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深圳湾已破30万/m2,后海蔚蓝海岸还有9万/m2的房,要抄底么?

来源:爱住家投研圈   发布时间:2019-09-22

新中产财富,智识读本——爱住家投资频道

再美的妇人,都有徐娘的渐老

——岁月流痕,学位不尽优,蔚蓝海岸房价难暴涨

最近,深圳湾1号的楼价破了30万/m2,大部分深圳湾的次新盘单价也都在15-18万/m2。

是真真正正的深圳最贵房

来源:9月14号每日成交”微信号

可是,与深圳湾紧密相连的后海,房价却落下一个大台阶——腰斩近半。

20万房价深圳湾大区里的,大型品质园林小区,仅售价10万/m2

来源:链家地产深圳站

走路几分钟,房价就像在不同的世界里。听起来,有点笋的味道。

为什么,后海临海区的房价,会便宜一些呢?

爱住家现场拍摄,蔚蓝海岸楼下就是深圳湾的地铁站

1   后海,深圳第一代new money宅基地   

后海,其实是深圳的第一个造富基地。当年2000年代,4-8k/m2买入的蔚蓝海岸,现在卖9-10万/m2。

平均每本房产证增值1000万!

如果醒目点,蔚蓝海岸的业主们在2012-2015年加仓深圳湾的豪宅,家庭们起步就是3、4千万的身家。

这还仅仅是起步!毕竟购房政策松弛的时代,他们可以买更多的房;或者在南山科技公司获得更多的奖金、分红!

掐指算算,这批70后为主的业主们,现在孩子多多少少在读大学了。如果自己还能继续在科技园上个班,工资打底也是3、50万年薪起;如果单位不错,职位也不错,1、2百万年收入也不稀奇。

待孩子们毕业了,他们恰好可以半退休,逍遥云游去也。

他们是改革开放红利的获利者。

不过,那终究是过去的故事。

如果,现在买入后海、买入蔚蓝海岸会怎样呢

后海,是介于深圳湾和南山中心区之间的一个纯住区。不会有海岸城那么热闹的商业,也不会有深圳湾万象城的那么贵气。平常的日子,走入后海,从始至终感受的都是浓浓的生活气息。路上不会有叫嚣飞驰的车,人行道可能斜靠着几个单车,家属们推着孩子走来走去,街边的店都是小便利店、小超市、小餐饮。

在这一块,很容易找到很多东北的春饼东北的饺子。对了,南山科技园最初就是很多西安交大、中科大的人撑起来的。这些人,很多人住在南山,买的是蔚蓝海岸等一众2000年代的网红大盘。

2   走读蔚蓝海岸,那是幽静的居家之城   

最近,芳姐又到蔚蓝海岸踩盘了。看地越多,感触越多,总结如下:

一、蔚蓝海岸与深圳湾CBD算是紧密相连,同一个地铁站的南北出口的区别而已。

二、蔚蓝海岸真是个超级大规模的小区。近5000户人家,算是高级中产阶层的居民素质构成。

三、配套北师大附属中小学,小学尚可;初中都被南二外等等掐尖了,初中稍显普通

四、2房700多万,3房1000万上下,4房1400万左右。

      在南山同类地段、同档次楼盘里,算是便宜了10-15%左右。

       价格后势,是比不过南二外的;南二外的学区盘,品质没有蔚蓝好,但是中考成绩好,所以房价就好。

五、户型以60-160平的2-5房为主,主要还是2-4房多些。

       多数有远海景观或园景,通风采光视野普遍不错。

       其实适合的主要改善性居住:蔚蓝海岸既不是刚需小户盘,又不是纯粹土豪盘。

六、蔚蓝海岸的花园太大了,小区里道路开阔,楼间阔达。

       行走其中,完全没窘迫感;这在深圳是非常稀缺的。

       小桥流水,绿树映花,园林的品质也没得说

       居住其中,谁都觉得幸福。

七、楼龄已经不新,都有十几年了。但是维护地是不错的。

       物业管理做得很细致,在深圳的物管中是很突出的表现。

3   岁月和学位,是蔚蓝海岸房价徘徊的原因   

可是,这么走一走,同时也就把蔚蓝海岸房价的低迷原因看出来了:

一、维护再好,也是有楼龄的房子了。外观有些已显陈旧

       或被含盐海风侵蚀,楼宇外立面、门窗还是看到剥落和锈迹。

二、从人性居住角度,户型是很好,客厅和房间都大大的。窗外就是风景。

       但是,从高房价的角度,深圳中产也是买不起大面积了。市场更接受,紧凑、房间多的中产改善户型;或者房间少,公共空间大的新式顶豪户型。

三、蔚蓝海岸已然不是最新款的顶级豪宅;所以人们是拿同等房间数量的楼盘来比价。

       110m2的蔚蓝海岸3房,被比的是90m2的3房的总价。等于单价要比别的小区打9折

四、学位弱了些。购买这种总价房产的家庭,教育是家庭最关注的事。

       很多实力买家会被分流到南二外、南外、香蜜湖去。

虽然临近深圳湾,但是蔚蓝海岸的客群跟深圳湾已经隔离

一、深圳湾是顶豪、次级顶豪的定位,买家要不是许家印,要不是许家印的高管。

       许家印住深圳湾1号,许家印的高管住三湘海尚,许家印的中层精英住太古城。

       这些客户,并不会绕路到蔚蓝海岸去住。

二、蔚蓝海岸以花园大、户型大为优点,解决的是中产居家的问题,居住层次比深圳湾低一些

       客群的心理文化上,并没有深圳湾客户那么精英、超脱俗世。

       深圳湾业主读非主流教育理念的深圳湾小学,未来国际学校为主打。

       蔚蓝海岸的业主还是以公立教育为主,而且又放弃了顶尖公立教育的学区。

三、所以蔚蓝海岸的业主是一种“不会出价更高”的客户群

       讲究的是居家氛围、平和生活价值观。

四、因此,蔚蓝海岸不会是领涨型楼盘了。

但是,作为与深圳湾一体化的楼盘,10万/m2的性价比还是很突出的。

无论如何,买蔚蓝海岸,是一定跟得上楼市大势,不会跌、不会滞涨。

对于又想居住市中心,又想抓住深圳湾大概念,又想花香鸟语、生活空间开阔一点的人来说,蔚蓝海岸是价格最低的上车盘选择

蔚蓝海岸短期内,会有一个额外10-20%的增值可能——深圳湾还有几栋在建摩天大楼,紧邻蔚蓝海岸

深圳湾有很多还未完全建成的空地,就在蔚蓝海岸楼下的地铁站边上。未建成前,空地隔离了蔚蓝海岸与深圳湾CBD的距离;未来建成后,则蔚蓝海岸会跟深圳湾CBD融为一体。这些空地的建设速度是很快的,除了摩天大楼还会有市政配套。

一旦建成,感触上,蔚蓝海岸就与深圳湾一体了。

一体化之后,蔚蓝海岸的房价至少有额外10-20%的补涨空间(不含楼市大势带来的平均涨幅)。

但是,对于完全投机投资诉求的,还是深圳湾、华润城、香蜜湖更适合一些学位总是一个加分项。蔚蓝海岸最大的遗憾,就是学位略普通了。

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