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Q4楼市怎么买|石家庄终于分到了自贸区的羹:正定新区有机会了

来源:90度地产   发布时间:2019-09-20

南275公里,是中国离首都北京最近的省会城市——石家庄。从北京坐高铁,一个小时多一点抵达。

长久以来,这座城市能被人记住的元素,除了不太符合省会身份的名字,大概就是高居全国前列的雾霾浓度。不过最近几年,随着全国范围内房价的一轮暴涨,石家庄也迎来了房价一飞冲天的机会,并频频位列房价涨幅榜前几名,越来越多的人开始留意起这座不起眼的工业城市。

而对于河北人来说,这座省会城市似乎并不特别让人满意。频频被刷上热搜的环境质量倒数与高房价低工资,曾几何时“幸福感排名第一”的石家庄似乎逐渐暗淡。本期,90度地产走近石家庄,探究这座典型北方城市的楼市分化与城市变迁。

大房企抢占份额

虽然网络上“石家庄房价撑不住了”的说法层出不穷,但想买房的小文却并未买到中意的房子。

他身在北京,打算奋斗几年回老家,近几年,不少品牌开发商入驻石家庄,在庄里推出了不少好项目。久闻“万科良渚文化村”的大名,想着文化村终于到了石家庄,而且目前房价比较稳定,很想抓住机会买一套,于是开盘第一天就去联系中介,结果刚加上中介微信,就在朋友圈看到中介发出的小视频,视频中,中介语气激动不已,在嘈杂的环境中,声音洪亮:“万科正定文化村房源2号楼房源售罄,万科文化村房源3号楼房源售罄......”

石家庄楼市真的像中介讲的这么火爆吗?毕竟统计数据显示,8月石家庄有10个新盘入市,单月新盘量创近19个月新高,持续的供应,市场消化得了吗?

对此,90度地产询问了石家庄某地产媒体人。该同行介绍,万科文化村项目之所以热销是因为项目位于正定新村,该区域目前在售项目,高层毛坯均价约13500-13800元/㎡,万科文化村以同等价位精装入市,性价比高,所以实现了较好的去化。另一方面,万科进驻石家庄两年已有5个项目入市,在全市形成较好品牌口碑。

“实际上,石家庄房子并不好卖,从媒体投放上就看得出来,今年房企融资面不好,开发商压力很大,在媒体投放上,比以往更加谨慎,缩减开销;但与之形成对比的是,在销售端,只要能促进成交,开发商就表现的很大方,今年的渠道费用、活动案场费用都有提升。”该同行补充。

购房者对于品牌房企自然是热烈欢迎,但当地房企对其却是“爱恨交加”。一方面,品牌房企的到来对区域有带动作用,推动整个板块房价的上涨;另一方面,品牌房企对于客群有着更强的吸引力,如果想在竞争中卖出房子,就要在价格上有更多优势。

以城南的石家庄融创城与同一区域的南华城为例,两家产品定位相似,户型大致重合,都是针对刚需人群,抢客大战难免爆发。

2019年8月28日晚,石家庄融创城开盘选房,毛坯均价8800,还有部分房价在8600左右。300套房源开盘售罄,到场近1000人,火爆程度难得一见。

而同一区域的南华城早前便已经率先获证,将价格定在了9000元/平开始对外销售,但是销量一般。面对融创的价位压制和品牌压制,8月28日下午,南华城喊出了“今夜不打烊,购房828抢房节”的口号,以所有房源一口价8288元的价格不断揽客,甚至,南华城部分顶楼房源的放低到了8088元的价格。

某品牌房企石家庄区域营销人员称,虽然有几个项目溅起涟漪,但楼市早由喧嚣归于平静,前几年的暴涨,已经将石家庄的需求透支。购房者越来越理智,绝不可能像之前那样一味“买买买”,石家庄最近的房价大涨是不可能,但是跌也不跌不了多少,消费者观望情绪比较浓厚,对未来预期趋于看平,所以越来越多项目使出降价的杀手锏来抢客。

购房者的预期的变化,在二手房成交表现方面也有体现。据石家庄房天下数据中心统计,2019年8月,石家庄二手住宅挂牌均价15404元/平方米,环比下跌0.47%,同比下跌3.69%。近几个月,石家庄二手房挂牌价波动不大,保持稳定,冷冷清清,8月价格跌至全年最低点。

图片来源:石家庄房天下数据中心

石家庄的“伤疤”

虽然石家庄工资水平并不算高,但在买房上,对品牌房企的追求却并不含糊。根据易居河北研究院发布的《2019年上半年石家庄房地产市场影响力TOP10》,前三强房企分别是万科地产、融创中国和保利发展,其在销售金额上的合计市场占有率系31.78%,在销售面积上的合计市场占有率系29.96%,显示出领先房企的话语权与市场占有率。

对于“品牌效应”的追求,并不是庄里人们爱慕虚荣,而是“前车之鉴”实在太多。石家庄市区并不大,但烂尾楼却并不少见,少则五六年,多则二十年,各个体量和时期的烂尾楼像一块块巨大的膏药,成为购房者心中的一块“伤疤”,也成为城市的“伤疤”。

说起买房这件事,不少石家庄人都是一把辛酸泪,小夏毕业10年,在石家庄买了两套房,一套购于2012年,2015年交付,但是至今无证;另一套就是大名鼎鼎的祥云国际,曾被列为河北省和石家庄市重点建设项目,在南二环和中华大街交叉口处,占地达1800亩,除了少部分交房入住后,数十栋大楼烂尾近5年,成为河北省最大一个烂尾地产项目。

从牵动全城的明星项目,到无人问津的烂尾大盘,随着时间流逝,这一圈庞大的建筑群内,废弃的钢筋与杂乱的草地静静躺着,他们不知道有没有能活起来的希望,也不知道彻底消失的日子是否会来临。整个建筑群散发出一种宏大但颓靡的文艺气质,竟成为婚纱摄影的文艺取景圣地,不断有人去拍照打卡。而上万业主只能望“楼”兴叹,入住遥遥无期。

有中介直言,别看石家庄不大,但是庄里的烂尾楼你数都数不完,石家庄不比一线城市,一些小开发商的房子五证不齐就开始卖,有些人图便宜,抱着侥幸心理买了之后,交不了房、开发商跑路、房子各种出问题,哭都没地方哭去。

另外,大房企“家大业大”,对口碑更加看中,不像小房企“死猪不怕开水烫”,而且实力也比较强,不会赖账,有的小房企就算起诉了,判决了,但是没法执行,最后落得“竹篮打水一场空”。

五证不齐,违法建筑,开发商现金流破裂,成为悬在购房者头上的利剑,当地房企的“不给力”,使不少购房者在品牌溢价与随时可能停工烂尾的风险中不得不选择前者。

“像融创与万科的热销,开盘售罄并不普遍,大多数项目并没有这样的好运。石家庄楼市已经出现了分化,购房者对于品牌房企越来越认可,而当地的部分小房企,特别是有“维权前科”的房企则举步维艰。”某品牌房企营销人员介绍。

“第三极”的新机遇

有人说,如果你没来过石家庄的话,你就想一想最普通的城市是什么样子,那石家庄基本就可以契合你的想象。

普通的石家庄也曾有过梦想,随着京津冀协同发展的国家战略提出,石家庄曾提出将建成京津冀地区经济发展的“第三极”。但随着雄安新区的设立,石家庄的地位开始变得尴尬。

更加尴尬的是,“第三极”还未建成,石家庄却“未富先老”,从2018年的老龄化数据分析,石家庄65岁以上的人口占比达到12个百分点,已进入老龄化社会。

不过幸好,石家庄也逐渐意识到人是城市发展的第一要素,过去一年多时间里,从2018年4月8日落户门槛放宽到专科生到2019年3月18日率先宣布“零门槛”落户,石家庄在抢人大战中可谓赚足了眼球。不过,虽然动作频频,抢人效果却不尽如人意。

2018年4月13日,河北新闻网发布题为《仅3天!石家庄全面放宽人才落户条件已办理73人》的报道。同年,西安推出落户举措。3天时间,西安共迁入落户人口15552人。差距之大,一目了然。

石家庄“抢人”的尴尬,映射出的是河北众多在京津冀城市群中的“尴尬”。北京对于津冀的人口虹吸效应仍然巨大。无论是规模体量还是产业吸引力方面,石家庄相对于京津以及未来的雄安新区而言都没有优势。

不过,虽然没有大规模的人口流入,石家庄在河北南部的领先地位是毋庸置疑的,当地置业顾问介绍,石家庄购房客群主要来自于本地及河北南部城市,包括城区客群改善需求、年轻人结婚需求、农村人口进城。随着城镇化的不断推进,石家庄的楼市未来可能还有一段缓慢上升期。

而在前进方向上,石家庄也正摸索到更适合自己的道路。随着龙头房企的进入与房地产市场的不断发展,石家庄的楼市也逐渐透明化。正定自贸区实打实的落地,石家庄亦或是正定,也终于在这批国家红利中分到一杯羹。

业内人士建议,虽然以工资水平来看,石家庄房价并不低,但与北京动辄六七万,天津均价三四万相比,石家庄的房价压力还是很小的,事实上,有不少在北京天津工作的河北青年,都在石家庄定居。二手房方面,目前,石家庄二手房市场一直处于阴跌的状态,不少着急出售的房主都会将报价调低,想买房的朋友也可以多关注。

此外,2017年石家庄房价达到最高点之后,除了二环里和正定新区之外,大部分区域一直处于平稳或缓慢减价的状态,而且今年市场情况偏冷,开发商降价促销比较普遍,如果想买房,不妨在下半年多关注一下正定新区和二环内的新盘,而二环之外目前没有规划和配套、短板明显的区域,最好不要下手。

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