供应方面,8月广州招拍挂供应土地24宗,总用地面积111.38万㎡,同比增长60.77%,环比增长33.13%。

区域性看,本月中心五区供应4宗地块,荔湾区和白云区分别供应2宗,合计供应面积8.04万㎡,占全市总供应面积7.22%;余下20宗地块均由外围城区供应,合计供应面积103.32万㎡,其中供应宗数最多的为黄埔区,共供应9宗地块,供应面积达26.87万㎡;而供应面积最多的则为花都区,3宗宅地合计供应面积28.41万㎡。

从用地类型看,本月广州全市商住混合地供应7宗,合计供应面积48.99万㎡,占全市总供应面积的43.99%;商服用地本月全市供应6宗,合计供应面积13.04万㎡,环比大幅上涨;工业用地本月全市供应10宗,合计供应面积48.52万㎡,环比下滑18.52%,占全市总供应面积43.57%。另有一宗位于黄埔区的排水用地、防护绿地用地供应。

值得关注的是的是,寸土寸金的荔湾区有2宗地块供应。其中,广州市荔湾区南岸路、珠江东侧冷冻厂地块为二类居住用地兼容商业金融业用地,宗地面积37,652.54平方米,计容建筑面积83,596.77平方米,起拍总价301,450万元,起拍楼面价达36,060元/㎡。另一宗荔湾区珠江隧道口以西新隆沙AF020125地块为商业商务设施混合用地,宗地面积9,039平方米,计容建筑面积33,444平方米,起拍总价66,888万元,起拍楼面价20,000元/ ㎡。竞得人须自持商业办公物业的50%,自持年限为10年,自项目通过竣工验收之日起算;该地块商业建筑面积不超过计算容积率建筑面积的30%。

花都区共有三宗宅地供应,其中花都区工业大道南三地块一期地块为本月挂出地块中面积最大的地块,堪称“巨无霸”,宗地面积153,740平方米,计容建筑面积174,764平方米,起拍总价219,679万元,起拍楼面价12,570元/ ㎡。

      土地成交
20198月广州土地成交一览表

8月,广州全市成交土地共16宗,成交土地面积99.94万㎡,同比激增110.18%,环比下滑36.04%。

从区域性看,本月中心五区仅白云成交2宗地块,成交面积3.81万㎡,占全市总成交面积的3.81%;外围城区成交14宗地块,合计成交面积96.13万㎡,成交金额103.17亿元。其中南沙区成交地块宗数最多,达7宗地,成交面积61.91万㎡,占全市总成交面积的61.95%。

从用地类型看,本月全市住宅或商住混合地成交5宗,合计成交面积33.54万㎡,占全市总成交面积的17.69%,成交金额达84.60亿元;商服用地本月全市共成交3宗,合计成交面积4.95万㎡,环比下滑70.64%,成交金额达17.58亿元;工业用地本月全市成交8宗,合计成交面积61.45万㎡,环比下滑16.59%,占全市总成交面积的61.49%,成交金额达10.03亿元。

市场小结

新房方面,广州新房供应主要集中在中下旬。从各区供应情况来看,新增供应区域比7月有所增加,但供应环比集体下滑。中心区热点板块持续供应不足。新房成交活跃的区域都集中在价格洼地片区,可见成交以刚需客户为主。8月各区整体存量套数去化时间以及存量面积去化时间普遍出现环比增加的情况。

存量房方面,中心区二手房网签面积各区环比都有所增长,主要是因为区域内可供买家选择的房源总体上有所增加;随着中心区房价的高企,外围区价格相对低洼,叠加交通便利度的提高,越来越多的客户从市中心转移至番禺、增城等外围区域。

土地方面,8月土地市场热度减退,成交大多以底价成交为主。

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