深圳湾已破30万/m2，后海蔚蓝海岸还有9万/m2的房，要抄底么？

新中产财富，智识读本——爱住家投资频道

再美的妇人，都有徐娘的渐老

——岁月流痕，学位不尽优，蔚蓝海岸房价难暴涨

*近，深圳湾1号的楼价破了30万/m2，大部分深圳湾的次新盘单价也都在15-18万/m2。

是真真正正的深圳*贵房。

来源：9月14号“每日成交”微信号

可是，与深圳湾紧密相连的后海，房价却落下一个大台阶——腰斩近半。

20万房价深圳湾大区里的，大型品质园林小区，仅售价10万/m2。

来源：链家地产深圳站

走路几*，房价就像在不同的世界里。听起来，有点笋的味道。

为什么，后海临海区的房价，会便宜一些呢？

爱住家现场拍摄，蔚蓝海岸楼下就是深圳湾的地铁站

1后海，深圳*代new money宅基地

后海，其实是深圳的*个造富基地。当年2000年代，4-8k/m2买入的蔚蓝海岸，现在卖9-10万/m2。

平均每本房产证增值1000万！

如果醒目点，蔚蓝海岸的业主们在2012-2015年加仓深圳湾的豪宅，家庭们起步就是3、4千万的身家。

这还仅仅是起步！毕竟购房政策松弛的时代，他们可以买更多的房；或者在南山科技公司获得更多的奖金、分红！

掐指算算，这批70后为主的业主们，现在孩子多多少少在读大学了。如果自己还能继续在科技园上个班，工资打底也是3、50万年薪起；如果单位不错，职位也不错，1、2百万年收入也不稀奇。

待孩子们毕业了，他们恰好可以半退休，逍遥云游去也。

他们是改革开放红利的获利者。

不过，那终究是过去的故事。

如果，现在买入后海、买入蔚蓝海岸会怎样呢？

后海，是介于深圳湾和南山中心区之间的一个纯住区。不会有海岸城那么热闹的商业，也不会有深圳湾万象城的那么贵气。平常的日子，走入后海，从始至终感受的都是浓浓的生活气息。路上不会有叫嚣飞驰的车，人行道可能斜靠着几个单车，家属们推着孩子走来走去，街边的店都是小便利店、小超市、小餐饮。

在这一块，很容易找到很多东北的春饼东北的饺子。对了，南山科技园*初就是很多西安交大、中科大的人撑起来的。这些人，很多人住在南山，买的是蔚蓝海岸等一众2000年代的网红大盘。

2走读蔚蓝海岸，那是幽静的居家之城

*近，芳姐又到蔚蓝海岸踩盘了。看地越多，感触越多，总结如下：

一、蔚蓝海岸与深圳湾CBD算是紧密相连，同一个地铁站的南北出口的区别而已。

二、蔚蓝海岸真是个超级大规模的小区。近5000户人家，算是高级中产阶层的居民素质构成。

三、配套北师大附属中*，*尚可；*都被南二外等等掐尖了，*稍显普通。

四、2房700多万，3房1000万上下，4房1400万左右。

在南山同类地段、同档次楼盘里，算是便宜了10-15%左右。

价格后势，是比不过南二外的；南二外的学区盘，品质没有蔚蓝好，但是中考成绩好，所以房价就好。

五、户型以60-160平的2-5房为主，主要还是2-4房多些。

多数有远海景观或园景，通风采光视野普遍不错。

其实适合的主要改善性居住：蔚蓝海岸既不是刚需小户盘，又不是纯粹土豪盘。

六、蔚蓝海岸的花园太大了，小区里道路开阔，楼间阔达。

行走其中，完全没窘迫感；这在深圳是非常稀缺的。

小桥流水，绿树映花，园林的品质也没得说。

居住其中，谁都觉得幸福。

七、楼龄已经不新，都有十几年了。但是维护地是不错的。

物业管理做得很细致，在深圳的物管中是很突出的表现。

3岁月和学位，是蔚蓝海岸房价徘徊的原因

可是，这么走一走，同时也就把蔚蓝海岸房价的低迷原因看出来了：

一、维护再好，也是有楼龄的房子了。外观有些已显陈旧。

或被含盐海风侵蚀，楼宇外立面、门窗还是看到剥落和锈迹。

二、从人性居住角度，户型是很好，客厅和房间都大大的。窗外就是风景。

但是，从高房价的角度，深圳中产也是买不起大面积了。市场更接受，紧凑、房间多的中产改善户型；或者房间少，公共空间大的新式顶豪户型。

三、蔚蓝海岸已然不是*新款的*豪宅；所以人们是拿同等房间数量的楼盘来比价。

110m2的蔚蓝海岸3房，被比的是90m2的3房的总价。等于单价要比别的小区打9折。

四、学位弱了些。购买这种总价房产的家庭，教育是家庭*关注的事。

很多实力买家会被分流到南二外、南外、香蜜湖去。

虽然临近深圳湾，但是蔚蓝海岸的客群跟深圳湾已经隔离：

一、深圳湾是顶豪、次级顶豪的定位，买家要不是许家印，要不是许家印的高管。

许家印住深圳湾1号，许家印的高管住三湘海尚，许家印的中层精英住太古城。

这些客户，并不会绕路到蔚蓝海岸去住。

二、蔚蓝海岸以花园大、户型大为优点，解决的是中产居家的问题，居住层次比深圳湾低一些。

客群的心理文化上，并没有深圳湾客户那么精英、超脱俗世。

深圳湾业主读非主流教育理念的深圳湾*，未来国际*为主打。

蔚蓝海岸的业主还是以公立教育为主，而且又放弃了*公立教育的学区。

三、所以蔚蓝海岸的业主是一种“不会出价更高”的客户群。

讲究的是居家氛围、平和生活价值观。

四、因此，蔚蓝海岸不会是领涨型楼盘了。

但是，作为与深圳湾一体化的楼盘，10万/m2的性价比还是很突出的。

无论如何，买蔚蓝海岸，是一定跟得上楼市大势，不会跌、不会滞涨。

对于又想居住市中心，又想抓住深圳湾大概念，又想花香鸟语、生活空间开阔一点的人来说，蔚蓝海岸是价格*的上车盘选择。

蔚蓝海岸短期内，会有一个额外10-20%的增值可能——深圳湾还有几栋在建摩天大楼，紧邻蔚蓝海岸。

深圳湾有很多还未完全建成的空地，就在蔚蓝海岸楼下的地铁站边上。未建成前，空地隔离了蔚蓝海岸与深圳湾CBD的距离；未来建成后，则蔚蓝海岸会跟深圳湾CBD融为一体。这些空地的建设速度是很快的，除了摩天大楼还会有市政配套。

一旦建成，感触上，蔚蓝海岸就与深圳湾一体了。

一体化之后，蔚蓝海岸的房价至少有额外10-20%的补涨空间（不含楼市大势带来的平均涨幅）。

但是，对于完全投机投资诉求的，还是深圳湾、华润城、香蜜湖更适合一些，学位总是一个加分项。蔚蓝海岸*的遗憾，就是学位略普通了。

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